Co je to jen kompenzace?
Spravedlivé odškodnění se týká odškodnění, které jednotlivci dostávají, když je jejich majetek zabaven vládou pro veřejné použití. Například, když byl národní dálniční systém vybudován v padesátých letech, mnoho majitelů domů nechalo svůj majetek zabavit, protože vláda potřebovala zemi, aby vybudovala mezistátní dálniční systém.
Spravedlivý opravný prostředek k náhradě je stanoven v ustanovení o pátém dodatku a obvykle se považuje za tržní hodnotu. To, co vláda považuje za spravedlivou náhradu, však osoba, jejíž majetek je zabaven, nemůže považovat za „spravedlivé“. Schopnost vlády převzít soukromý majetek pro veřejné použití se nazývá významná doména.
Klíč s sebou
- Spravedlivá náhrada se vyplácí majitelům nemovitostí za právní zabavení osobního majetku nebo půdy. Je to právně definováno podle ustanovení o převzetí v pátém dodatku. Majitelé vlastnických práv dostávají za svůj majetek spravedlivou tržní hodnotu, ale často určují, jaká je reálná tržní hodnota. obtížné. Pro stanovení hodnoty nemovitosti se používají různé metody, mezi něž patří tržní přístup, výnosový přístup a nákladový přístup.
Pochopení spravedlivé kompenzace
Účelem spravedlivé kompenzace je oprava majetku jednotlivce, jako by k převzetí majetku nedošlo. To znamená, že za nemovitost platí reálná tržní hodnota.
Jednotlivci, kteří ztratí své domovy v důsledku významné domény, však nemusí považovat spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti za pouhou náhradu za svou ztrátu, protože nezohledňuje čas, stres a náklady na přesun do nové nemovitosti.. Spravedlivá kompenzace také nezohledňuje ztrátu sousedských sociálních vazeb nebo emoční spojení majitele s majetkem. Reálná hodnota je často sporná ve významných doménách.
Faktory spravedlivé kompenzace
Při určování spravedlivé náhrady se berou v úvahu následující otázky:
Reálná tržní hodnota pozemku
Cena, kterou by vlastník nemovitosti obdržel, kdyby byl ochoten, nikoli nucený, prodat pozemek, lze použít k určení reálné tržní hodnoty pozemku. Například, pokud se vlastník půdy rozhodne, že chce větší část pozemku a draží svůj stávající majetek, bude dražební prodejní cena považována za tržní hodnotu.
Reálná tržní hodnota zlepšování půdy
Zlepšení půdy se týká struktur, které zlepšují hodnotu zabavené půdy. Zlepšení půdy může zahrnovat samostatné byty, stodoly a samostatné garáže. Je třeba vzít v úvahu také nehmotná zlepšení půdy. Například pozemek poblíž oblasti s přírodními zdroji lze považovat za zlepšení půdy.
Zbytkové poškození
Pokud je zabavena pouze část majetku, poškození zbytku se vztahuje k poškození zbývajícího majetku v důsledku zabavení. K škodám na zbytcích může patřit nemožnost využívat nejlepší část země, jakákoli změna nebo tvar půdy a nová blízkost veřejné infrastruktury, jako jsou silnice nebo inženýrské sítě.
Výhody
I když jsou majitelé nemovitostí méně často, mohou mít prospěch z zajištění půdy. Pokud se například část pozemku vlastníka zabaví pro novou servisní cestu, která umožňuje rozdělení nemovitosti, lze tuto výhodu využít k vyrovnání celkové přijaté náhrady.
Metody oceňování majetku
Existují tři obecně přijímané metody oceňování vlastnosti během významného případu domény. Mezi ně patří následující:
1. Přístup na trh
Tržní přístup je poměrně jednoduchý v tom, že zabavená nemovitost je porovnána s nedávným prodejem nemovitostí s podobnými vlastnostmi. Tato metoda se obvykle používá k hodnocení bytových nemovitostí.
2. Příjmový přístup
Přístup založený na příjmu se používá nejlépe pro vlastnosti, které generují příjem. V těchto případech musí být nejprve stanoven provozní příjem nemovitosti. Poté se k dosažení hodnoty použije výnos a míra kapitalizace.
3. Nákladový přístup
Nákladový přístup bere v úvahu velmi specifickou strukturu nemovitosti, která je natolik jedinečná, že by ji vlastník musel znovu vytvořit na jakékoli budoucí nemovitosti. Zohlední se hodnota prázdné půdy plus náklady na výměnu nové struktury a snížené o odpisy stávající struktury.
