Investice do vlastního kapitálu a dluhu: Přehled
Crowdfunding nemovitostí se rozběhl od přijetí zákona o startu společnosti Jumpstart v roce 2012 a očekává se, že trh se bude dále rozšiřovat. V říjnu 2015 SEC vydala konečné rozhodnutí o ustanoveních hlavy III zákona o JOBS, která umožnila neakreditovaným investorům účastnit se crowdfundovaných obchodů s nemovitostmi společně s akreditovanými investory.
Investování do nemovitostí prostřednictvím platformy crowdfunding má určité výhody oproti REIT nebo přímému vlastnictví nemovitosti. Jednou z těchto výhod je možnost volby mezi dluhovými a kapitálovými investicemi. Než se pustíte do crowdfundingu nemovitostí, je užitečné pochopit, jak se tyto dva liší a jaká jsou rizika. (Více informací o základech crowdfundingu nemovitostí naleznete na: Real Estate and Crowdfunding: Nová cesta pro investory.)
Klíč s sebou
- Realitní crowdfunding je stále populárnější alternativou REIT a realitních ETF pro přidávání nemovitostí do portfolia. Investování do nemovitostí přináší návratnost z výnosu z pronájmu placeného nájemníky nebo z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti. Investice do nemovitostí zahrnuje vydávání půjček nebo investice do hypoték (nebo hypotékou zajištěných cenných papírů).
Základy investování do vlastního kapitálu
Většina obchodů s crowdfundingem nemovitostí zahrnuje kapitálové investice. V tomto scénáři je investor akcionářem konkrétní nemovitosti a jejich podíl je úměrný částce, kterou investovali. Vracení se uskutečňuje formou podílu na výnosu z pronájmu, který nemovitost generuje, po odečtení všech poplatků za služby placených na platformě crowdfunding. Investorům může být rovněž vyplacena část jakékoli hodnoty zhodnocení, pokud je nemovitost prodána.
Profesionálové:
- Bez omezení návratnosti: Akciové investice nabízejí širší horizont, pokud jde o potenciál výdělku. Je možné vidět roční výnosy v rozmezí od 18% do 25%. Protože však neexistuje žádná hranice, je z pohledu investora nebe skutečně limitem. Daňové výhody: Jeden výhoda vlastnictví investiční nemovitosti je schopna odečíst určité náklady spojené s jejím vlastnictvím, jako jsou odpisy a náklady na opravy. V případě akciového crowdfundingu jsou obchody obvykle strukturovány prostřednictvím LLC, která je pro daňové účely považována za průchozí entitu. To znamená, že investoři mohou těžit výhody z odpisů, aniž by museli přímo vlastnit majetek. Nižší poplatky: Majetkové investice mají potenciál být levnější, pokud jde o poplatky. Investoři mohou platit pouze roční poplatek, aby si udrželi svou pozici v nemovitosti, a ne platili počáteční poplatky a měsíční poplatky za služby. Poplatek se vypočítá jako procento z celkové investované částky a často se pohybuje mezi 1% a 2%.
Nevýhody:
-
Jak dluhové investice fungují
Při investování do dluhových nástrojů nemovitostí jedná investor jako půjčovatel vlastníkovi nemovitosti nebo sponzorovi obchodu. Úvěr je zajištěn samotným majetkem a investoři dostávají pevnou návratnost, která je určena úrokovou sazbou z půjčky a tím, kolik investovali. Při obchodování s dluhy je investor na dně kapitálového balíčku, což znamená, že mají přednost, pokud jde o nárokování výplaty z nemovitosti. (Další informace naleznete v návodu: Jak vydělat peníze na nemovitostech.)
Profesionálové:
- Kratší doba držení: Dluhové investice jsou nejčastěji spojovány s rozvojovými projekty. V důsledku toho mají obvykle kratší dobu držení ve srovnání s investicemi do vlastního kapitálu. V závislosti na povaze obchodu může doba zdržení trvat šest až 24 měsíců. To je výhoda pro investory, kteří si dlouhodobě neváží vázat aktiva. Nižší riziko: Vzhledem ke způsobu strukturování obchodů; s dluhovými investicemi riskují investoři. Půjčka je zajištěna majetkem, který slouží jako pojistka proti splacení půjčky. V případě selhání vlastníka nemovitosti nebo sponzora mají investoři možnost získat zpět ztrátu své investice prostřednictvím uzavření trhu. Stabilní příjem: Dluhové investice jsou předvídatelnější z hlediska výše a frekvence výplaty výnosů. I když je každý obchod jiný, není neobvyklé, aby investoři vydělali výnosy v rozmezí od 8% do 12% ročně. Tyto výnosy se obvykle vyplácejí měsíčně nebo čtvrtletně. Limitované výnosy: Dluhové investice znamenají menší riziko, ale jednou z hlavních nevýhod je skutečnost, že výnosy jsou omezeny úrokovou sazbou z úvěru. Investoři musí mít jasno v tom, zda jsou ochotni obětovat potenciál vydělat vyšší výnosy výměnou za bezpečnější sázku. Vyšší poplatky: Zatímco většina platforem crowdfundingu nemovitostí neinvestuje investorům nic za vytvoření účtu a investice do výzkumu dluhů, obvykle se jedná o nějaký typ poplatků za účast v dohodě. Platforma crowdfunding obvykle vybírá procenta z vrcholu dříve, než je vyplacen jakýkoli úrok, který může jíst do vašich výnosů. Může se také jednat o zvláštní poplatek za vytvoření půjčky, který se předává investorům. (Další informace o platformách crowdfundingu nemovitostí naleznete v: Top 5 společností poskytujících služby crowdfundingu .)
Nevýhody:
- Nižší potenciální výnos: s nižším rizikem přichází nižší očekávaný výnos. Vystavení se riziku předčasného splacení: hypotéky někdy splácí své půjčky brzy, a to buď prodejem domu, nebo refinancováním. Mohlo by to přerušit peněžní toky spojené s vaší dluhovou investicí a zkrátit dobu trvání vašeho úvěrového portfolia.
Sečteno a podtrženo
Crowdfunding je atraktivní možností pro investory, kteří chtějí investovat do soukromých obchodů s nemovitostmi nákladově efektivním způsobem. Minimální investice s mnoha platformami se pohybuje od 5 000 do 10 000 $, což je relativně nízká cena, kterou je třeba zaplatit za získání přístupu k této třídě aktiv. Kapitálové i dluhové investice mají své dobré i špatné stránky, které důvtipní investoři musí věnovat čas pečlivému zvážení. Pochopení toho, čeho dosáhnete, ve srovnání s tím, co riskujete, vám může pomoci při rozhodování, zda jeden nebo oba typy investic jsou vhodné pro vaše portfolio.
