Co je pravidlo jednoho procenta?
Pravidlo jednoho procenta, někdy stylizované jako „pravidlo 1%“, se používá k určení, zda měsíční nájem získaný z investice do nemovitosti nepřekročí měsíční splátku hypotéky této nemovitosti. Cílem pravidla je zajistit, aby nájemné bylo vyšší nebo - v nejhorším případě - stejné jako splátka hypotéky, takže se investor alespoň zlomí i na nemovitosti.
Pravidlo jednoho procenta může poskytnout základ pro stanovení výše nájemného, které majitelé komerčních nemovitostí účtují na nemovitostním prostoru. Tato úroveň nájemného se může vztahovat na všechny typy nájemců v rezidenčních i komerčních nemovitostech.
Koupě nemovitosti k investování vyžaduje důkladnou analýzu mnoha faktorů. Pravidlo jednoho procenta je pouze jeden měřící nástroj, který může investorovi pomoci posoudit riziko a potenciální zisk, kterého by mohlo být dosaženo investováním do nemovitosti.
Jak funguje jedno procento pravidlo
Tento jednoduchý výpočet znásobí kupní cenu nemovitosti plus potřebné opravy o 1%. Výsledkem je základní úroveň měsíčního nájemného. Je to také ve srovnání s možnou měsíční splátkou hypotéky, aby majitel lépe porozuměl měsíčnímu peněžnímu toku nemovitosti.
Toto pravidlo se používá pouze pro rychlý odhad, protože nezohledňuje další náklady spojené s určitým majetkem, jako je údržba, pojištění a daně.
Příklad pravidla jednoho procenta
Investor se snaží získat hypoteční úvěr na pronájem nemovitosti s celkovou hodnotou návratnosti 200 000 USD. Při použití pravidla jednoho procenta by vlastník vypočítal měsíční nájemné ve výši 2 000 $: 200 000 $ vynásobené 1%. V tomto případě by investor hledal hypoteční úvěr s měsíčními splátkami nižšími a absolutně ne vyššími než 2 000 $.
Klíč s sebou
- Účtované nájemné by mělo být stejné nebo vyšší než splátka hypotéky investora, aby se zajistilo, že se alespoň zlomí i na nemovitosti. Vícenásobně kupní cena nemovitosti plus případné nezbytné opravy o 1%, aby se stanovila základní úroveň měsíčního nájmu. V ideálním případě by investor měl hledat hypoteční úvěr s měsíčními splátkami nižšími než 1%.
Pravidlo jednoho procenta vs. jiné typy výpočtů
Pravidlo jednoho procenta také pomáhá dát investorovi základní bod, pro který je třeba vzít v úvahu další faktory týkající se vlastnictví nemovitosti. Druhým důležitým výpočtem je multiplikátor hrubého nájemného, který používá výši měsíčního nájemného k určení doby, kterou bude muset splatit investice. Tento výpočet je dosažen vydělením celkové vypůjčené hodnoty měsíčním nájemným.
V příkladu domu s hodnotou 200 000 USD by investor rozdělil 200 000 USD na 2 000 USD. To jí poskytuje 100měsíční výplatní lhůtu, což znamená něco přes 8, 3 roku. Investoři mohou také použít multiplikátor hrubého nájemného, když zvažují podmínky splácení úvěru vzatého na nemovitost.
Pravidlo 70% znamená, že investor by po opravě neměl platit více než 70% odhadované hodnoty nemovitosti po opravě méně nákladů.
Zvláštní úvahy
Při výpočtu multiplikátoru hrubého nájemného musí kupující vzít v úvahu také nájemné v oblasti, ve které se nemovitost nachází. Pokud je v tomto příkladu standardní sazba pro nájemné v sousedství nižší než 2 000 $ pro kupujícího, může investor zvážit snížení nájemného, aby zajistil, že najde nájemce.
Dalším důležitým faktorem, který je třeba vzít v úvahu, je údržba nemovitosti. Za údržbu a opravy odpovídá vlastník nemovitosti. Přestože vklad může pokrýt značné škody, je také důležité, aby majitel naplánoval určitou částku nájemného za úspory na údržbu. To může přispět k ziskům, pokud nebudou použity, a peníze by byly k dispozici v případě potřeby údržby.
Celkově může být investice do nemovitostí dobrou investicí pro dlouhodobé investory. Základní nájemné, které majitel účtuje za jakýkoli typ nemovitosti, stanoví výši plateb očekávaných nájemci. Majitelé obvykle zvyšují nájemné ročně, aby spravovali inflaci a další náklady spojené s majetkem, ale základní sazba je důležitá úroveň, která určuje celkovou návratnost investice.
