Obsah
- 1. Nedávno prodané vlastnosti
- 2. Srovnatelné vlastnosti na trhu
- 3. Podívejte se na Neprodané srovnatelné položky
- 4. Tržní podmínky, ocenění
- 5. Vlastnosti k prodeji vlastníkem
- 6. Očekávané ocenění
- 7. Stanovisko realitní kanceláře
- 8. Je cena cítit fér?
- 9. Otestujte vody
- 10. Získejte hodnocení, inspekce
- Sečteno a podtrženo
Všichni lidé v domácnosti mají jednu společnou věc: nechtějí se otrhnout. Bez ohledu na stav trhu s bydlením, ale zejména pokud je to pěnivý, je obzvláště důležité zajistit správnou cenu. Jak ale víte, že dostáváte spravedlivou dohodu - dokonce i na těsném trhu - dříve, než učiníte nabídku?
Zde je návod, jak vyhodnotit cenu jakéhokoli domu, abyste mohli učinit rozumné investiční rozhodnutí.
1. Nedávno prodané vlastnosti
Srovnatelná nemovitost je nemovitost podobná velikosti, stavu, sousedství a vybavení jako ta, kterou kupujete. Jeden nedávno zrekonstruovaný jednopatrový dům o rozloze 1 200 čtverečních stop s připojenou garáží by měl být uveden za přibližně stejnou cenu jako podobný domov o rozloze 1 200 čtverečních stop ve stejné čtvrti. To znamená, že můžete získat cenné informace také tím, že se podíváte na to, jak nemovitost, o kterou máte zájem, porovnává ceny s různými domy. Je to podstatně levnější než větší nebo hezčí vlastnosti? Je to dražší než menší nebo méně atraktivní domy? Váš realitní agent je nejlepším zdrojem přesných a aktuálních informací o srovnatelných vlastnostech (známých také jako „comps“). Můžete se také podívat na kompakty, které jsou aktuálně v úschově, což znamená, že nemovitost má kupujícího, ale prodej ještě není dokončen.
2. Srovnatelné vlastnosti na trhu
V takovém případě můžete skutečně navštěvovat jiné domácnosti a získat skutečný pocit o tom, jak se jejich velikost, stav a vybavení liší od nemovitosti, kterou zvažujete. Poté můžete porovnat ceny a zjistit, co se zdá spravedlivé. Rozumní prodejci vědí, že pokud chtějí být konkurenceschopní, musí své nemovitosti ocenit podobně jako srovnatelné tržní ceny.
3. Podívejte se na Neprodané srovnatelné položky
Pokud je dům, o kterém uvažujete, cena podobná domům odebraným z trhu, protože neprodali, může být daný dům předražený. Pokud je na trhu také mnoho podobných nemovitostí, měly by být ceny nižší, zejména pokud jsou tyto vlastnosti neobsazené. Informace o aktuální nabídce a poptávce na trhu s bydlením najdete v indexu neprodaných zásob. Tento index se pokouší měřit, jak dlouho bude trvat, než budou prodány všechny domy, které jsou v současné době na trhu, vzhledem k rychlosti, jakou se domy v současnosti prodávají.
4. Tržní podmínky, ocenění
Byly ceny v poslední době nahoru nebo dolů? Na trhu prodávajícího budou nemovitosti pravděpodobně poněkud předražené a na trhu kupujícího jsou vlastnosti pravděpodobně podhodnoceny. Všechno záleží na tom, kde trh v současné době leží na křivce boom a poprsí nemovitostí. I na trhu prodávajícího nemusí být nemovitosti předraženy, pokud je trh na vzestupu a není blízko svého vrcholu. Naopak, nemovitosti mohou být předraženy i na kupujícím trhu, pokud ceny začaly klesat teprve nedávno. Samozřejmě může být obtížné vidět vrcholky a údolí až do jejich historie. Zvažte také dopad hypotečních úrokových sazeb a trhu práce na ekonomiku.
(Znalost výběru hypotéky je důležitá. Další informace naleznete v 4 krocích k získání hypotéky ).
5. Vlastnosti k prodeji vlastníkem
Majetek určený k prodeji vlastníkem (FSBO) by měl být diskontován, aby odrážel skutečnost, že neexistuje žádná (v průměru) provize agenta prodávajícího (v průměru), což mnoho prodejců při stanovování cen nebere v úvahu. Dalším potenciálním problémem s FSBO je, že prodávající možná neměl poradce agenta při stanovování přiměřené ceny na prvním místě, nebo mohl být tak nespokojený s návrhem agenta, že se rozhodne jít sám. V kterékoli z těchto situací může být majetek předražený.
6. Očekávané ocenění
Budoucí vyhlídky pro Vámi vybrané okolí mohou mít dopad na cenu. Pokud je plánován pozitivní vývoj, jako je výstavba velkého nákupního centra, rozšíření lehké železnice do sousedství nebo velká nová společnost, která se stěhuje do této oblasti, vypadají vyhlídky na budoucí ocenění domů dobře. Dobré znamení mohou být i malé vývojové trendy, jako jsou plány na přidání dalších silnic nebo výstavbu nové školy.
Na druhé straně, pokud se obchody s potravinami a benzínové stanice uzavírají, měla by být domácí cena nižší, aby se to odrazilo, a pravděpodobně byste měli přehodnotit přesun do této oblasti. Vývoj nového bydlení může jít obousměrně: může to znamenat, že oblast je horká a je pravděpodobné, že v budoucnu bude vysoká poptávka, čímž se zvýší hodnota vašeho domu, nebo to může mít za následek přebytek bydlení, který sníží hodnota všech domů v oblasti.
7. Stanovisko realitní kanceláře
Bez analýzy údajů bude mít váš realitní makléř pravděpodobně dobrý pocit (díky zkušenosti), zda je nemovitost oceněna přiměřeně nebo ne, a jaká by mohla být přiměřená nabídková cena.
8. Je cena cítit fér?
Pokud nejste spokojeni s majetkem, cena se nikdy nezdá férová, i když získáte výhodnou cenu. I když za dům, který milujete, zaplatíte trochu nad tržní hodnotu, nakonec vám to opravdu nebude záležet.
9. Otestujte vody
I na trhu prodávajícího můžete vždy nabídnout nabídku pod ceníkovou cenou, jen abyste viděli, jak prodejce reaguje. Někteří prodejci uvádějí vlastnosti za nejnižší cenu, kterou jsou ochotni vzít, protože nechtějí vyjednávat, zatímco jiní uvádějí své domovy za vyšší, než očekávají, že vydělají, protože očekávají vyjednávání směrem dolů nebo chtějí zjistit, zda někdo nabídne nabídku za vyšší cenu. Pokud prodejce přijme vaši cenu nebo protinávrh, dostanete náznak, že nemovitost pravděpodobně nestála za to, pro co byla uvedena, a máte dobrou šanci získat spravedlivý obchod.
Na druhou stranu, někteří prodejci mohou podcenit své vlastnosti v naději, že vzbudí velký zájem a vyvolají nabídkovou válku. Na rozdíl od eBay však prodávající nemusí jednoduše prodávat dražiteli s nejvyšší nabídkou; prodejci mohou odmítnout všechny nabídky, které nesplňují jejich očekávání. Pokud máte na majetku své srdce, buďte upozorněni, že někteří prodejci by mohli být uraženi nízkými nabídkami a mohou odmítnout s vámi spolupracovat, pokud se rozhodnete použít takovou taktiku. Pokud také nabízíte méně, než je katalogová cena, můžete zvýšit riziko, že vám bude nabídnut jiný kupující.
(Informace o strategiích, které vám pomohou vyjít na vrchol při jakémkoli vyjednávání, přečtěte si Mistr umění vyjednávání
10. Získejte hodnocení, inspekce
Jakmile uzavřete smlouvu, bude věřiteli provedeno posouzení majetku (obvykle na vaše náklady), aby byly chráněny jeho finanční zájmy. Věřitel se chce ujistit, že pokud přestanete platit hypotéku, bude schopna získat přiměřenou částku svých peněz zpět, když zabaví váš domov. Pokud ocenění přijde za výrazně nižší než nabídková cena, možná nebudete mít spravedlivou dohodu. Ve skutečnosti vám věřitel nemusí dokonce dovolit koupit si dům, pokud není prodávající ochoten snížit cenu.
Domácí inspekce, která je dokončena po uzavření smlouvy, vám také poskytne způsob, jak posoudit nabídkovou cenu. Pokud domov potřebuje mnoho drahých oprav, budete chtít požádat prodávajícího, aby provedl opravy za vás nebo slevu z kupní ceny, abyste je mohli sami provést.
(Další informace naleznete v části Potřebujete domácí inspekci? )
Sečteno a podtrženo
Když nakupujete dům, je důležité pochopit, jak jsou ceny domů, takže můžete provést rozumnou investici a dosáhnout spravedlivé dohody s prodejcem. Na základě těchto tipů budete moci učinit sebevědomou a dobře informovanou nabídku na jakémkoli domě na jakémkoli trhu.
