Na rozdíl od podílů na akciích nelze investiční majetek během několika sekund uvolnit pouhým kliknutím myši. Čas mezi rozhodnutím o prodeji a skutečným datem prodeje se často měří v týdnech nebo měsících. Prodej vlastního domu může být zastrašujícím procesem, pokud nevíte, kde začít, ale prodej investiční nemovitosti vyžaduje ještě více práce.
Výše kapitálu a daňové otázky spojené s realizací tohoto kapitálu jsou při řešení investičních nemovitostí složité. Není však možné dosáhnout sami., podíváme se na proces prodeje investiční nemovitosti a zaměříme se na to, jak omezit daně ze zisku.
Proč prodávat?
Důvody pro prodej nemovitosti k pronájmu se liší. Pronajímatelé, kteří osobně spravují své nemovitosti, se mohou přestěhovat a chtějí investovat do něčeho poblíž svého nového bydliště. Nebo pronajímatel možná bude chtít vydělat peníze na zhodnocení nájemní nemovitosti, spíše než hromadit peníze prostřednictvím nájemného. Může se jednat dokonce o nemovitost, která ztrácí peníze, a to buď prostřednictvím neobsazeného místa, nebo nedostatečným nájemným na pokrytí nákladů. Bez ohledu na důvod se investoři do nemovitostí, kteří chtějí prodat, budou muset vypořádat s daněmi.
The Tax Man Cometh
Dane z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti k pronájmu jsou mnohem strmější ve srovnání s přímým prodejem majetku pro osobní potřebu. Základní kapitálové zisky, které musíte platit ze zisku z prodeje, se zvyšují o odpisy, které jste požadovali vůči nemovitosti. To znamená, že pokud nemovitost přišla o peníze a v minulých letech jste použili ztrátu na daňovém dokladu, budete mít vyšší daňový doklad, až prodej skončí.
Příklad - daň z kapitálových výnosů a odpisy
Řekněme, že máte nájemní nemovitost, kterou jste koupili za 150 000 $ a prodává se za 200 000 $. Obvykle to znamená, že platíte kapitálové zisky na 50 000 USD. Pokud jste však odečetli 20 000 $ odpisy v době, kdy jste vlastnili nemovitost, dlužíte rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou sníženou o odpisy: 200 000 $ - (150 000 $ - 20 000 $). Místo toho, abyste dlužili kapitálové zisky za 50 000 dolarů, nyní dlužíte kapitálové zisky za 70 000 dolarů.
Poznámka: To by vás nemělo odrazovat od uplatnění odpisových ztrát . Je téměř vždy lepší realizovat daňové úlevy dříve než později .
Převrácení
Oddíl 1031 Kodexu pro vnitřní příjmy umožňuje investorům v oblasti nemovitostí vyhnout se daňím ze zisku tím, že je znovu investují do podobného majetku. S pomocí právníka nebo daňového poradce můžete nastavit prodej tak, aby se výnosy ukládaly na vázaný účet, dokud nebudete připraveni je použít k nákupu nové nemovitosti. Výběr nové nemovitosti je stanoven na 45 dní a dokončení transakce je šest měsíců. Pokud máte v úmyslu provést převrácení, měli byste začít hledat novou nemovitost, než prodáte starou.
Výměna 1031 funguje skvěle, pokud máte v úmyslu znovu investovat do jiného majetku. Pokud chcete přestat být přímo zapojeni, můžete si najmout profesionálního správce nemovitosti pro vaše současné místo nebo ho prodat a koupit profesionálně spravovanou nemovitost. Pokud je vaším cílem čistě navýšit kapitál, musíte jen sníst daň z kapitálových výnosů.
Začlenění jako štít
Začlenění je pro investory do nemovitostí stále populárnější. Začleněním mohou investoři snížit svou odpovědnost, aby korporace fungovala jako štít mezi vámi a potenciálem, který vás může nájemce žalovat. Váš dům a osobní finance nemohou být požadovány v žádném druhu soudního řízení nebo soudního řízení, když se zaregistrujete. Podniky mají také různá daňová pravidla, která jsou docela příznivá, zejména s kapitálovými zisky z prodeje nemovitosti.
Pro určitý typ realitního investora má začlenění smysl. Pokud zaměstnáváte lidi, aby našli a spravovali širokou škálu nemovitostí produkujících příjmy a dosahovali na tom významných zisků, začlenění sníží váš daňový účet a pak uvidíte zisky prostřednictvím sdílené struktury vaší společnosti. Pro většinu realitních investorů existují lepší způsoby, jak získat výhody plynoucí ze začlenění, aniž by to komplikovalo způsob, jakým je příjem realizován.
Začlenění může vytvořit překážku mezi vámi a výdělky z vašeho majetku, takže pokud závisíte na daném příjmu jakýmkoli způsobem, nebudete mít k němu přístup tak snadno, jak byste chtěli - zejména u velkých zisků, jako jsou příjmy z prodeje vlastnost. Je poměrně snadné začlenit, vyžaduje pouze určité odborné rady a papírování, ale dostat své nemovitosti z korporace (například prodat je a odejít do důchodu) je složitější, protože jdete po řadě záměrných daňových úniků / podvodů, pokud prodáváte společnost místo vlastností, které ji tvoří. To je, samozřejmě, mnohem těžší než prodej domu.
Na rozdíl od toho, pokud osobně spravujete dvě nebo tři nemovitosti a máte dokonce jednu nebo dvě více, které jsou profesionálně spravovány, nemusí mít prospěch ze začlenění. Pokud příjmy z vašich pronájmů nepřevyšují vaše výdaje za každou nemovitost s velkou rezervou, je lepší je držet tak, jak jsou, a používat odpisy a odpisy, kde můžete nebo změnit své majetkové podíly na malý podnik.
Kromě využívání malých podniků jako alternativy k založení společnosti některé státy umožňují investorům v oblasti nemovitostí otevřít samostatnou společnost s ručením omezeným pro každou nemovitost, kterou vlastní. I když to nutně nesnižuje daně, chrání to vaše finance, stejně jako každý majetek, před jakýmkoli soudním sporem, který může být veden proti jednomu z vašich nemovitostí.
Sečteno a podtrženo
Prodej nemovitosti k pronájmu může být náročný, a to je ještě těžší, pokud doufáte, že se vyhnete velkému daňovému účtu z výnosu. Pokud prodáváte investice do jiné nemovitosti, můžete jednoduše provést převrácení 1031 a odložit daňový zákon. Pokud prodáváte, protože potřebujete kapitál, budete muset zaplatit nějaké daně.
Nejlepší scénář, stejně jako u akcií, je odložit prodej investiční nemovitosti, zejména nájemné, které se rozpadá rovnoměrně nebo lépe, pokud nezapočítáváte úvěry nebo ztráty, abyste vyndali část hry z daně z kapitálových výnosů. Tímto způsobem budete mít šanci snížit celkový daňový doklad a vydat více výnosů do kapsy.
