Co jsou cenné papíry zajištěné komerčními hypotékami (CMBS)?
Cenné papíry zajištěné komerčními hypotékami (CMBS) jsou investiční produkty s pevným výnosem, které jsou spíše podporovány hypotékami na komerční nemovitosti než na rezidenční nemovitosti. CMBS může poskytnout likviditu realitním investorům i komerčním půjčovatelům.
Protože neexistují žádná pravidla pro standardizaci struktur CMBS, může být jejich ocenění obtížné. Podkladové cenné papíry CMBS mohou zahrnovat řadu komerčních hypoték různých termínů, hodnot a typů nemovitostí - například vícebytové byty a komerční nemovitosti. CMBS může nabídnout méně předplaceného rizika než rezidenční hypotéky zajištěné hypotékou (RMBS), protože doba pro komerční hypotéky je obecně pevná.
Jak fungují komerční hypotéky zajištěné hypotékou
Stejně jako u zajištěných dluhových závazků (CDO) a zajištěných hypotečních závazků (CMO) jsou CMBS ve formě dluhopisů. Hypoteční úvěry, které tvoří jednu komerční hypotéku zajištěnou hypotékou, fungují jako kolaterál v případě selhání, přičemž jistina a úrok jsou předány investorům. Půjčky jsou obvykle obsaženy v důvěře a jsou velmi diverzifikovány z hlediska podmínek, typů nemovitostí a částek. Podkladové půjčky, které jsou sekuritizované do CMBS, zahrnují půjčky na nemovitosti, jako jsou bytové domy a komplexy, továrny, hotely, kancelářské budovy, kancelářské parky a nákupní centra, často ve stejné důvěře.
Hypoteční úvěr je obvykle dluh bez postihu - jakýkoli spotřebitelský nebo komerční dluh, který je zajištěn pouze zajištěním. V případě prodlení nemůže věřitel zabavit žádná aktiva dlužníka mimo zajištění.
Protože jsou CMBS komplexní investiční nástroje, vyžadují širokou škálu účastníků trhu - včetně investorů, hlavního správce, hlavního správce, zvláštního správce, držitele certifikátu řízení, správců a ratingových agentur. Každý z těchto hráčů hraje specifickou roli, aby zajistil, že CMBS funguje správně.
Trh CMBS představuje přibližně 2% celkového trhu s pevnými příjmy v USA.
Typy CMBS
Hypotéky, které podporují CMBS, jsou klasifikovány do tranží podle jejich úrovně úvěrového rizika, které se obvykle řadí od seniorů - nebo nejvyšší kvality - po nižší kvalitu. Tranše nejvyšší kvality obdrží platby úroků i jistiny a mají nejnižší související riziko. Nižší tranše nabízejí vyšší úrokové sazby, ale tranše, které přebírají větší riziko, také absorbují většinu potenciálních ztrát, ke kterým může dojít, když tranše klesají v pořadí.
Nejnižší tranše ve struktuře CMBS bude obsahovat nejrizikovější - a možná spekulativní - půjčky v portfoliu. Proces sekuritizace, který se podílí na navrhování struktury CMBS, je důležitý pro banky i investory. Umožňuje bankám vydávat celkem více půjček a investorům umožňuje snadný přístup ke komerčním nemovitostem a zároveň jim dává větší výnos než tradiční státní dluhopisy.
Investoři by však měli pochopit, že v případě selhání jedné nebo více půjček v CMBS musí být nejvyšší tranže plně splaceny s úrokem, než nižší tranše obdrží jakékoli prostředky.
Klíč s sebou
- CMBS jsou zajištěny hypotékami na komerční nemovitosti spíše než rezidenční nemovitosti. Komerční cenné papíry zajištěné hypotékou jsou ve formě dluhopisů a podkladové půjčky jsou obvykle obsaženy v trustech. Úvěry v CMBS fungují jako zajištění - s převedenou jistinou a úroky na investory - v případě selhání.
Kritika CMBS
Typicky jen velmi bohatí investoři investují do CMBS, protože pro průměrného investora zde není mnoho možností. Je obtížné najít podílové fondy nebo fondy obchodované na burze (ETF), které investují pouze do této třídy aktiv, ačkoli mnoho nemovitostních podílových fondů investuje část svých portfolií do CMBS.
Požadavky na CMBS
V prosinci 2016 Komise pro cenné papíry (SEC) a Úřad pro regulaci finančního průmyslu (FINRA) zavedly nová pravidla ke zmírnění některých rizik CMBS vytvořením požadavků na marži pro kryté transakce s agenturami, včetně zajištěných hypotečních závazků.
