V hypotečním průmyslu Spojených států existují dvě kolosální instituce: Fannie Mae a Freddie Mac. Většina lidí o nich slyšela, ale jen málokdo rozumí tomu, co dělají nebo důležitou roli, kterou hrají při financování amerického domu. Většina lidí také nechápe možné systematické riziko, které představují pro celý náš finanční systém. diskutujeme o tom, co dělají, o stavu jejich státem podporovaného podniku (GSE), o jejich veřejných misích a o tom, jak profitují. Poté prozkoumáme nebezpečí, které by tito tvorové mohli představovat pro hypoteční trh v USA, pokud by nedokázali účinně řídit své riziko. Pamatujte, že když obři padnou, jsou to rolníci, kteří se probodnou.
To, co dělají
Fannie Mae a Freddie Mac nakupují a garantují hypotéky prostřednictvím sekundárního hypotečního trhu. Nepocházejí ani neopravují hypotéky.
Původci hypotéky prodávají hypotéky přímo společnosti Fannie Mae a Freddie Mac, nebo si s nimi vyměňují hypoteční fondy výměnou za cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS) zajištěné stejnými hypotékami, které však přinášejí dodatečnou záruku včasné platby jistiny a úroků držitel zabezpečení. Když poskytovatelé hypotéky prodají hypotéky společnosti Fannie Mae nebo Freddie Mac nebo prodají MBS, které jim byly vydány, uvolní to prostředky, které byly použity k vytvoření těchto hypoték, aby mohli původci vytvořit ještě více hypoték. Fannie Mae a Freddie Mac také značně investují do svých vlastních MBS do tzv. Jejich zachovaných portfolií.
Stručně řečeno, usnadňují tok peněz z Wall Street na Main Street.
SEE: Za scénami vaší hypotéky
Vládní podniky
Fannie Mae a Freddie Mac jsou GSE. Oba byly vytvořeny zákony Kongresu; Fannie Mae v roce 1938 a Freddie Mac v roce 1970. Obě jsou veřejně obchodovanými společnostmi, které jsou pověřeny veřejným posláním. Jejich akcie obchodují na NYSE pod symboly FNM a FRE. I když jsou veřejně obchodovanými společnostmi, mají díky svým smlouvám s federální vládou následující vazby:
- Obě společnosti mají představenstvo složené z 18 členů, z nichž pět jmenuje prezident Spojených států. Aby byla zajištěna jejich likvidita, je tajemník státní pokladny oprávněn, ale nemusí, nakupovat od každé společnosti cenné papíry až do výše 2, 25 miliardy USD. Obě společnosti jsou osvobozeny od státních a místních daní.
Kvůli těmto vazbám má trh tendenci věřit, že cenné papíry vydané Fannie Mae a Freddie Macem nesou implicitní záruku americké vlády. Jinými slovy, trh je přesvědčen, že pokud by se ve Fannie Mae nebo Freddie Mac něco pokazilo, americká vláda by se k nim pokusila zachránit. Tato implicitní záruka se odráží v tom, jak levně mají přístup k financování. Fannie Mae a Freddie Mac jsou schopni vydávat firemní dluhy, známé jako „agenturní dluhopisy“, s výnosy nižšími než ostatní instituce.
Public účel a poslání Fannie Mae a Freddie Mac
Podle jejich charty je cílem Fannie Mae a Freddie Mac usnadnit stálý tok nízkorozpočtových hypotečních fondů.
Jejich charty zahrnují následující:
- Jejich jedinečným zaměřením je hypoteční trh s bydlením. Nesmí vstoupit do nesouvisejících oborů podnikání ani přerušit podporu hypotečního trhu s bydlením. Hypotéky, které kupují a zaručují, musí být nižší než částka stanovená úřadem Federal Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). Je jim zakázáno vstupovat do podnikání jiných společností poskytujících financování bydlení - například hypotéky. Musí splňovat roční cíle stanovené ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Tyto cíle se soustředí na bydlení s nízkými a středními příjmy a bydlení pro menšiny. Podléhají rizikovým a minimálním kapitálovým požadavkům a každoročním zkouškám OFHEO.
Web Freddie Mac uvádí, že jeho posláním je poskytovat likviditu, stabilitu a dostupnost trhu s bydlením. Web Fannie Mae uvádí, že jeho posláním je rozšiřovat dostupné bydlení a přinášet globální kapitál místním komunitám, aby sloužil americkému trhu s bydlením. (Chcete-li si přečíst informace o nemovitostech, přečtěte si část Investování do nemovitostí , inteligentní transakce s nemovitostmi a náš výukový program Zkoumání investic do nemovitostí .)
Ziskové společnosti s veřejným posláním
Nedělejte chybu - Fannie Mae a Freddie Mac jsou poháněni zisky, jak požadují jejich akcionáři. Při plnění svého veřejného poslání dosahují zisku dvěma primárními způsoby: příjem z poplatků za záruku a zachovaná portfolia.
- Nejprve pojďme pokrýt příjem ze záručních poplatků, neboli „g-poplatky“. Fannie Mae a Freddie Mac si ponechávají určité procento každé splátky hypotéky za každou hypotéku, kterou zaručili včasnou úhradu jistiny a úroku držiteli MBS (investorovi). Například každá měsíční splátka hypotéky může být rozdělena na jistinu a úroky. Hlavní a úroky získané hypotečním správcem jsou předávány jedné ze dvou společností, řekněme Fannie Mae. Fannie Mae poté předá jistinu a úrok držiteli cenného papíru zajištěného hypotékou; zachovává však určité procento úroku jako poplatek za záruku - obvykle mezi 0, 12% a 0, 50% ročně. Ber to jako pojistku. Doufejme, že Fannie Mae shromažďuje více z příjmu ze záručních poplatků, než vyplácí držitelům cenných papírů zajištěných hypotékou kvůli nesplácení dlužníka. Je to velmi velká pojistka. Na konci roku 2006 měly obě společnosti úvěrové záruky ve výši 2, 9 bilionu dolarů MBS, podle ministra financí Robert K. Steel (svědectví z 15. března 2007 před americkým výborem pro finanční služby USA o reformě GSE).
Za druhé, Fannie Mae a Freddie Mac mají obrovská zachovaná portfolia hypoték a MBS. Investují do svých vlastních cenných papírů a do sebe navzájem. Vzhledem k jejich implicitní federální záruce, jak bylo diskutováno výše, jsou schopni emitovat dluh s nižšími výnosy než ostatní korporace, aby financovaly svá zadržená portfolia. Jinými slovy, díky této finanční výhodě jsou schopni získat rozpětí na svých portfoliích, která jsou potenciálně větší než jiné instituce. Řeknout, že velikost jejich portfolií je obrovská, je podcenění. V roce 2006 činila kombinovaná hypoteční portfolia obou společností 1, 4 bilionu dolarů, opět podle Steel (15. března 2007).
Dohled nad Fannie Mae a Freddie Mac
Fannie Mae a Freddie Mac jsou regulovány OFHEO a HUD. OFHEO reguluje finanční bezpečnost a spolehlivost Fannie Mae a Freddie Mac, včetně implementace, vymáhání a sledování jejich kapitálových standardů a omezení velikosti jejich ponechaných portfolií. OFHEO také stanoví roční úvěrové limity odpovídající požadavkům. HUD odpovídá za misi Fannie Mae a Freddie Mac. Všechny nové úvěrové programy, kterých se mohou účastnit (nákup a / nebo záruka), musí být schváleny HUD. Kromě toho si HUD stanoví roční cíle pro Fannie Mae a Freddie Mac, aby plnili svou misi v oblasti bydlení. Tyto cíle se zaměřují na bydlení s nízkými a středními příjmy a bydlení pro menšiny.
Příliš velké riziko soustředěné ve dvou společnostech s federálními vazbami?
V našem systému financování bydlení není pochyb o tom, že Fannie Mae a Freddie Mac hrají klíčovou roli. Existuje však nebezpečí, že se tolik rizik soustředí pouze na dvě společnosti. Řídí obrovské množství úvěrového a úrokového rizika. Pokud by se jejich postupům v oblasti řízení rizik nebo správy portfolia něco pokazilo, není pochyb o tom, že na finančních trzích po celém světě bude pociťovat bolest a stres. Mnoho kritiků má pocit, že vzhledem k jejich velikosti a složitosti řízení hypotečního rizika představují pro naši ekonomiku příliš velké systematické riziko. Někteří se navíc domnívají, že Fannie Mae a Freddie Mac mají nespravedlivou výhodu kvůli své implicitní federální záruce, která jim umožňuje vydávat dluh za úrokové sazby nedostupné jiným společnostem - konkrétně, že právě tato implicitní záruka umožnila Fannie Mae a Freddie Mac rostou tak velké.
Jednoduše řečeno, existuje riziko, že obě společnosti budou moci na přílišné riziko amerického daňového poplatníka podstoupit příliš velké riziko. Abych to uvedl v perspektivu, podle ministerky financí Treasury Steel měla na konci roku 2006 Fannie Mae a Freddie Mac vystavení hypotečnímu úvěru asi 4, 3 bilionu dolarů, což bylo asi 40% z celkového nesplaceného hypotečního dluhu v USA (15. března 2007)). Nebo z jiného pohledu mají obě společnosti dluh ve výši 5, 2 bilionu USD a závazky MBS, které překročily veřejně držený dluh vlády USA ve výši 4, 9 bilionu dolarů, podle předsedy představenstva Federálního rezervního systému Ben Bernanke (duben 2007).
Kromě toho nikdo nikdy netvrdil, že úvěrové riziko nebo úrokové riziko hypotéky lze snadno spravovat nebo zmírňovat pomocí derivátů.
Závěr
V létě roku 2007 se trh se všemi hypotékami, s výjimkou těch, které jsou zaručeny Fannie Mae a Freddie Macem, zcela zastavil a zdůraznil význam rolí, které tyto dvě společnosti hrají. Na podzim roku 2007 Freddie Mac šokoval trh ohlášením velkých ztrát souvisejících s úvěry, což podnítilo oheň kvůli argumentu, že obě společnosti představují obrovské riziko pro celý finanční systém. Přinesou výhody pro Fannie Mae a Freddie Mac pro amerického majitele domu převaha rizik, která představují pro celý náš finanční systém a pro amerického daňového poplatníka? Pouze čas ukáže.
Pokud jde o tyto dvě instituce, podívejte se na zisk z hypotečního dluhu s MBS .
