Co je čistý provozní příjem - NOI?
Čistý provozní příjem (NOI) je výpočet používaný k analýze ziskovosti investic do nemovitostí vytvářejících příjmy. NOI se rovná veškerým výnosům z nemovitosti minus všechny přiměřeně nutné provozní náklady. NOI je údaj před zdaněním, který se objevuje ve výkazu zisku a ztráty z nemovitosti a vylučuje platby jistiny a úroků z půjček, kapitálových výdajů, odpisů a amortizace. Pokud se tato metrika používá v jiných průmyslových odvětvích, označuje se jako „EBIT“, což znamená „zisk před úroky a daněmi“.
Klíč s sebou
- Čistý provozní výnos měří ziskovost majetku vytvářejícího příjmy před připočtením jakýchkoli nákladů z financování nebo daní. Provozní náklady použité v metrice NOI lze manipulovat, pokud vlastník nemovitosti odvrátí nebo urychlí určité položky výnosů nebo nákladů. Míra NOI nezahrnuje kapitálové výdaje.
Vzorec pro NOI je:
Cvičení Čistý provozní zisk = RR - OE kdekoli: RR = příjem z nemovitostiOE = provozní náklady
Čistý provozní příjem
Co vám NOI říká?
Čistý provozní zisk je metoda ocenění používaná realitními profesionály k určení přesné hodnoty jejich vlastností vytvářejících příjmy. Pro výpočet NOI musí být provozní náklady nemovitosti odečteny od příjmu, který nemovitost vytváří.
Kromě příjmu z pronájmu může nemovitost generovat také příjmy z vybavení, jako jsou parkovací konstrukce, prodejní automaty a prádelna. Provozní náklady zahrnují náklady na provoz a údržbu budovy, včetně pojistného, zákonných poplatků, poplatků za energie, majetkových daní, nákladů na opravy a správních poplatků. Kapitálové výdaje, jako jsou náklady na nový klimatizační systém pro celou budovu, se do výpočtu nezahrnují.
NOI pomáhá investorům v oblasti nemovitostí určovat míru kapitalizace, což jim zase pomáhá vypočítat hodnotu nemovitosti, což jim umožňuje porovnávat různé nemovitosti, které zvažují při nákupu nebo prodeji.
V případě financovaných nemovitostí se NOI používá také v poměru pokrytí dluhu (DCR), který sděluje věřitelům a investorům, zda příjem z nemovitosti pokrývá provozní náklady a platby dluhu. NOI se také používá pro výpočet multiplikátoru čistého příjmu, návratnosti investice a celkové návratnosti investice.
Příklad použití čistého provozního příjmu
Předpokládejme, že vlastníte nemovitost, která ročně přitahuje tržby ve výši 120 000 USD a provozní náklady jsou spojeny s 80 000 USD. Za těchto okolností bude mít výsledný NOI 40 000 $ (120 000 - 80 000 $). Pokud je součet záporný, pokud jsou provozní náklady vyšší než příjmy, výsledek se nazývá čistá provozní ztráta (NOL).
Věřitelé a komerční půjčovatelé se silně spoléhají na NOI, aby určili potenciál generování příjmů z nemovitosti, která má být zastavena, dokonce více, než při rozhodování zohledňují úvěrovou historii investora. Jednoduše řečeno: tato metrika pomáhá věřitelům zásadně posoudit počáteční hodnotu nemovitosti tím, že předpovídá své peněžní toky. Pokud je nemovitost považována za ziskovou, věřitelé také použijí toto číslo k určení velikosti půjčky, kterou jsou ochotni poskytnout. Na druhou stranu, pokud nemovitost vykazuje čistou provozní ztrátu, věřitelé pravděpodobně přímo zamítnou hypoteční žádost dlužníka.
Majitelé nemovitostí mohou manipulovat se svými provozními náklady tak, že některé výdaje odloží, zatímco ostatní urychlí. NOI lze také zvýšit zvýšením nájemného a dalších poplatků a současným snížením přiměřeně nezbytných provozních nákladů. Jako příklad toho lze uvést scénář, kdy se majitel bytu vzdá nájemce ročního nájemného ve výši 12 000 $, výměnou za nájemce, který působí jako správce nemovitosti. Pokud by vlastník bytu za normálních okolností platil správci budovy plat ve výši 30 000 $, může od toho následně odečíst „přiměřeně nutné“ náklady ve výši 30 000 $ než skutečné náklady ve výši 12 000 $. (Související čtení viz „NOI vs. EBIT: Porovnání rozdílů“)
