Na první pohled byste si mohli myslet, že správce portfolia nemovitostí je podobný každému správci finančních aktiv. Portfolio nemovitostí nebo správa fondů se však zásadně liší od správy akcií, dluhopisů nebo podílových fondů.
Na rozdíl od akciových manažerů, kteří zkoumají společnosti a řídí pravděpodobnost, že mohou splnit své artikulované strategie, musí realitní manažeři pomoci definovat a využít příležitostí na úrovni nemovitostí. Realitní manažeři jsou nejen odpovědní za alokaci aktiv, řízení rizik a transakce, ale také za přímé jednání s pozemky a strukturami na něm.
Správa nemovitostí tak na rozdíl od tradičního řízení peněz vyžaduje zkušené osoby, které mohou optimalizovat hodnotu nemovitostí. Ve skutečnosti je správce nemovitostí v mnoha ohledech hodně podobný podnikovému generálnímu řediteli, provozuje společnost nebo zařízení. Naproti tomu tradiční manažer peněz může znát zásoby v určitém oboru nebo sektoru - ale nezapojuje se do činnosti samotných společností.
Myslíte si, že kariéra v oblasti správy portfolia nemovitostí může být pro vás ta pravá? Čtěte dál a dozvíte se více.
Správa portfolia nemovitostí
Školení a zkušenosti získané správci nemovitostí jsou podobné jako u jiných správců fondů. Způsob, jakým tyto dovednosti využívají k zajištění výkonnosti portfolia, je však odlišný. Portfolio manažeři jsou často hodnoceni podle jejich schopnosti zajistit vhodné výnosy upravené podle rizik a diverzifikaci portfolia prostřednictvím vynikajícího přidělování a výběru aktiv.
Správci portfolia nemovitostí navíc poskytují hodnotu pro klienty tím, že zajišťují co nejefektivnější využití kapitálu investora a neustále informují klienty prostřednictvím vynikajícího měření výkonnosti a dokonce prognózování peněžních toků. S výjimkou trustu pro investice do nemovitostí (REIT) a fondu správců fondů (jehož výkonnost je posuzována na základě schopnosti posoudit schopnost ostatních manažerů navrhnout a provést strategii), je správce akciového fondu nemovitostí v podstatě generálním ředitelem jeho nebo její vlastní společnost, vytváření a provádění strategií na úrovni majetku pro majetek pod jeho vedením.
Strategie výběru investic
Správci portfolia nemovitostí provádějí alokaci aktiv a výběr aktiv, ne pochopením tržní dynamiky a společností v konkrétních odvětvích, ale tím, že jsou odborníky na základy nemovitostí. Studují v místních regionech a v různých komerčních oblastech využití: kancelářské, průmyslové, hotelové, maloobchodní a jedno a vícegenerační rezidence. Aby porazili trh, zajistili diverzifikaci a vytvořili přiměřené výnosy přizpůsobené riziku, musí správci portfolia nemovitostí sázet na regionálních nebo místních trzích s nemovitostmi a v případě portfolií s více aktivy správný mix nemovitostí.
Z tohoto důvodu se mnoho správců fondů zaměřuje na konkrétní regiony nebo typy nemovitostí; někteří větší správci nemovitého majetku organizují své vedoucí zaměstnance a podpůrný personál podle regionů nebo využití půdy. Důvodem organizování tímto způsobem je zajistit, aby bylo možné identifikovat tržní příležitosti a poté je převést do správného výběru majetku a původu majetku.
Způsob, jakým se získávají nemovitosti, je jedním z nejvýznamnějších způsobů, jakými se realitní fondy liší od tradičních investic. Stejně jako obchodníci na akciovém trhu využívají nemovitostní fondy odborníky na získávání a odhalování a provádění majetkových transakcí. Tito akviziční pracovníci obvykle pracují pro určitý fond nebo jsou organizováni regionálně nebo podle typu aktiv.
Protože většina nemovitostních akciových fondů vlastní veškerou (nebo podstatnou část) každé nemovitosti, jsou do procesu akvizice často přímo zapojeni správci portfolia. Vzhledem k tomu, že mají odpovědnost za stanovení a provádění majetkové strategie, musí být správci portfolií přímo zapojeni do všech investičních procesů, včetně akvizic, financování, dispozic a rozhodování o zařízeních. Aby se usnadnil rozsah a hloubka procesů správy investic do nemovitostí, musí se správci portfolia spoléhat na značné množství infrastruktury ve vztahu k investovanému kapitálu. Aby toho bylo dosaženo co nejefektivněji, vyvinuli správci fondů nemovitostních fondů a správci aktiv specializovanou funkci správy aktiv.
Jak funguje správa nemovitostí
Funkci správy nemovitostí tvoří odborníci na úrovni nemovitostí, kteří přidávají hodnotu správcům fondů prováděním strategie na úrovni nemovitostí. Specialisté jsou odborníci na fundamenty regionálního trhu nebo na konkrétní typy nemovitostí a jsou odpovědní za optimalizaci hodnoty aktiv v jejich úschově. Kromě poskytování informací o správě portfolia o místních vyhlídkách a usnadňování transakcí je za výkon na úrovni nemovitostí zodpovědný správce aktiv.
Správci aktiv kromě schvalování rozpočtů a správy nákladů zvyšují hodnotu tím, že spravují leasing u jedné nebo více nemovitostí. Ačkoli to může vypadat jako černobílá záležitost, leasing je komplexní funkce, která nevyhnutelně určuje hodnotu nemovitosti a portfolia. Úspěchu v leasingu nelze dosáhnout pouze nalezením a provedením nejvyšších možných leasingových příležitostí u každé nemovitosti, ale také provedením leasingového programu, který je v souladu s portfoliovou strategií a zároveň udržuje nejlepší vztahy se stávajícími nájemníky.
Leasing je vysoce dohodnutý proces, který může zahrnovat rozhodnutí v rozporu s potřebami nájemce, aby se optimalizovala hodnota nemovitosti. Například u nemovitostí, které jsou plánovány na prodej, může být leasing pozastaven během prodejního období, aby noví vlastníci mohli zvýšit vyšší potenciální leasingové sazby. To může vést ke zvýšeným odhadovaným hodnotám nemovitostí, a tím i vyšším nabídkám prodeje.
Během období rostoucích nájemného mohou být dlouhodobé pronájmy uzavřeny u výnosově orientovaných nemovitostí, zatímco u strategií zaměřených na zhodnocení kapitálu mohou být podmínky pronájmu zkráceny, aby se v budoucnu využily vyšší očekávané sazby. Schopnost správce aktiv provádět vhodný mix nájemců, provádět leasingovou strategii, která sladí peněžní toky s potřebami portfolia a spravovat kapitálové i provozní náklady, může významně ovlivnit celkovou hodnotu portfolia.
Manažeři portfolia nemovitostí jako generální ředitelé
Pokud si někdo myslí, že nemovitost je samostatnou společností nebo dceřinou společností, každá s vlastní strategií a výkonnostním potenciálem, začíná pochopit, proč jsou správci portfolia nemovitostí podobní firemním generálním ředitelům. Stejně jako generální ředitelé, kteří musí alokovat omezenou nabídku kapitálu mezi různé příležitosti k dosažení nejvyšší celkové návratnosti investic, musí správci portfolia nemovitostí dělat totéž v rámci spravovaných nemovitostí. Tato potřeba přidělit omezené množství zdrojů vytváří situaci odlišnou od mnoha tradičních společností spravujících aktiva.
V nemovitostních akciových fondech existuje konflikt mezi správci portfolia a jejich správci aktiv, protože pracují pro poněkud odlišné cíle. Zatímco správci aktiv jsou specialisté odměněni za optimalizaci hodnoty svých nemovitostí a portfolio manažeři jsou obecně odměňovaní za optimalizaci návratnosti portfolia a spokojenosti investorů, úspěšný správce realitních fondů je takový, který dokáže tento konflikt zvládnout a udržovat výkonný manažerský tým a výkon portfolia. To vyžaduje formulovat dobře navrženou strategii portfolia v dobře propojeném týmu manažerů, kteří rozumí a internalizovali celkové investiční cíle. To může být obtížný úkol pro jakýkoli fond, který výrazně zvýšil počet a složitost spravovaných nemovitostí.
Je také důležité, aby správci portfolia nemovitostí nejen požadovali alokaci kapitálu, výběr nemovitosti a další požadované investiční dovednosti, ale také, že mají schopnost vytvářet vhodné investiční strategie a vůdčí schopnosti a mobilizovat organizaci směrem ke stejné misi portfolia..
Sečteno a podtrženo
Pokud jde o realitní fondy, je klíčová schopnost vedení provádět plány správy aktiv kromě provádění tradičních postupů správy fondů. Pro manažera investic do nemovitostí to znamená optimalizaci hodnoty nemovitostí v jeho portfoliu, a to jak výběrem, tak následnou správou majetku portfolia. Správci portfolia nemovitostí musí přidělit své zdroje na nemovitosti, které spravují, pro co nejlepší návratnost a udržet svůj tým na dobré cestě, aby toho dosáhli. Pro ty, kteří mají správnou kombinaci dovedností, tato kariéra vyniká jako jedinečná příležitost v oblasti správy aktiv.
