Při refinancování hypotéky máte dvě základní možnosti, jak ušetřit nebo získat peníze. Za prvé, pokud jednoduše refinancujete stávající půjčku, abyste získali nižší úrokovou sazbu nebo změnili podmínky, nazývá se refinancování úrokových sazeb. Nebo za druhé, možná budete chtít získat část vlastního kapitálu ve vašem domě - možná provést renovaci, splatit dluhy nebo pomoci zaplatit náklady na vysokou školu - s výplatou půjčky. Zde jsou uvedeny, jak mohou tyto dvě možnosti refinancování ovlivnit vaši finanční situaci.
Základy refinancování hypotéky
Přemýšlejte o refinancování jako o nahrazení stávající hypotéky jinou, nebo o sloučení hypotéky do jediné půjčky. Jak se říká, ven se starým (hypotéka) a s novým. Po refinancování se vyplatí stará půjčka (nebo půjčky) a nahradí ji nová.
Klíč s sebou
- Základní možnosti při refinancování hypotéky jsou výplaty hotovosti nebo úrokové sazby a termínované refinancování. Můžete získat část vlastního kapitálu ve své domácnosti pomocí výplaty peněz. Při refinancování úrokových sazeb si dlužník vymění stávající půjčka pro jednoho s lepšími podmínkami. Výplaty půjček obvykle přicházejí s dodatečnými poplatky, body nebo vyšší úrokovou sazbou, protože nesou větší riziko pro věřitele. Může být možné získat z vašeho refinancování nějaké peníze, aniž by vznikly dodatečné poplatky. výplaty půjčky využitím překrývání prostředků na konci jedné půjčky a na začátku druhé.
Existuje spousta důvodů pro zvážení refinancování. Úspora peněz je zřejmá. V srpnu 2008 měla průměrná 30letá pevná hypotéka úrokovou sazbu 6, 48%. Po finanční krizi sazby pro stejný druh hypotéky neustále klesaly. Do prosince 2012 byla třicetiletá pevná hypoteční sazba snížena téměř o polovinu ze čtyř let dříve na 3, 35%. Průměrná roční sazba pro rok 2017 se zvýšila až na 3, 99%. Do roku 2018 se podle Freddie Mac zvýšila na 4, 54%. Ale i tyto vyšší sazby by mohly být nižší než u vyšších hypoték, které můžete mít.
V březnu 2019 klesly sazby hypoték na 4, 27%, což je 60týdenní minimum. V týdnu končícím 29. března 2019 vzrostly podle Asociace hypoték bankéři hypoteční žádosti o 18, 6%. Refinanční úroveň vzrostla o 39% na 47, 4% z celkového počtu žádostí, což byla nejvyšší úroveň od listopadu 2016. (Největší nedávná vlna hypotečních refinancování zasáhla roky 2011 až 2013 a 2015 až 2016, kdy úrokové sazby byly blízko rekordních minim.) index refinancování klesl na 44, 1% z celkového počtu aplikací následující týden, nízké náklady na půjčky a silný trh práce nadále pohánějí aplikace.
Historicky jsou sazby stále relativně nízké, a to je důležitý důvod pro majitele domů se staršími hypotékami s vyššími úroky (nebo těmi, jejichž domácí kapitál vzrostl nebo kteří mají mnohem lepší úvěrové ratingy, než když původně financovali svůj domov), aby se podívali na refinancování. Nyní.
Když se sazby pohybují výše, může refinancování nabídnout možnost převést hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou na hypotéku s pevnou sazbou a zamknout platby s nižšími úroky, než sazby ještě stoupnou. Je však často náročné předpovídat budoucí směrování úrokových sazeb, a to i pro nejzkušenější ekonomy.
Cash-Out vs. sazba a termín Refi
Existují dvě základní refinanční půjčky. Nejjednodušší a nejjednodušší je refinancování sazeb a termínů. V tomto případě se žádné skutečné peníze nemění, mimo poplatky spojené s půjčkou. Velikost hypotéky zůstává stejná; jednoduše si vyměníte své současné hypoteční podmínky za novější (pravděpodobně lepší) podmínky.
Naproti tomu v refinancované výplatě je nová hypotéka větší než ta stará. Spolu s novými úvěrovými podmínkami jste také vyspělými penězi - efektivně si berete kapitál ze svého domova ve formě hotovosti.
Můžete se kvalifikovat pro refinancování úrokových sazeb s vyšším poměrem půjčky k hodnotě (částka půjčky dělená odhadovanou hodnotou nemovitosti). Získat půjčku je jednodušší, jinými slovy, i když jste horší úvěrové riziko, protože si půjčujete vysoké procento toho, co dům stojí.
Než investujete, pečlivě si promyslete, abyste mohli investovat, protože nemá smysl vkládat prostředky na CD, které vydělá 2, 5%, pokud je váš hypoteční úrok 5% nebo 6%.
Výplaty půjček přicházejí s přísnějšími podmínkami. Pokud chcete zpět část vlastního kapitálu, který jste si vytvořili ve svém domě, ve formě hotovosti, pravděpodobně vás to bude stát - kolik záleží na tom, kolik vlastního kapitálu jste si doma vytvořili, a na vašem kreditním skóre.
Pokud je například skóre FICO dlužníka 700, poměr půjčky k hodnotě je 76% a půjčka je považována za hotovost, může věřitel přidat k předběžným nákladům úvěru 0, 750 bodů. Pokud by například výše půjčky činila 200 000 USD, věřitel by k ceně přidal 1 500 USD. (Každý věřitel je jiný.) Alternativně by dlužník mohl zaplatit vyšší úrokovou sazbu - 0, 125% až 0, 250% více, v závislosti na tržních podmínkách.
Proč tvrdší podmínky? Vzhledem k tomu, že výplaty půjček nesou vyšší riziko pro věřitele, podle Casey Fleminga, hypotečního poradce, C2 Financial Corporation a autora The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku . Podle Fleminga
"Statisticky je dlužník mnohem pravděpodobnější, že odejde z domu, pokud se dostane do problémů, pokud už z něj vytáhl kapitál." To platí zejména v případě, že vytáhl více než původně investoval do zálohy. V důsledku toho je každá půjčka, která je považována za výplatu, vyšší, aby odrážela toto riziko, dokud nebude tolik vlastního kapitálu, že dlužník již pravděpodobně nebude chtít odejít. “
Vyšší úvěrové skóre a nižší poměr půjčky k hodnotě však mohou čísla výrazně posunout ve váš prospěch. Například dlužníkovi s úvěrovým skóre 750 a poměrem půjčky k hodnotě méně než 60% nebudou za výplatu půjčky účtovány žádné další náklady; věřitelé se domnívají, že je nepravděpodobné, že půjčku splácí, než kdyby prováděli refinancování úrokových sazeb.
Vaše půjčka může být výplatou, i když neobdržíte žádnou hotovost. Pokud splácíte kreditní karty, půjčky na auta nebo cokoli jiného, co nebylo původně součástí vaší hypotéky, půjčovatel ji pravděpodobně považuje za výplatu půjčky. Pokud konsolidujete dvě hypotéky do jedné - a jedna byla původně výplatou půjčky - nová konsolidovaná půjčka bude také klasifikována jako výplata.
Ještě jeden důvod přemýšlet dvakrát o výplatách: Vyplácení peněz z výplaty může negativně ovlivnit vaše skóre FICO.
83%
Počet hypotečních úvěrů, které byly ve 4. čtvrtletí 2018 půjčky v hotovosti.
Více Američanů si vybírá hotovostní refinancování
Ačkoli mnoho odborníků v oblasti osobních financí nedoporučuje zbavit vás svého domu vlastním kapitálem formou hotovostního refinancování, nedávné údaje ukazují, že mnoho Američanů si vybírá tento typ půjčky. Čtvrtletní statistiky refinancování Freddie Macové ukázaly, že ve čtvrtém čtvrtletí roku 2018 (zveřejněném v březnu 2019) představovali výplatní dlužníci 83% všech refinančních půjček, nejvyšší od 3. čtvrtletí 2007.
Mnoho z těchto upřesnění nebylo pro snížení sazeb. Nejčastějším využitím finančních prostředků byly domácí vylepšení nebo splácení účtů a dluhů. Další důvody uváděné pro výplatu zahrnovaly platby za výdaje na vysokou školu, nákupy aut a investice do podnikání.
Zajímavá mezera na refinancování hypotéky
S pomocí vašeho hypotečního makléře můžete být schopni z vašeho refinancování vygenerovat malou hotovost, aniž by se to považovalo za hotovostní půjčku (a generování dodatečných poplatků, které s tím souvisí). V zásadě funguje tak, že využívá překrývání finančních prostředků na konci jedné půjčky a na začátku druhé. Je to komplikovaný proces, který ovlivní všechny účty úschovy, proto věnujte zvýšenou pozornost tomu, jak jej popisuje Fleming:
„Máte povoleno financovat závěrečné náklady sazbou / termínem refi. Většina poskytovatelů půjček umožňuje, aby tyto závěrečné náklady zahrnovaly předplacené výdaje, jako je předplacený úrok, nezaplacený nabitý úrok z vaší stávající hypotéky, peníze potřebné k předfinancování vašeho vázaného účtu a dokonce i daně z majetku a pojištění, pokud to načasujete.
"Když refinancujete, platíte naakumulovaný úrok z vaší stávající hypotéky až do dne, kdy je splacena." Svůj úrok z nové půjčky splácíte ode dne, kdy jste financovali, až do prvního následujícího měsíce, a poté další měsíc neprovedete platbu. V rámci nové půjčky jste proto financovali měsíční úrok z vaší hypotéky.
"Pokud máte zabavený (nebo vázaný) účet, abyste mohli platit pojištění a daně s vaší stávající hypotékou, pak váš stávající věřitel drží některé z vašich peněz - alespoň pár měsíců daní a pojištění. Když refinancujete, bude váš nový věřitel potřebovat nějaké peníze po ruce, až budou splatné vaše daňové a pojistné účty, takže budou předem požadovat nějaké peníze. Většinou to můžete financovat.
"Poté, co váš úvěr uzavře, vám váš starý věřitel, který drží některé z vašich peněz, pošle šek, který se rovná zůstatku na vašem účtu úschovy, když jste tuto půjčku splatili." Hotovost!
"Protože se některé poplatky trochu mění až do financování, většina poskytovatelů půjček dovolí trochu polštáře - až 2 000 $ v hotovosti zpět v úschově, aniž by byla půjčka považována za hotovost."
„To vše znamená, že můžete financovat„ náklady “, které ve skutečnosti nejsou náklady na poskytnutí půjčky, ale představují náklady na poskytnutí půjčky. U úvěru s úrokovou sazbou 200 000 USD / termínované půjčky by bylo velmi možné vygenerovat přibližně 4 000 USD v hotovosti - za správných okolností, pokud by byla strukturována pečlivě - bez zaplacení peněžité pokuty. “
Sečteno a podtrženo
Vaší povinností jako dlužníka je mít dostatek znalostí k projednání možností se svým věřitelem. Pro většinu lidí je nejlepším finančním tahem vyhnout se dodatečným nákladům na výplatu půjčky. Máte-li konkrétní důvod, proč si vybrat hotovost ze svého domu, může být výplata půjčky hodnotná, ale nezapomeňte, že další částka, kterou zaplatíte v zájmu po celou dobu trvání půjčky, může být špatným nápadem.
