Prodej domu obvykle není jednoduchý proces. Může však být ještě složitější a dražší, pokud kupující učiní nabídku a prodej propadne, protože kupující odstoupil. Jako prodávající proto existuje několik věcí, které byste měli vědět o ukončení v pozdních fázích. Pokud uvažujete o prodeji svého domu, zjistěte, co můžete udělat, abyste se chránili, pokud dohoda propadne.
Jak může prodej domů propadnout
Při typickém prodeji domů kupující učiní nabídku u prodávajícího a po přijetí smlouvy mezi oběma stranami bude podepsána smlouva. V tomto okamžiku se stav nemovitosti obvykle mění z „na prodej“ na „na základě smlouvy“ nebo „na základě smlouvy“. Změna stavu říká ostatním kupujícím a realitním agentům, že prodávající má kupujícího a právě uzavírá obchod. Prodej nebo nákup domů však není konečný, dokud obě strany nepodepíší všechny potřebné právní dokumenty převádějící vlastnictví domu při uzavření.
Kupující mají často do svých smluv uzavřené doložky o nepředvídaných událostech, což jsou legální způsoby, jak „odstoupit“ od smlouvy, a to buď bezplatně, nebo malým nákladům pro kupujícího. Do kupní smlouvy je zapsána kontingenční doložka, podle které kupující i prodávající souhlasí s podmínkami ve smlouvě. Mezi nejběžnější nepředvídané události patří:
Hypoteční rezerva
Kupující musí být schopen získat hypotéku na nemovitost, obvykle do určité doby po podpisu smlouvy. Někdy může být do smlouvy zapsána podmínka, kdy v případě, že financování propadne, je smlouva zrušena. Je důležité, aby prodejci požádali kupujícího o poskytnutí hypotečního předběžného schválení.
Domácí inspekční pohotovost
Domov na prodej musí buď projít kontrolou, nebo kupující může požádat prodávajícího, aby provedl opravy uvedené v inspekční zprávě. Pokud jsou opravy provedeny, je obvykle objednána následná inspekce, aby se zajistilo, že domácí projdou. Alternativně může kupující použít informace ve zprávě o inspekci jako páku k vyjednání nižší prodejní ceny.
Domů Prodej Podmíněné
Nový nákup domů může záviset na tom, že kupující prodá svůj aktuální majetek. Podmínka prodeje domů pomáhá kupujícím, protože jim to umožňuje odstoupit od smlouvy, pokud jejich dům neprodává - opuštění prodávajícího, aby celý proces začal znovu. Přestože je obvykle stanoveno časové období, kdy se dům neprodá, může se prodávající od smlouvy odstoupit; prodávajícímu by mohly uniknout další nabídky od potenciálních kupujících, kteří jsou připraveni uzavřít.
Posouzení podmíněnosti
Posouzení podmíněnosti umožňuje kupujícímu nechat si doma posoudit jeho hodnotu. Cena domu musí splňovat nebo být nižší než oficiální cena za posouzení. Pokud ocenění přijde za nižší cenu, může kupující pokračovat v nákupu nebo požádat prodávajícího, aby snížil cenu domu.
Když domácí prodej propadne, je to obvykle kvůli jedné z výše uvedených nepředvídaných událostí, nebo kupující nebo prodávající změnil srdce.
Klíč s sebou
- Kupující mají často do smlouvy zapsané doložky o nepředvídaných událostech, což jsou legální způsoby, jak „odjet“ koupě domu. Pokud nabídka na prodej domů klesne, prodávající ztratí čas, peníze a vynechá ostatní kupující, kteří byli připraveni close.An úniková doložka pomáhá prodejcům, protože umožňuje prodávajícímu pobavit nabídky od jiných kupujících navzdory nepředvídaným událostem v původní nabídce.
Varovné značky
Nesplnění jedné ze smluvních podmínek je odůvodnitelným důvodem, proč ji neuzavřít. Existují však i další varovné signály, které by kupující mohli z nákupu vystoupit, a zahrnují:
- Neodevzdání dokladů podepsaných, datovaných a vyplněných podle pokynůKonference k provedení požadovaných plateb třetím stranám (tj. Inspektorům) Nevracení hovorůVyplácení schůzekČetné žádosti o změny smlouvy
Náklady na prodejce
Náklady na příležitost
Ostatní kupující, kteří by mohli mít zájem o nabídku ve vašem domě, se začnou dívat na další nemovitosti na trhu, když váš dům „uzavírá smlouva“. Když je váš dům v smluvním vztahu, můžete ztratit příležitost prodat těmto kupujícím, protože si mohli koupit jinou nemovitost.
Čas
Jedním z nejvíce frustrujících aspektů propadu prodeje domů je ztráta času. Prodejce je odeslán zpět na druhou, aby mohl znovu zahájit proces a najít jiného kupujícího. Také zpoždění může vykolejit vaše plány na koupi jiného domu nebo změnit vaši časovou osu.
Váš další domov
Pokud máte smlouvu na koupi jiného domu a tato transakce byla podmíněna prodejem vašeho současného bydliště - protože jste potřebovali výtěžek z prodeje - možná nebudete moci koupit dům. V důsledku toho budete možná muset z nákupu vystoupit nebo najít jiný způsob, jak jej financovat.
Peníze
Můžete ztratit peníze v důsledku propadu obchodu, pokud potřebujete pokračovat ve splácení hypotéky ve vašem současném domě - který prodáváte - a zároveň platit za hypotéku v právě zakoupeném domě. Rovněž můžete platit nájem za byt, dokud nezavřete nový nákup domů, zejména pokud je to daleko od prodeje domů. Stručně řečeno, odchod kupujícího by mohl dočasně zvýšit vaše měsíční náklady na bydlení.
Pokud máte smlouvu na koupi nového domu a potenciální kupující vašeho současného domu ustoupí, možná budete muset zaplatit za porušení smlouvy o koupi nového domu.
Probíhající náklady na údržbu vašeho současného domu budou pokračovat, včetně daní z nemovitostí, energií a terénních úprav. A protože je důležité udržovat vzhled domova tak, aby přilákal nového kupujícího, mohou se náklady časem zvyšovat.
Ukládání obchodu
Pokud chce kupující ustoupit, můžete podniknout kroky. Nejprve se ujistěte, že realitní makléři, pro vás a kupujícího, komunikují efektivně. Ujistěte se, že vy a potenciální kupující obdržíte kopie veškeré komunikace písemně. Pokud vy nebo kupující nepoužíváte agenta (nebo pokud nejste spokojeni s úrovní komunikace), zkuste hovořit přímo s kupujícím, abyste porozuměli jeho záměrům nebo obavám. Určete také, zda existují nějaké ústupky, které by kupujícímu umožnily udržet se na cestě.
I když možná nebudete chtít snížit prodejní cenu svého domova nebo platit za aktualizace a opravy, může být užitečné, pokud je ztráta prodeje nákladnější než opravy.
V případě, že kupující odjede, zkontrolujte smlouvu a zjistěte, jaké opravné prostředky můžete mít jako prodejce. Existuje například ve vaší smlouvě ustanovení, které by vám poskytlo právní důvod k podání žaloby na dlužníka za porušení smlouvy a získání procenta z dohodnuté prodejní ceny? Nebo existuje klauzule, která uvádí, že kupující je ve výchozím nastavení, pokud po podpisu smlouvy nezruší dohodu ve stanovené lhůtě?
Použijte únikovou doložku
Úniková doložka umožňuje prodávajícímu pobavit a přijímat nabídky od jiných kupujících, i když jsou ve smlouvě zapsány kupujícími.
Pokud byla doma podána jiná nabídka, oznámil by prodávající původnímu kupujícímu, který by měl stanovený počet dní na to, aby vyhověl nepředvídaným událostem nebo se jich vzdal. Jinými slovy, doložka o úniku pomáhá chránit prodejce tak, aby při příležitosti prodání kupujícího, například při prodeji domu kupujícího, nezmeškali příležitosti k prodeji.
Sečteno a podtrženo
Existuje řada faktorů, které mohou způsobit, že prodej domů propadne, včetně neschopnosti uspokojit jednu z nepředvídaných okolností nebo doložek ve smlouvě nebo kupující má změnu srdce.
Prodejci se však mohou chránit tím, že jsou informováni a znají podrobnosti smlouvy. Prodejci se musí ujistit, že jejich agent funguje a komunikuje efektivně. Pokud jste prodávajícím, můžete také zvážit, zda smlouvu zkontrolujete realitní právník, navrhnout případná ustanovení, která by vás mohla ochránit, a navrhnout možnosti odvolání, pokud kupující odstoupí - včetně možnosti žalovat svého kupujícího v případě potřeby.
