Obsah
- Poznejte svůj majetek
- Znáte svého správce nemovitostí
- Znát vaše uspořádání vlastnictví
- Financování vaší investice na klíč
- Znáte úskalí
- Sečteno a podtrženo
Na realitním trhu existuje celá řada investičních příležitostí. V závislosti na dovednosti, kapitálu, umístění a / nebo zájmech investora může být k dispozici několik možností. Investice do veřejných vs. soukromých nemovitostí je často hlavním hlediskem. Veřejné investice nabízejí akcionářům velmi velký fond. Soukromé investice často nabízejí šanci více se zapojit různými způsoby. Fix a flip se na soukromém trhu stává populárnějším, protože online půjčování poskytuje snadnější přístup ke kapitálu, ale mnoho soukromých investorů hledá něco rychlejšího a snadnějšího. Pro tyto investory jsou vlastnosti na klíč často tou nejlepší volbou.
Klíč s sebou
- Investice do nemovitostí na klíč jsou jednou z několika možností dostupných pro investory na soukromém trhu s nemovitostmi. Nemovitosti na klíč jsou připraveny k pronájmu při koupi. Se správnou due diligence mohou nemovitosti na klíč začít okamžitě generovat příjem s velmi malým časem a úsilím vyžadovaným vlastník.
Vlastnosti na klíč vyžadují velmi málo času a úsilí k pronájmu. I když nemusí být vždy nejlevnější variantou, díky čemuž jsou tyto vlastnosti jedinečné, je to, že již byly rehabilitovány, obvykle specializovanou realitní společností na klíč, dříve, než jsou uvedeny na trh. Ve skutečnosti je doma často nájemce již při uzavření prodeje. Typicky tyto stejné společnosti nabízejí investorovi také služby správy nemovitostí. To znamená, že správce nemovitosti je ten, kdo volá, když dojde k havárii klimatizace, ne vy.
V každém případě může být pronájem nemovitosti velkou investicí. Z nájemného získáte stálý tok příjmů, který pomáhá splácet náklady a vrací zisk. Nákup jakéhokoli druhu nemovitosti a konkrétně nemovitosti, kterou chcete pronajmout ostatním, však bude představovat riziko. To je důvod, proč je důležité činit některá dobrá rozhodnutí v následujících oblastech, když procházíme majetkovou péčí na klíč.
Poznejte svůj majetek
Zatímco domy na klíč obvykle vyžadují o něco méně času než jiné typy nemovitostí, investoři by neměli podceňovat výši náležité péče, kterou musí udělat. Největší otázkou je samozřejmě, zda je samotná nemovitost dobrá hodnota. Někteří začínající investoři jsou tak okouzleni termínem „na klíč“, že předpokládají, že všechny domy s tímto štítkem jsou odolné proti selhání. Bohužel to tak není.
Odborníci říkají, že byste měli vždy navštěvovat nemovitost osobně před zapečetěním transakce, i když to znamená přiletět do jiného města. Nemovitost je velký nákup a investice, takže je velmi důležité přesně vědět, co kupujete. Díky bližšímu pohledu na nemovitost získáte lepší přehled o okolí, což bude mít významný dopad na dlouhodobou prodejnost nemovitosti.
Pro větší bezpečnost, ostřílení investoři říkají, že je vždy dobrý nápad získat také profesionální prohlídku majetku. Společnost poskytující rehabilitační služby vám může nabídnout oslnivou kuchyň a kompletně zrekonstruované koupelny, ale chcete se ujistit, že méně nápadné rysy domu - například pec a střecha - jsou stejně dobré.
Znáte svého správce nemovitostí
Pokud je vaše nemovitost na klíč dodávána se správcem nemovitosti nebo službami správy nemovitostí, je důležité porozumět jejich podmínkám. Správa nemovitostí může být k dispozici pro poskytování celé řady služeb, jako je údržba, inkaso nájemného a úklid budov. Někteří správci nemovitostí mohou také odpovídat za obsazení volných míst nájemců, za provádění kontrol na pozadí a za podepisování leasingu. Vzhledem k tomu, že služby správce nemovitosti se obvykle liší, je důležité přesně vědět, za co jsou odpovědné, a získat to písemně prostřednictvím smlouvy.
Při zvažování správce nemovitosti přidruženého k nemovitosti na klíč je třeba položit několik otázek:
- Kolik zkušeností má firma? Jak dlouho trvá nalezení nového nájemce pro volná pracovní místa? Poskytuje společnost finanční výkaznictví prostřednictvím měsíčních a ročních výkazů, které vám mohou pomoci sledovat příjmy, výdaje a příjmy? Jaké jsou poplatky?
Znát vaše uspořádání vlastnictví
Existuje mnoho způsobů, jak strukturovat investice do nemovitostí, zejména na soukromém trhu. Znalost uspořádání vlastnictví bude obvykle faktorem vašeho celkového investičního rozhodnutí. Existuje několik struktur, které lze použít. Realitní investiční skupiny (REIG), partnerství a společnosti s ručením omezeným jsou některé z možností. V těchto typech obchodních struktur má společnost obvykle většinu povinností a nabízí mnoho výhodných výhod. Tyto struktury obvykle také procházejí příjmy vlastníky jako partnery. To znamená, že příjem může být vykázán na K-1.
Mohou také existovat méně složité dohody. V mnoha případech se finančník stává nezávislým vlastníkem. Nezávislé vlastnictví může vyžadovat osobní správu nebo nákup služeb třetích stran pro pomoc se správou majetku. V některých případech mohou nezávislí vlastníci hledat nastavení samostatných účtů nákladů autorizovaných pro správu majetku třetích stran.
Celkově je důležité znát vaše uspořádání a být s asociacemi spokojen. Každý typ struktury přichází s vlastními ustanoveními, takže byste měli pochopit a dohodnout se na všech nuancích, než učiníte konečné rozhodnutí.
Financování vaší investice na klíč
Úrokové sazby se vždy mění s různými typy ekonomických prostředí. Ideální je financování, když jsou sazby nejnižší. I když se nedostanete v nejlepší době, vždy mohou existovat možnosti pro vyjednávání nejlepší ceny. Dlužníci s nejlepším kreditním skóre budou mít největší výhodu. Trh s hypotečními úvěry také nabízí širokou škálu úvěrových produktů.
Bankrate.com může být skvělým místem pro kontrolu průměrných sazeb u všech typů hypotečních úvěrů. Ne všechny banky nabízejí všechny typy úvěrů, ale je zde několik, které je třeba zvážit:
- 30leté pevné 20leté pevné 15leté pevné5 / 1 ARM 7/1 ARM 10/1 ARM 30leté záležitosti veteránů (VA) 30letá federální správa bytů (FHA) 30leté pevné jumbo 15leté pevné jumbo
Čím déle je úvěr financován pro nižší měsíční splátky, tím vyšší je úrok. FHA půjčky nabízejí speciální sazby pro některé kvalifikované dlužníky. Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) s určenými intervaly budou vyžadovat fixní platbu za určité časové období, po které bude následovat variabilní sazba, která se poté v plánu znovu nastaví. Jumbo půjčky jsou pro relativně vyšší jistiny.
Získání předběžného schválení hypotečního úvěru může být dobrým nápadem pro investory, kteří chtějí financovat prostřednictvím hypotečního úvěru.
Od listopadu 2019 je průměrná roční procentní úroková sazba na 30letou hypotéku s pevnou sazbou přibližně 3, 93% vs. 3, 45% pro 15letý hypoteční úvěr s pevnou sazbou. Úvěry státní podpory, jako jsou ty, které jsou podporovány záležitostí veteránů nebo federální správou bytů, budou mít nižší úrokové sazby pro ty, kteří se kvalifikují.
Znáte úskalí
I když to může znít jako skvělý způsob, jak přinést nějaké další příjmy, je důležité si uvědomit, že investice do nemovitostí nejsou pro každého. Vždy existuje hrozba nějaké nepředvídané katastrofy, od náhlého zvýšení daně z nemovitosti po chronické problémy s údržbou až po nehody (požár, padající stromy atd.). Kupující by proto měli mít k dispozici další kapitál a hotovost, na které se mohou spolehnout, dojde-li k překvapením nebo mimořádným událostem.
Zkušení investoři také říkají, že je často nejlepší považovat nemovitosti na klíč za dlouhodobý závazek. Na rozdíl od akcií a jiných relativně likvidních investic může nemovitost chvíli prodat. Hodnoty nemovitostí také kolísají, takže prodej za účelem získání jakéhokoli zisku nemusí být možný až po několika letech splácení hypotéky.
Sečteno a podtrženo
Nemovitosti na klíč jsou zajímavou alternativou na trhu nemovitostí. Vyžadují malou renovaci nebo údržbu. Obvykle jsou také k dispozici nájemcům okamžitě, což znamená, že jakmile budou obsazena volná místa, budou okamžitě vypláceny příjmy.
Investování do nemovitostí není nikdy snahou bez rizika. Se správnou due diligence však mohou vlastnosti na klíč přijít s nízkým rizikem a vysokou návratností.
