Kompletní průvodce homebuying

Obsah

• Úvahy před zakoupením
• Proces nákupu
• Zvláštní podmínky pro začátečníky
• Gratulujeme. Co teď?
• Sečteno a podtrženo

Ať už jste to udělali dříve, nebo ne, může se výzva na koupi domu zdát tak skličující, že je lákavé buď jít s prvním místem, které spadá do vaší cenové kategorie, nebo pokračovat v pronájmu. Abychom vám pomohli demystifikovat tento proces a získat co nejvíce z nákupu, podívejme se, co budete muset zvážit před nákupem, co můžete očekávat od samotného nákupního procesu, a několik užitečných tipů, které vám usnadní život po pohybu.

Klíč s sebou

• Než začnete s lovem domů, zeptejte se sami sebe, jaký typ pobytu nejlépe vyhovuje vašim potřebám a přáním, kolik domova si můžete skutečně dovolit, kolik financování můžete získat a kdo vám pomůže při hledání. Skutečný proces homebuying zahrnuje nalezení místo, zajištění financování, nabídka, získání domácí inspekce a uzavření obchodu. Jako nový majitel domu musíte zachovat bydliště, ale také ušetřit peníze - nespoléhat se na prodej domu k financování svého odchodu do důchodu, bez ohledu na to, co dělá trh s bydlením.

Pomocí těchto informací - a zbytku materiálu v našem Kompletním průvodci homebuyingem - můžete projít složitým procesem, jak začít, sestavovat rozpočet pro dům, najít jej, zkontrolovat a zjistit klíčové pojmy nákupu. a získání hypotéky.

Úvahy před zakoupením

První věc, kterou musíte určit, je to, jaké jsou vaše dlouhodobé cíle, a pak, jak se vlastnictví domu s těmito plány hodí. Někteří lidé prostě hledají transformaci všech těch „zbytečných“ plateb nájemného na hypoteční platby, které ve skutečnosti vedou k vlastnictví něčeho hmatatelného - vlastního kapitálu, zlato! Jiní vidí vlastnictví domu jako znamení jejich nezávislosti a užívají si představy, že jsou jejich vlastními pronajímateli. Pak je tu otázka přemýšlení o koupi domu jako investice. Zúžení vašich velkých cílů vlastnictví domu vás nasměruje správným směrem. Zde je pět otázek, které si můžete položit:

Jaký typ domu nejlépe vyhovuje vašim potřebám?

Při nákupu rezidenční nemovitosti máte několik možností: tradiční rodinný dům, městský dům, byt, družstvo nebo vícegenerační dům se dvěma až čtyřmi jednotkami. Každá varianta má své výhody a nevýhody, v závislosti na vašich cílech vlastnictví domu, takže se musíte rozhodnout, který typ nemovitosti vám pomůže dosáhnout těchto cílů. Můžete také ušetřit na pořizovací ceně v kterékoli kategorii výběrem fixátoru, i když množství času, vlastního kapitálu a peněz na přeměnu fixátoru na dům snů může být mnohem více, než jste vyjednali.

Jaké konkrétní vlastnosti bude mít váš ideální domov?

I když je dobré si v tomto seznamu zachovat určitou flexibilitu, děláte možná největší nákup svého života a zasloužíte si, aby tento nákup vyhovoval vašim potřebám a přáním co nejblíže. Váš seznam by měl obsahovat základní touhy, jako je sousedství a velikost, až po menší detaily, jako je rozložení koupelny a kuchyň, která je dodávána s důvěryhodnými spotřebiči.

Na jakou hypotéku máte nárok?

Než začnete nakupovat, je důležité si udělat představu o tom, kolik věřitele bude skutečně ochoten poskytnout vám ke koupi svého prvního domu. Můžete si myslet, že si můžete dovolit 300 000 dolarů, ale věřitelé si mohou myslet, že jste dobří jen za 200 000 $ v závislosti na faktorech, jako je kolik jiného dluhu máte, váš měsíční příjem a jak dlouho jste byli v současné práci.

Před umístěním nabídky na dům se ujistěte, že jste si předem půjčili půjčku: V mnoha případech prodejci ani nezabaví nabídku, která není doprovázena hypotékou. (Kromě toho mnoho realitních kanceláří nebude trávit čas s klienty, kteří nevysvětlili, kolik si mohou dovolit utratit.) To v zásadě uděláte tak, že požádáte o hypotéku a dokončíte potřebné doklady. Je výhodné nakupovat pro věřitele a porovnávat úrokové sazby a poplatky pomocí nástroje, jako je hypoteční kalkulačka nebo Google.

Kolik domů si vlastně můžete dovolit?

Na druhou stranu vám někdy banka poskytne půjčku na více domů, než kolik za ně opravdu chcete zaplatit. To, že vám banka řekne, že vám půjčí 300 000 $, neznamená, že byste si měli tolik půjčit. Mnoho prvních homebuyerů udělalo tuto chybu a nakonec skončilo „chudým“. To znamená, že po zaplacení měsíční splátky hypotéky nezbývají žádné finanční prostředky na další náklady, jako je oblečení, veřejné služby, prázdniny, zábava nebo dokonce jídlo.

Při rozhodování o tom, jak velká půjčka bude mít, se budete chtít podívat na celkové náklady domu, nejen na měsíční splátky. Zvažte, jak vysoké jsou daně z nemovitosti ve vámi vybrané čtvrti, kolik bude stát pojištění majitele domů, kolik očekáváte výdaje na údržbu nebo zlepšení domu a kolik budou vaše náklady na uzavření.

Máte vážné úspory?

I když máte nárok na značnou hypotéku, budou značné počáteční náklady (jako je záloha na doma, obvykle 20% z celkové kupní ceny) a také náklady na uzavření. Musíte tedy dát peníze pryč. Pokud jde o investice s ohledem na nákup domu - krátkodobý cíl -, jednou z největších výzev je zachování úspor v dostupném, relativně bezpečném vozidle, které stále přináší návratnost. Pokud máte jeden rok až tři roky na realizaci svého cíle, může být proveditelnou možností vkladový certifikát. Nebude vás to zbohatnout, ale neztratíte ani peníze. Stejný nápad lze použít při nákupu krátkodobého dluhopisu nebo portfolia s pevným výnosem, které vám poskytne určitý růst, ale také vás ochrání před bouřlivou povahou akciových trhů.

Pokud se nákup domů odehraje za šest měsíců až rok, pak budete chtít udržet peníze v tekutině. Nejlepší možností by mohl být spořicí účet s vysokým výnosem. Je důležité se ujistit, že je pojištěn FDIC, aby i když banka propadla, budete mít stále přístup k vašim penězům až do výše 250 000 $.

Kdo vám pomůže najít domov a provede vás nákupem?

Realitní agent vám pomůže najít domy, které vyhovují vašim potřebám a jsou ve vaší cenové kategorii, a poté se s vámi setkat, abyste si ty domy prohlédli. Jakmile si vyberete dům k nákupu, tito odborníci vám mohou pomoci při vyjednávání celého procesu nákupu, včetně provedení nabídky, získání půjčky a dokončení papírování. Kvalifikace realitního makléře vás může ochránit před jakýmkoli úskalím, se kterým se během procesu můžete setkat. Většina agentů obdrží provizi zaplacenou z výdělku prodávajícího.

Proces nákupu

Nyní, když jste se rozhodli vzít tento skok, pojďme prozkoumat, co můžete očekávat od samotného procesu homebuying. Jedná se o chaotický čas, kdy nabídky a protihmoty létají zuřivě, ale pokud jste připraveni na potíže (a papírování), můžete tímto procesem projít víceméně neporušeným zdravým rozumem. Zde je základní postup, který můžete očekávat:

1. Najděte si domov

Nezapomeňte využít všech dostupných možností pro nalezení domovů na trhu, včetně použití vašeho realitního agenta, vyhledávání výpisů online a projížďky po čtvrtích, které vás zajímají při hledání značek na prodej. Také tam dejte pár citů se svými přáteli, rodinnými a obchodními kontakty. Nikdy nevíte, odkud pochází dobrá reference nebo vedení v domácnosti.

Jakmile vážně nakupujete dům, nechodte do otevřeného domu bez agenta (nebo alespoň připravte vyhazovat jméno někoho, s kým údajně pracujete). Předtím, než se obrátíte na některého ze svých, můžete zjistit, jak to nemusí fungovat ve vašem nejlepším zájmu.

Pokud máte rozpočet, hledejte domy, jejichž plný potenciál se teprve musí realizovat. I když si nyní nemůžete dovolit vyměnit odpornou tapetu v koupelně, mohlo by to stát za to žít s ošklivostí chvíli výměnou za vstup do domu, který si můžete dovolit. Pokud domov jinak vyhovuje vašim potřebám, pokud jde o velké věci, které je obtížné změnit, jako je umístění a velikost, nenechte se fyzickými nedokonalostmi odvrátit. První homebuyers by měli hledat dům, do kterého mohou přidávat hodnotu, protože to zajišťuje nápor vlastního kapitálu, který jim pomůže při žebříčku nemovitostí.

2. Zvažte své možnosti financování a zabezpečte financování

Bude to pro vás, abyste se ujistili, že vaše osobní finance jsou v pořádku. Obecně platí, že k získání úvěru na bydlení musíte mít dobrý úvěr, historii placení účtů včas a maximální poměr dluhu k příjmu 43%. Věřitelé v těchto dnech obecně upřednostňují omezit výdaje na bydlení (jistina, úroky, daně a pojištění majitelů domů) na asi 30% hrubého měsíčního příjmu dlužníků, i když toto číslo se může v závislosti na místním trhu s nemovitostmi značně lišit.

Poté, co jste se vypořádali s věřitelem a přihlásili se, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace (kontrola skóre úvěru, ověření informací o zaměstnání, výpočet poměrů dluhu k příjmu atd.). Věřitel může předběžně schválit dlužníka za určitou částku. Uvědomte si, že i když jste byli předem schváleni pro hypotéku, vaše půjčka může propadnout na poslední chvíli, pokud uděláte něco pro změnu svého kreditního skóre, jako je financování nákupu automobilu.

Nebuďte vázáni loajalitou k vaší současné finanční instituci, když hledáte předběžný souhlas nebo hledáte hypotéku: Nakupujte, i když máte nárok pouze na jeden typ půjčky. Poplatky se mohou překvapivě lišit, stejně jako hypoteční úrokové sazby, které samozřejmě mají velký dopad na celkovou cenu, kterou za svůj domov zaplatíte.

Některé úřady také doporučují, abyste měli záložního věřitele. Kvalifikace na úvěr není zárukou, že vaše půjčka bude nakonec financována: posun upisovacích směrnic, změny analýzy rizik věřitele a trhy investorů se mohou změnit. Mohou nastat případy, kdy klient podepisuje dokumenty o půjčce a úschově, a poté dostane oznámení 24 až 48 hodin před uzavřením, že věřitel zmrazil financování svého úvěrového programu. Mít druhého věřitele, který vás již kvalifikoval pro hypotéku, vám dává alternativní způsob, jak tento proces udržet v plánu nebo blízko něj.

3. Udělejte nabídku

Váš realitní makléř vám pomůže rozhodnout se, kolik peněz chcete nabídnout domu spolu s podmínkami, o které chcete požádat, jako je kupující, který zaplatí vaše náklady na uzavření. Váš zástupce poté nabídku předloží agentovi prodávajícího; prodejce přijme vaši nabídku nebo vydá protinabídku. Poté můžete přijmout, nebo pokračovat tam a zpět, dokud nedosáhnete dohody nebo se nerozhodnete zavolat.

Před odesláním nabídky se znovu podívejte na svůj rozpočet. Tento časový faktor spočívá v odhadovaných nákladech na uzavření (které mohou činit kdekoli od 2% do 5% kupní ceny), nákladů na dojíždění a jakýchkoli okamžitých opravách a povinných zařízeních, které budete potřebovat, než se budete moci nastěhovat. být přepadeni vyššími nebo neočekávanými náklady na energie, daně z majetku nebo poplatky za sousedské asociace, zejména pokud se stěhujete z pronájmu nebo bytu, kde jste se s těmito věcmi dosud nesetkali. Můžete požádat o účty za vodu a energii za posledních 12 měsíců, abyste získali představu o průměrných měsíčních výdajích.

4. Získejte domácí inspekci

I když se zdá, že dům, který plánujete koupit, je bezchybný, není možné, aby vyškolený odborník zkontroloval váš potenciální nový domov z hlediska kvality, bezpečnosti a celkového stavu. Pokud domácí prohlídka odhalí vážné vady, které prodejce nezveřejnil, budete obecně moci svou nabídku zrušit a získat zálohu zpět. Pokud se v této situaci ocitnete, jedná se o to, aby prodávající provedl opravy nebo snížil prodejní cenu.

5. Zavřete nebo pokračujte

Pokud jste schopni vyřešit dohodu s prodejcem, nebo ještě lépe, pokud kontrola neodhalila žádné významné problémy, měli byste být připraveni zavřít. Uzavření v podstatě zahrnuje podepsání tuny papírování ve velmi krátkém časovém období, zatímco se modlíme, aby na poslední chvíli nic neproniklo.

Věci, se kterými se budete v závěrečných fázích nákupu zabývat a za které budete platit, mohou zahrnovat hodnocení domácnosti (hypoteční společnosti to vyžadují, aby chránily svůj zájem o dům), vyhledávání titulů, aby se ujistil, že nikdo jiný než prodejce má nárok na nemovitost, získání soukromého hypotečního pojištění nebo na záda, pokud je záloha nižší než 20%, a dokončení hypotéky.

Zvláštní podmínky pro začátečníky

Vzhledem k tomu, že vlastnictví domu je klíčovým prvkem amerického snu, mají první homebuyers širokou škálu možností, jak jim pomoci získat bydliště, od státních programů po daňové úlevy až po federálně zajištěné půjčky pro ty, kteří nemají standardní 20% minimum záloha nebo pro lidi ve zvláštních kategoriích, jako jsou domorodí Američané a veteráni. A zatímco definice prvního časovače se zdá být evidentní, můžete se ve skutečnosti kvalifikovat jako jeden, i když nejste nováček.

Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) definuje první homebuyer jako někoho, kdo splňuje některou z následujících podmínek:

• Jednotlivec, který tři roky nevlastnil hlavní bydliště. Manžel je také považován za první homebuyer, pokud splňuje výše uvedená kritéria. Pokud jste vlastnili dům, ale váš manžel nemá, můžete si místo zakoupit společně jako první homebuyers.A osamělý rodič, který vlastnil dům pouze s bývalým manželem, zatímco byl ženatý. manžel / manželka. Fyzická osoba, která vlastní pouze hlavní bydliště, které není trvale připojeno k stálé nadaci v souladu s příslušnými předpisy. Fyzická osoba, která vlastní pouze nemovitost, která nebyla v souladu se státními, místními nebo vzorovými stavebními předpisy - a která nemůže být uveden do souladu za méně než náklady na vytvoření trvalé struktury.

I IRS se dostane do zákona, což vám umožní použít IRA (omezeným způsobem) k financování nákupu. Určitě vás žádá, abyste si vyzkoušeli zvláštní výhody pro první majitele domů.

Gratulujeme, nový majitel domu. Co teď?

Podepsali jste papíry, zaplatili moverům a nové místo se začíná cítit jako doma. Hra je v pořádku? Ne tak docela. Podívejme se nyní na několik konečných tipů, jak učinit život nového majitele domu zábavnějším a bezpečnějším.

Pokračujte v ukládání.

S vlastnictvím domu přicházejí velké neočekávané výdaje, jako je výměna okapových žlabů nebo získání nového ohřívače vody. Založte nouzový fond pro svůj domov, abyste nebyli chyceni mimo dohled, když tyto náklady nevyhnutelně vzniknou.

Provádějte pravidelnou údržbu.

S velkým množstvím peněz, které dáváte do svého domova, se o to budete chtít postarat. Pravidelná údržba může snížit vaše náklady na opravu tím, že umožňuje odstranit problémy, když jsou malé a zvládnutelné.

Ignorujte trh s bydlením.

Nezáleží na tom, jaký má váš domov hodnotu v kterémkoli daném okamžiku - kromě okamžiku, kdy jej prodáte. To, že si budete moci vybrat, kdy svůj domov prodáte, bude místo toho, aby byl nucen jej prodat kvůli přemístění zaměstnání nebo finančnímu utrpení, největším určujícím faktorem, zda z vaší investice uvidíte solidní zisk.

Nespoléhejte na prodej svého domu, abyste mohli financovat svůj důchod.

I když vlastníte dům, měli byste stále každý rok ukládat maximum na své penzijní spořicí účty každý rok. I když se může zdát obtížné uvěřit každému, kdo si všiml štěstí, které někteří lidé dosáhli během bubliny na bydlení, nemusíte nutně zabíjet, když prodáváte dům. Pokud se chcete podívat na svůj domov jako na zdroj bohatství v důchodu, zvažte, že jakmile splácíte hypotéku, peníze, které jste utráceli za měsíční splátky, mohou být použity k financování některých vašich životních a léčebných výdajů v důchodu.

Sečteno a podtrženo

Tento stručný přehled by vám měl pomoci dostat se na cestu k vyplnění všech mezer ve vašich znalostech o nákupu domů. Nezapomeňte, že čím více se o procesu předem vzděláváte, tím méně stresující bude, a tím je pravděpodobnější, že dostanete dům, který chcete, za cenu, kterou si můžete dovolit - as úsměvem na tváři.