Jak funguje odpisování majetku z pronájmu

Investice do pronájmu nemovitostí se mohou ukázat jako chytrý finanční tah. Pro začátečníky může nájemní nemovitost poskytnout stálý zdroj příjmů při budování vlastního kapitálu a nemovitost (ideálně) se oceňuje. Existují také daňové výhody: Můžete si odečíst své náklady na pronájem z jakéhokoli výdělku z pronájmu, čímž snížíte svou daňovou povinnost. Většina nákladů na pronájem nemovitostí - včetně hypotečního pojištění, daní z nemovitostí, nákladů na opravy a údržbu, nákladů na domácí kancelář, pojištění, profesionální služby a cestovní výdaje spojené s řízením - se odečítají v roce, kdy utratíte peníze.

Jiný klíčový odpočet daně - ten pro odpisy - však funguje jinak. Odpisování je proces používaný k odečtení nákladů na nákup a vylepšení nemovitosti k pronájmu. Spíše než odečtení jednoho velkého odpočtu v roce, kdy koupíte (nebo vylepšíte) nemovitost, rozdělí odpisy odpočet po celou dobu životnosti nemovitosti. Služba Internal Revenue Service (IRS) má velmi specifická pravidla týkající se odpisů a pokud vlastníte nemovitost k pronájmu, je důležité pochopit, jak tento proces funguje.

Která nemovitost je odepisovatelná?

Podle IRS můžete odpisovat nájemní nemovitost, pokud splňuje všechny tyto požadavky:

• Vlastníte majetek. (Jste považováni za vlastníka, i když je nemovitost předmětem dluhu.) Tuto nemovitost používáte ve svém podnikání nebo jako činnost produkující příjmy. Tato nemovitost má určitelnou životnost, což znamená, že se jedná o něco, co se opotřebuje, rozkládá, spotřebuje se, stává se zastaralým nebo ztrácí svou hodnotu z přirozených příčin. Očekává se, že majetek bude trvat déle než jeden rok.

I když nemovitost splňuje všechny výše uvedené požadavky, nelze ji odepisovat, pokud jste ji ve stejném roce uvedli do provozu a zlikvidovali (nebo ji již nepoužíváte pro obchodní účely). Pozemky se nepovažují za odpisovatelné. Obecně nemůžete odepisovat náklady na zúčtování, výsadbu a terénní úpravy, protože tyto činnosti jsou považovány za součást nákladů na pozemky.

Kdy začíná odpis?

Jakmile je nemovitost uvedena do provozu nebo je připravena k použití jako nájemné, můžete začít srážky odepisovat. Příklad: Kupujete si nemovitost 15. května. Po několika měsících práce v domě mít připravené k pronájmu 15. července, takže začnete inzerovat online a v místních novinách. Najdete nájemníka a nájemní smlouva začíná 1. září. Jakmile byl majetek uveden do provozu - tj. Připraven k pronajmutí a okupaci - 15. července, začal byste dům odpisovat v červenci, nikoli v září, kdy začnete vybírat nájemné.

Odpisujete nemovitost, dokud není splněna jedna z následujících podmínek.

• Odečítali jste celé své náklady nebo jiný základ v nemovitosti. Odstupujete od služby ze služby, i když jste zcela neobnovili její náklady nebo jiný základ. Majetek je vyřazen ze služby, pokud již není používán jako majetek produkující příjmy - nebo pokud jej prodáváte nebo vyměňujete, převádíte na osobní použití, opustíte jej nebo je zničeno.

Můžete nadále požadovat odpočet za odpisy u majetku, který je dočasně „nečinný“ nebo se nepoužívá. Pokud například provedete opravy poté, co se jeden nájemce odstěhuje, můžete nemovitost stále odepisovat, zatímco ji připravíte na další.

Metoda odpisování

Výši odpisů, které můžete každý rok odečíst, určují tři faktory: váš základ v majetku, doba zotavení a použitá metoda odpisování. Jakýkoli rezidenční pronájem, který byl uveden do provozu po roce 1986, je odepisován pomocí Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), což je účetní metoda, která rozloží náklady (a odpisy) na 27, 5 let, což je doba, kterou IRS považuje za „užitečnou životnost“ “Nájemní nemovitosti.

Přestože se při výpočtu odpisů vždy doporučuje pracovat s kvalifikovaným daňovým účetním, jsou zde základní kroky:

1. Určení základu nemovitosti: Základem nemovitosti jsou jeho náklady nebo částka, kterou jste zaplatili (v hotovosti, hypotékou nebo jiným způsobem) za pořízení nemovitosti. Do základu jsou zahrnuty některé poplatky za vypořádání a náklady na uzavření, včetně poplatků za právní služby, poplatků za záznam, průzkumů, daní z převodu, pojištění titulu a jakékoli částky, kterou prodávající dluží, kterou souhlasíte s placením (například daně ze zpětného odběru). Některé poplatky za vypořádání a náklady na uzavření nemohou být zahrnuty ve vašem základu, včetně pojistného na požární pojištění, nájemného vztahujícího se k předběžnému uzavření nemovitosti a poplatků spojených s získáním nebo refinancováním půjčky: body, pojistné na hypotéky, náklady na úvěrové zprávy, a poplatky za hodnocení. Oddělte náklady na pozemky a budovy: Protože můžete odepisovat pouze náklady na budovu a ne pozemky, musíte určit hodnotu každého, abyste odepsali správnou částku. K určení hodnoty můžete použít spravedlivou tržní hodnotu každého v okamžiku, kdy jste nemovitost koupili, nebo můžete číslo založit na odhadovaných hodnotách daně z nemovitostí. Řekněme, že jste si koupili dům za 110 000 dolarů. Nejnovější hodnocení daně z nemovitosti oceňuje nemovitost na 90 000 USD, z toho 81 000 USD je na dům a 9 000 USD je na pozemek. Proto můžete domu přiřadit 90% (81 000 $ 90 90 000 $) z kupní ceny a 10% (9 000 $ 90 90 000 $) z kupní ceny do země. Určete svůj základ v domě: Nyní, když znáte základ nemovitosti (dům plus pozemek) a hodnotu domu, můžete určit svůj základ v domě. Podle výše uvedeného příkladu by vaše základna v domě - částka, kterou lze odepisovat - činila 99 000 $ (90% ze 110 000 $). Vaše základna v zemi by byla 11 000 $ (10% ze 110 000 $). V případě potřeby určete upravený základ: Možná budete muset zvýšit nebo snížit svůj základ pro určité události, ke kterým dojde mezi okamžikem koupě nemovitosti a okamžikem, kdy je nemovitost připravena k pronájmu. Příklady zvýšení na základě zahrnují náklady na jakékoli doplňky nebo vylepšení, jejichž doba použitelnosti je nejméně jeden rok, než uvedete nemovitost do provozu, peníze, které jste vynaložili na obnovu poškozeného majetku, náklady na zavedení inženýrských služeb do nemovitosti a určité právní poplatky.

Příklady snížení na základě zahrnují pojistné platby, které obdržíte v důsledku poškození nebo krádeže, ztráta z úrazu, která není kryta pojištěním, za které jste si odpočítali, a peníze, které obdržíte za poskytnutí věcného břemene.

Který systém použít

Další kroky zahrnují určení, který ze dvou MACRS platí: Obecný odpisový systém (GDS) nebo Alternativní odpisový systém (ADS). GDS se vztahuje na většinu nemovitostí uváděných do provozu a obecně je musíte používat, pokud nevyvoláte neodvolatelné volby pro službu ADS nebo pokud zákon nevyžaduje, abyste služby ADS využívali. Služba ADS je povinná, pokud nemovitost:

• Využívá kvalifikované podnikání 50% času nebo méně. Jedná se o použití osvobozené od daněI financované dluhopisy osvobozenými od daně, které se používají především v zemědělství

Obecně budete používat GDS, pokud nemáte důvod k použití ADS. Znovu se doporučuje, abyste se poradili s kvalifikovaným daňovým účetním, který vám pomůže určit nejvýhodnější způsob odpisování vaší nájemní nemovitosti.

Jakmile víte, který systém MACRS platí, můžete určit dobu zotavení pro danou vlastnost. Období obnovy pomocí GDS je 27, 5 let pro rezidenční nájemní nemovitost. Pokud používáte službu ADS, je doba zotavení pro stejný typ nemovitosti 30 let pro nemovitost uvedená do provozu po 31. prosinci 2017 nebo 40 let, pokud byla umístěna před tím v provozu.

Dále určete částku, kterou můžete každý rok odpisovat. Vzhledem k tomu, že většina rezidenčních nemovitostí využívá GDS, zaměříme se na tento výpočet.

Za každý celý rok, kdy je nemovitost v provozu, odpisujete stejnou částku: 3, 636% každý rok, dokud budete nemovitost nadále odepisovat. Pokud byla nemovitost v provozu méně než jeden rok (například jste si koupili dům v květnu a začali si jej pronajímat v červenci), odepsali byste ten rok menší procento v závislosti na tom, kdy bylo uvedeno do provozu. Podle tabulky IRDS Residenční pronájem nemovitosti GDS:

leden	3, 485%
Únor	3, 182%
březen	2, 879%
duben	2, 576%
Smět	2, 273%
červen	1, 970%
červenec	1, 667%
srpen	1, 364%
září	1, 061%
říjen	0, 758%
listopad	0, 455%
prosinec	0, 152%