Míra kapitalizace je nejčastěji používanou základní linií pro srovnání investičních nemovitostí. Je to analogické s odhadovanou efektivní návratností typické investice do zabezpečení. Například 100 000 $ hotovostní nemovitost s maximální sazbou 4, 5% poskytne stejné výnosy jako 100 000 USD investovaných do cenných papírů při 4, 5%. Toto číslo pomáhá investorům v oblasti nemovitostí určit nejlepší využití jejich investičních fondů.
Výpočet míry kapitalizace
Jednoduchým vzorcem pro výpočet míry kapitalizace je roční čistý provozní příjem dělený celkovými pořizovacími náklady. Tento vzorec je ve skutečnosti obrácením násobku standardní ceny / výdělku.
Čistý provozní zisk lze vypočítat odečtením všech hrubých výnosů od všech nákladů na správu, nákladů na služby, údržbu, pojištění, daně a další provozní náklady. Čistý provozní příjem neúčtuje hypoteční splátky.
Pořizovací náklady jsou vyšší než uvedená kupní cena. Musí účtovat poplatky za zprostředkování a náklady na uzavření. Pokud nemovitost není připravena k pronájmu, je třeba zahrnout také veškeré náklady na rehabilitaci.
Investoři musí porovnat míry kapitalizace, které zahrnují stejné náklady. Například je neplatné porovnávat jednu míru kapitalizace, která diskontuje příjmy z pronájmu na základě průměrných ročních volných pracovních míst, a druhou, která takovou slevu neposkytuje.
Význam míry kapitalizace
Hlavním využitím míry kapitalizace je rozlišování mezi různými investičními příležitostmi. Pokud investice do cenných papírů nabízí odhadovanou návratnost 4% a nemovitost má kapitalizaci ve výši 8%, je pravděpodobné, že se investor na nemovitost zaměří.
Míra kapitalizace může také tvořit trendy pro majitele komerčních nemovitostí. Trendy mohou ukázat, kam může trh směřovat, což umožňuje úpravy založené na odhadovaných nájemcích.
Užitečnost míry kapitalizace je omezená; Investice do nemovitostí s nepravidelnými nebo komplikovanými peněžními toky se nemohou spoléhat na jednoduché kapitalizační sazby. Nejlepší by bylo místo toho spoléhat na analýzu diskontovaných peněžních toků.
