Vlastnictví nemovitostí v Kanadě může být výhodné, pokud rozumíte kanadským daňovým zákonům, které se vztahují na investice do nemovitostí.
Pro nákup a vlastnictví nemovitostí v Kanadě neexistují žádné požadavky na pobyt nebo občanství. Kanadské bydliště můžete dočasně pobývat, ale pokud budete chtít mít delší pobyt nebo mít trvalý pobyt, budete muset splnit imigrační požadavky. Nerezidenti mohou také vlastnit nemovitosti k pronájmu v Kanadě, ale je třeba podat roční daňová přiznání u Kanadské agentury pro správu daní (CRA).
Dane z nemovitostí
Když si koupíte nemovitost, zaplatíte provinční daň z převodu to se liší od provincie k provincii, ale může být kolem 1% na prvních 200 000 $ a 2% na zůstatku. Pokud se jedná o váš první nákup nemovitosti v Kanadě, platí některé výjimky. Obce také vybírají roční daně z nemovitostí na základě odhadované hodnoty nemovitosti, která odráží tržní hodnotu. Školní a ostatní daně jsou zahrnuty v této městské dani. Informace o aktuální městské dani z konkrétní nemovitosti jsou obecně snadno dostupné.
Nákupy nových domů podléhají federální dani z zboží a služeb (GST), ale pokud plánujete bydlet v domě, lze získat částečnou slevu na nové nebo renovované domy. GST se nevztahuje na další prodej domů.
Daně z pronájmu majetku
Podle kanadského zákona o dani z příjmu je každý rok poukázáno 25% hrubého příjmu z pronájmu nemovitostí. Nerezidenti se však mohou rozhodnout zaplatit 25% čistého příjmu z pronájmu (po výdajích) vyplněním formuláře NR6. Pokud nájemní nemovitost utrpí čisté ztráty, můžete získat zpět dříve zaplacené daně. S vaším příjmem se bude zacházet odlišně v závislosti na tom, zda jste spoluvlastníkem nebo partnerem a zda je považován za příjem z pronájmu nebo podnikání.
Můžete si odečíst dva typy vzniklých nákladů, abyste mohli vydělat příjem z pronájmu: běžné provozní náklady a kapitálové náklady. Ta poskytuje dlouhodobější výhodu. Náklady na nábytek nebo vybavení pro pronájem nemovitosti nelze odečíst od příjmů z pronájmu za daný rok. Náklady však lze odečíst v průběhu let, protože tyto položky se odepisují v hodnotě. Odpočet se nazývá povolenka na kapitálové náklady (CCA).
Dane z nemovitostí a hypotéka, bankovní půjčka nebo úvěrová linie jsou v Kanadě odpočitatelné, pokud je nemovitost investičním majetkem. Chcete-li se dozvědět více o používání vaší hypotéky pro investiční účely, přečtěte si článek Vytvoření kanadské hypotéky s odpočtem daně .
Prodej kanadské nemovitosti
Když nerezident prodává kanadskou nemovitost, kanadská vláda bere 50% veškerého prodeje jako srážkovou daň. Američtí obyvatelé musí také ohlásit kapitálový zisk úřadu pro vnitřní příjem (IRS). Pokud však byl zisk zdaněn v Kanadě, lze jej nárokovat jako zahraniční daňový úvěr. Pokud nerezident prodává kanadskou nemovitost, musí prodávající poskytnout kupujícímu osvědčení o povolení připravené CRA. Bez tohoto certifikátu si kupující může ponechat část kupní ceny, protože kupující by mohl být osobně odpovědný CRA za jakoukoli nezaplacenou daň nerezidenta.
Když opustíte Kanadu, existuje „domnělá dispozice“ s kapitálovým majetkem. Jinými slovy, pokud jste vlastnili kanadská aktiva, která ocenila hodnotu, budete platit daň z těchto zisků, pokud a když opustíte zemi. Tato „domnělá dispozice“ může platit také v případě, že vlastník nemovitosti nerezident zemře nebo když je nemovitost převedena z jednotlivce na společnost jednotlivce nebo příbuzného, i když nebyly zaplaceny žádné peníze.
Půjčky na domácí kapitál
Z kanadské rezidenční nemovitosti můžete získat kapitál pomocí reverzní hypotéky nebo úvěru na domácí kapitál (HELOC).
Reverzní hypotéka není pro každého, ale umožňuje majitelům domů, kteří jsou starší 60 let, provádět pravidelné platby, které činí až 40% současné odhadované hodnoty domu. Není požadováno vrácení peněz a výnosy jsou osvobozeny od daně. Prostředky mohou být investovány, úrokové náklady mohou být odepsány (pokud jsou prostředky investovány do aktiva vytvářejícího příjem) a majitel domu může žít v domě tak dlouho, jak bude požadováno. Úvěr končí, když majitel domu zemře nebo prodá dům, kdy je vyplacen z výnosu z prodeje.
HELOC je druhá hypotéka u vás doma na zajištění půjčky nebo kreditní linky. Nabízí větší flexibilitu platby než běžná hypotéka, protože můžete kdykoli bez jakýchkoli pokut vyplatit jakoukoli částku jistiny. Úroková sazba na úvěrové linii je obecně vyšší než úroková sazba hypotéky, obvykle je však nižší než nezajištěný dluh.
Alternativní investice do nemovitostí
Investiční fondy do nemovitostí (REIT) jsou veřejně obchodované společnosti, které investují do portfolia nemovitostí. Většina kanadských REIT obchoduje na kanadském benchmarku Toronto Stock Exchange (S & P / TSX).
Jako trusty musí rozdělit většinu svého zdanitelného příjmu akcionářům. V roce 2007 kanadská federální vláda stanovila, že do 1. ledna 2011 se musí trusty příjmů převést na běžné společnosti platící daně, ale mnoho REITS bylo z této legislativy ušetřeno. Nová pravidla důvěry vyžadují, aby REIT udržel 95% svého příjmu z pasivních zdrojů příjmů (nájem z nemovitostí, úroky, kapitálové zisky z nemovitostí, dividendy a licenční poplatky) a 75% svého příjmu z části nájemného a kapitálových výnosů předchozího pravidla. Pokud REIT udržuje tuto strukturu, zůstane v souladu s předchozími zákony o dani z důvěryhodnosti. Pro více informací o tomto typu struktury příjmů si přečtěte Základy zdanění REIT .
Závěr
Stručně řečeno, kanadské zákony jsou docela liberální, pokud jde o vlastnictví nemovitostí. Nemusíte být kanadským občanem ani žít v zemi a daně z nemovitosti a úrokové náklady jsou daňově uznatelné. Pro ziskové investice byste si však měli být vědomi daňových dopadů každé fáze investice, od vlastnictví nemovitosti a obývání či pronájmu, až po její konečný prodej.
