Existuje několik způsobů, jak investovat do nemovitostí. Pro mnoho Američanů je nejzákladnější investice do nemovitostí ve formě rodinného domu nebo nemovitosti k pronájmu. Investování do jedné nemovitosti může být velká, lukrativní investice s více možnostmi využití. Všestrannost, dlouhověkost a ocenění jsou často hlavní důvody, díky nimž jsou jednotlivé investice do nemovitostí relativně bezpečné, spolehlivé a časově ziskové.
Nárůst online crowdfundingu a hypotečních půjček také rozšířil mnoho možností a příležitostí pro přímé investory do nemovitostí. Platformy jako Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 a další, nabízejí rychlejší, snadnější a efektivnější způsoby získání hypotečního úvěru, což zvyšuje potenciál kupujících k všestrannějšímu investování.
S vývojem trhu s nemovitostmi se pravidelně zavádějí nové nabídky. Díky těmto představením mají nyní investoři do nemovitostí řadu možností od skupin investujících do nemovitostí, podílových fondů nemovitostí, trustů pro investice do nemovitostí a crowdfundovaných maloobchodních nabídek, jako je Fundrise. Přímé investice do nemovitostí však stále nabízejí způsob, jak dosáhnout významného zisku pro investory se správnou kombinací finanční stability a tolerance rizik. Pro tyto investory mohou být možnosti nemovitostí tím, že pokud budou uplatněny, mohou zvýšit zisky nebo snížit některá rizika přímé investice do nemovitostí.
Realitní opce na burzách nejsou k dispozici, nemají kolísavé ceny nad rámec prémie a obvykle se nevztahují na více jednotek. Realitní opce jsou nejvíce využívány na trhu komerčních nemovitostí, ale mohou je využívat i běžní investoři. Typicky se možnosti nemovitostí používají pro cílené situace, ve kterých bude kupující využívat opce, ale nikoli požadavek na koupi nemovitosti do konce doby držení.
Klíč s sebou
- Realitní opce je speciálně vytvořené smluvní ustanovení mezi kupujícím a prodávajícím. Realitní opce na nemovitost jsou sjednány mezi kupujícími a prodávajícími, obvykle nabízejí největší výhodu pro kupujícího. s mnoha variantami.
Co je to nemovitost?
Přímé investice do nemovitostí přicházejí s mnoha jedinečnými úvahami, které se obvykle nevztahují tak přísně na celou řadu dalších alternativ nemovitostí. Pro zájemce nebo pokročilé investory může být potenciální příležitostí možnost nemovitosti jako ustanovení smlouvy o přímém nákupu nemovitosti. Realitní možnosti přicházejí s další úrovní složitosti a také s jejich vlastními jedinečnými parametry.
Obecně platí, že nemovitostní opce je speciálně vytvořené smluvní ustanovení mezi kupujícím a prodávajícím. Prodávající nabízí kupujícímu možnost koupit nemovitost ve stanovené lhůtě za pevnou cenu. Kupující kupuje možnost koupit nebo nekupovat nemovitost do konce doby držení. Za právo této možnosti platí kupující prodávajícímu prémii za opci. Pokud se kupující rozhodne nemovitost koupit (jinými slovy uplatnit možnost nemovitosti), musí prodávající nemovitost prodat kupujícímu v souladu s podmínkami předchozí smlouvy.
Možná jste narazili na koncept možností při nákupu akcií. Opce poskytují kupujícímu několik dalších možností s podmínkami založenými na podkladovém aktivu. Opce obecně lze uplatnit brzy, držet až do vypršení platnosti opce nebo případně prodat druhému kupujícímu před vypršením platnosti. Realitní opce jsou nejčastěji používány developery a investory do komerčních nebo špičkových rezidenčních nemovitostí. Realitní opce poskytují kupujícím větší flexibilitu a potenciálně větší investiční příležitost, přičemž prodávající mají jen omezené výhody.
V rámci smlouvy o koupi nemovitosti může být zahrnuto množství navrhovaných nemovitostí. Mezi nejčastější patří:
- Volba doby držení: kupující platí prémii za opci na koupi nemovitosti, ale není vyžadován do možnosti seznamu: kupující používá možnost k uvedení nemovitosti a potenciální zisk z možnosti směny markup1031: kupující platí prémii za opci získat podíl období pak dělá jako pro výměnu nemovitostí nemovitost v době nákupu
Prémiová opce na nemovitost, sjednaná doba držení a konečná prodejní cena jsou často nejdůležitějšími součástmi sjednanými v dohodě o opcích na nemovitosti.
Příklad možnosti nemovitosti
Zde je komplexní analýza rizika a odměny za scénář možnosti nemovitostí. Předpokládejme, že stavitel má 500 000 dolarů a chce koupit pozemky uvedené za 2 miliony dolarů. Tvůrce si není jistý několika věcmi:
- Může stavitel získat 1, 5 milionu dolarů prostřednictvím bankovních půjček nebo jiných zdrojů? Může stavitel získat nezbytná povolení pro obytný nebo komerční rozvoj nebo další členění nemovitosti? Může stavitel získat peníze a získat povolení dříve, než jiný stavitel koupí zemi?
V této situaci je vhodná varianta nemovitosti. Za definované nevratné náklady (nazývané prémie za nemovitost) ve výši 25 000 USD může stavitel uzavřít s prodávajícím smlouvu o opci nemovitostí. Realitní varianta umožňuje staviteli uzavřít prodejní cenu nemovitosti za 2 miliony dolarů po dobu šesti měsíců.
Smlouva o opci na nemovitosti může zahrnovat následující podmínky:
- Detaily o nemovitosti (místo, velikost a další podrobnosti) Doba trvání smlouvy (šest měsíců od data dohody) Prémia za prémii nebo protihodnotu (25 000 $ nevratné prémie zaplacené kupujícím prodávajícímu v paušální částce) Dohodnutá kupní cena, pokud opce je uplatněna během smlouvy (2 miliony USD)
Pro šestiměsíční trvání smlouvy mohou existovat čtyři možné scénáře.
Scénář 1: Stavitel je schválen pro bankovní půjčku ve výši 1, 5 milionu USD. Potvrzuje také, že může získat nezbytná povolení pro vývoj. Využívá své nemovitosti k nákupu nemovitosti za předem stanovenou cenu 2 miliony dolarů. Prodejce obdrží 2 miliony dolarů plus a udržuje si další prémii za 25 000 $.
Scénář 2: Po dvou měsících stavitel zjistí, že nebude moci získat povolení k vývoji. V následujících čtyřech měsících se staviteli podaří najít jinou stranu ochotnou koupit nemovitost za 2 miliony dolarů. Stavitel prodává nemovitost opce nové straně za novou cenu 30 000 $. Nová strana nahradí tvůrce původní smlouvy o opcích. Nová strana uplatní opci a koupí nemovitost za 2 miliony dolarů. Prodávající obdrží od nové strany 2 miliony dolarů a navíc si od tvůrce ponechává prémii za opci 25 000 USD. Stavitel prodal opci za 30 000 $, takže vydělá 5 000 $ a není osedlaný majetkem, který nemůže použít.
Scénář 3: Stavitel je jednoduše kupující opcí, který chce těžit z cenového zhodnocení nemovitosti. Pokud se požadovaná cena 2 miliony dolarů zvýší na 2, 2 milionu USD za pět měsíců, bude mít stavitel prospěch z uplatnění možnosti koupě nemovitosti a prodeje nemovitosti za zisk. Na konci transakce získá majitel nemovitosti 2 miliony dolarů plus prémii za 25 000 dolarů. Stavitel vydělá z prodeje nemovitosti zisk 175 000 USD.
Scénář 4: Tvůrce není schopen zajistit půjčku nebo povolení. Také nemůže najít žádné další zájemce o koupi. Tvůrce nechá možnost vypršet a ztratí prémii za opci. Kupujícímu se však podařilo zabránit potenciálně špatné investici ve výši 2 milionů USD zaplacením prémie 25 000 $ (1, 25% skutečné hodnoty obchodu). Prodávající těží z 25 000 dolarů a pokračuje v hledání kupce.
Ve všech případech, jakmile je uzavřena smlouva o opcích na nemovitosti, prodávající již nemá na výběr, zda prodat nemovitost nebo za jakou cenu během doby držení opce. Prodávající musí počkat šest měsíců na rozhodnutí kupujícího. Z tohoto důvodu prodávající obdrží a ponechá si prémii za opci bez ohledu na to, co kupující nakonec rozhodne.
Sečteno a podtrženo
Realitní opce nabízejí alternativní způsob obchodování, investování a zisku z investic do nemovitostí. Lze je považovat za typ smlouvy o volném obchodu mezi dvěma jednotlivými stranami. Neexistuje burzovní trh pro tyto typy opcí, ale mohou existovat kreativní ustanovení, která by potenciálně mohla umožnit kupujícímu prodat opci, zatímco je stále v aktivní době držení. Zúčastněné strany se obecně musí ujistit, že ustanovení opční smlouvy jsou řádně napsána, spravedlivá a dodržovaná zúčastněnými stranami.
Smlouvy o opcích nemovitostí mohou nabídnout některé alternativní způsoby, jak vydělat peníze, ale obecně jednou z jejich největších výhod je odklon velkých rizik. Realitní developeři by mohli mít prospěch z držení více smluv o opcích na nemovitosti a potenciálně uplatnit pouze několik vybraných na základě vývoje během doby držení. Držitel smlouvy se může také rozhodnout upustit od možnosti, pokud během doby držení dojde ke změnám, jako je nová rušná silnice nebo nárůst trestné činnosti.
Doby držení pro tyto možnosti se mohou lišit, což také mění rizika. Prodejce je obvykle uzamčen za stanovenou cenu. Vysoká pravděpodobnost cvičení jim však může poskytnout čas na lepší výběr nebo uspořádání. Od kupujícího se obvykle požaduje, aby platil stanovené pojistné po celou dobu držení. Prémie mohou pomoci při snižování kupní ceny. Mohou také umožnit kupujícímu získat lepší podmínky financování hypotéky, což snižuje celkové náklady. Během doby držení může nemovitý majetek také zhodnocovat s kupní cenou, která zůstává stejná.
Výchozí nastavení opce může být jednou z hlavních výzev v dohodách o opcích nemovitostí. V takových případech je obvykle jediným řešením kupující žaloba. Další výzvou je nedostatek veřejně dostupných informací a minulých záznamů o účastnících se nemovitostí. Investoři s opcemi na nemovitosti mohou také zvážit další náklady, jako jsou poplatky za právní služby, jako je vypracování a registrace smlouvy.
