Co je to investiční nemovitost?
Investice do nemovitosti je nemovitost zakoupená za účelem získání výnosu z investice buď z výnosu z pronájmu, budoucího dalšího prodeje nemovitosti, nebo z obou. Majetek může být v držení jednotlivého investora, skupiny investorů nebo korporace.
Investice do nemovitosti může být dlouhodobým úsilím nebo krátkodobou investicí. S posledně jmenovanými se investoři často zapojí do převrácení, kde se nemovitost kupuje, předělává nebo renovuje a prodává se ziskem v krátkém časovém rámci.
Termín investiční nemovitost lze také použít k popisu dalších aktiv, které investor kupuje pro budoucí zhodnocení, jako je umění, cenné papíry, pozemky nebo jiné sběratelské předměty.
Pochopení investičních nemovitostí
Investiční nemovitosti jsou ty, které se nepoužívají jako primární sídlo. Vytvářejí určitou formu příjmu - dividendy, úroky, nájemné nebo dokonce licenční poplatky -, které nespadají do působnosti běžného podnikání vlastníka nemovitosti. A způsob, jakým se investiční nemovitost používá, má významný dopad na jeho hodnotu.
Investiční nemovitosti generují příjem a nejsou primárními rezidencemi.
Investoři někdy provádějí studie, aby určili nejlepší a nejziskovější využití nemovitosti. Toto je často označováno jako nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti. Například, pokud je investice do nemovitosti určena pro komerční i rezidenční využití, investor zváží výhody a nevýhody obou, dokud nezjistí, která má nejvyšší potenciální návratnost. Tímto způsobem potom využívá nemovitost.
Investice do nemovitostí je často označována jako druhý domov. Ale dva nutně neznamenají totéž. Například rodina může koupit chalupu nebo jinou rekreační nemovitost, aby ji mohla použít sama, nebo někdo s primárním domovem ve městě může koupit druhou nemovitost v zemi jako víkend na víkend. V těchto případech je druhá vlastnost určena pro osobní potřebu - nikoli jako majetek pro příjem.
Druhy investičních nemovitostí
Rezidenční: Pronájem domů je pro investory oblíbeným způsobem, jak si doplnit svůj příjem. Investor, který kupuje rezidenční nemovitost a pronajímá ji nájemcům, může vybírat měsíční nájemné. Mohou to být rodinné domy, byty, byty, domy nebo jiné typy bytových struktur.
Komerční: Nemovitosti vytvářející příjmy nemusí být vždy obytné. Někteří investoři - zejména korporace - kupují komerční nemovitosti, které se používají speciálně pro obchodní účely. Údržba a vylepšení těchto vlastností může být vyšší, ale tyto náklady mohou být vyrovnány vyššími výnosy. Je to proto, že tyto nájemné pro tyto vlastnosti často řídí vyšší nájemné. Tyto budovy mohou být komerčně vlastněné bytové domy nebo umístění maloobchodních prodejen.
Smíšené použití: Nemovitost smíšeného použití může být použita současně pro komerční i rezidenční účely. Například budova může mít maloobchodní průčelí v hlavním patře, jako je obchod se smíšeným zbožím, bar nebo restaurace, zatímco v horní části struktury jsou umístěny obytné jednotky.
Klíč s sebou
- Investice do nemovitosti se kupuje s úmyslem získat výnos z příjmu z pronájmu, budoucího dalšího prodeje nemovitosti nebo obojího. Majetek může představovat krátkodobou nebo dlouhodobou investiční příležitost. Investiční nemovitosti nejsou primárními rezidencemi ani druhými domovy, což investorům ztěžuje zajištění financování. Prodej investiční nemovitosti musí být vykázán a může vést k kapitálovým ziskům, které mohou mít pro investory daňové důsledky.
Financování investičních nemovitostí
Zatímco dlužníci, kteří si zajišťují půjčku pro své primární bydliště, mají přístup k celé řadě možností financování, včetně půjček FHA, VA a konvenčních půjček, může být náročnější získat financování pro investiční nemovitost.
Pojistitelé neposkytují hypoteční pojištění pro investiční nemovitosti, a v důsledku toho musí mít dlužníci alespoň 20% slevu, aby zajistili financování investic do nemovitostí ze strany banky.
Banky také trvají na dobrém úvěrovém skóre a relativně nízkém poměru úvěru k hodnotě před schválením dlužníka pro hypotéku na investiční nemovitost. Někteří věřitelé také požadují, aby dlužník měl dostatečné úspory na pokrytí nákladů na investiční nemovitost v hodnotě nejméně šesti měsíců, čímž zajistí, že hypotéka a další závazky budou aktualizovány.
Daňové důsledky
Pokud investor vybírá nájemné z investiční nemovitosti, požaduje úřad pro vnitřní příjem (IRS), aby ohlásil nájem jako příjem, ale agentura mu také umožňuje od této částky odečíst příslušné výdaje. Pokud například pronajímatel v průběhu jednoho roku vybírá nájemné 100 000 $, ale zaplatí 20 000 $ za opravy, údržbu trávníku a související výdaje, oznámí rozdíl 80 000 USD jako příjem ze samostatné výdělečné činnosti.
Pokud jednotlivec prodá investiční nemovitost za více než původní kupní cena, má kapitálový zisk, který musí být oznámen IRS. Od roku 2019 jsou kapitálové zisky z aktiv držených po dobu nejméně jednoho roku považovány za dlouhodobé zisky a zdaňovány 15%, s výjimkou těch, kteří jsou ženatí a mají zdanitelný příjem vyšší než 479 000 USD nebo samostatný a mají příjem přesahující 425 800 USD. V těchto případech je sazba 20%.
Naproti tomu, pokud daňový poplatník prodá své primární bydliště, musí vykazovat kapitálové zisky vyšší než 250 000 USD, pokud podá jednotlivě, a 500 000 USD, pokud je ženatý a podává společně. Kapitálový zisk z investice do nemovitosti je její prodejní cena snížená o nákupní cenu snížená o všechna významná zlepšení.
Pro ilustraci si představte, že si investor koupí nemovitost za 100 000 USD a vynaloží 20 000 USD na instalaci nového vodovodu. O několik let později prodal nemovitost za 200 000 dolarů. Po odečtení jeho počáteční investice a kapitálových oprav je jeho zisk 80 000 USD.
