Obsah
- 1. Otevřete účet úschovy
- 2. Hledání titulu a pojištění
- 3. Najměte právníka
- 4. Vyjednat procedurální náklady
- 5. Dokončete domácí inspekci
- 6. Dokončete inspekci škůdců
- 7. Znovu projednat nabídku
- 8. Zamkněte svou úrokovou sazbu
- 9. Odstraňte nepředvídané události
- 10. Požadavky na časované financování
- 11. Závěrečný návod
- 12. Porozumět novinám
- Extra Mile: Hypoteční předběžné schválení
- Sečteno a podtrženo
Obchod s nemovitostmi je obvykle dlouhý a stresující výkon, který zahrnuje mnoho kroků a procedurální formality. Uzavření nastane, když podepíšete papíry, díky nimž je dům váš, ale než přijde ten osudný den, musí se stát dlouhý seznam věcí. Zde je 12 kroků, které musí být učiněny od okamžiku přijetí vaší nabídky do okamžiku, kdy dostanete klíče do nového domova.
12 kroků k uzavření obchodu s nemovitostmi
1. Otevřete účet úschovy
Účet úschovy je držitelem třetí strany jménem kupujícího a prodávajícího. Vzhledem k tomu, že prodej na domácím trhu zahrnuje několik kroků po dobu několika týdnů, nejlepším způsobem, jak zabránit podvádění prodávajícího nebo kupujícího, je nechat neutrální třetí stranu držet všechny peníze a dokumenty související s transakcí, dokud nebude vše vyřešeno.. Jakmile jsou všechny formální náležitosti ukončeny, peníze a dokumenty jsou přesunuty z úschovy úschovného účtu k prodejci a kupujícímu, čímž je zajištěna bezpečná transakce.
Klíč s sebou
- Realitní obchody jsou obvykle dokončeny v průběhu několika týdnů a mají mnoho pohyblivých částí. Jejich složitost je dobrým důvodem najmout právníka, který vás provede celým procesem. Nebuďte v pokušení přeskočit kroky: Mohlo by vás to stát.
2. Hledání titulu a pojištění
Vyhledávání titulu a pojištění titulu poskytují klid a právní ochranu, takže když si koupíte nemovitost, nikdo se ji nemůže pokusit uplatnit později, ať už je to vyhoštěný příbuzný, který byl vynechán z vůle nebo agentura pro výběr daní, která nebyly placeny jeho poplatky. Vyhledávání titulů je kontrola veřejných záznamů, aby se určilo a potvrdilo právní vlastnictví nemovitosti a zjistilo se, které pohledávky, pokud existují, jsou na majetku. V případě jakýchkoli nároků může být nutné je vyřešit, než kupující dostane nemovitost.
Pojištění titulu je pojištění odpovědnosti, které chrání držitele před finanční ztrátou způsobenou vadám vlastnického práva k majetku. Chrání majitele nemovitostí i věřitele před ztrátou nebo poškozením způsobeným zástavními právy, věcnými břemeny nebo vadami v titulu nebo skutečném vlastnictví nemovitosti.
3. Najměte právníka
Přestože je právní pomoc volitelná, je vždy lepší získat profesionální právní názor na vaše závěrečné dokumenty. Komplexní žargon v nich může být obtížné pochopit i pro vzdělané jednotlivce. Za přiměřený poplatek může posudek zkušeného právníka nabídnout několik výhod, včetně náznaků případných problémů v papírování. V některých státech může být právním předpisem vyžadováno zapojení právníka, aby se zabývalo uzavíráním.
4. Vyjednat procedurální náklady
Od založení účtu úschovy až po najímání právníka v oblasti nemovitostí stojí všechny zúčastněné služby a subjekty peníze, které mohou zasáhnout velkou část sněhové koule. Mnoho takových služeb využívá neznalosti spotřebitelů účtováním vysokých poplatků. Nevyžádané poplatky, řada poplatků, které věřitel ukládá při uzavření hypotéky, které jsou často neočekávané dlužníkem a nejsou jasně vysvětleny věřitelem, mohou být velké náklady.
Nevyžádané poplatky zahrnují položky, jako jsou správní poplatky, poplatky za přezkoumání aplikace, poplatky za posouzení hodnocení, doplňkové poplatky, poplatky za zpracování a poplatky za vypořádání. I poplatky za legitimní uzavírací služby mohou být nafouknuty. Pokud jste ochotni promluvit a postavit se na zem, můžete obvykle nechat nevyžádané poplatky a další poplatky odstranit nebo alespoň snížit, než půjdete k uzavření.
Inspekce domů a škůdců jsou zásadní, aby vám zabránily v nákupu nemovitosti se skrytými a nákladnými problémy.
5. Dokončete domácí inspekci
Domácí prohlídka, fyzická prohlídka stavu nemovitosti, je nezbytným krokem k poznání jakýchkoli problémů s nemovitostem a nahlédnutí do jejího okolí. Pokud během inspekce zjistíte vážný problém s domovem, budete mít příležitost odstoupit od obchodu, požádat prodejce o opravu nebo nechat prodávajícího zaplatit za jeho opravu (pokud je váš nákup nabídka zahrnuta v případě domácí inspekce).
6. Dokončete inspekci škůdců
Prohlídka škůdců je oddělená od domácí inspekce a zahrnuje odborníka, který zajistí, aby váš domov neměl hmyz ničící dřevo, jako jsou termiti nebo truhláři mravenci. Škůdci mohou být zničující pro vlastnosti vyrobené převážně ze dřevěného materiálu a mnoho hypotečních společností přikazuje, aby byly vyřešeny i menší problémy se škůdci, než budete moci obchod uzavřít.
I malé zamoření se může rozšířit, aby se stalo velmi ničivým, a tudíž i nákladným na opravu. Škůdci ničící dřevo lze odstranit, ale budete chtít zajistit, aby byl problém vyřešen za rozumnou cenu (nebo za cenu, kterou je prodejce ochoten a schopen zaplatit), než dokončíte nákup. Inspekce škůdců jsou v některých státech zákonné a v jiných volitelné.
7. Znovu projednat nabídku
I když již byla vaše nákupní nabídka již přijata, pokud kontroly odhalí nějaké problémy, možná budete chtít znovu projednat kupní cenu domu tak, aby odrážel náklady na nezbytné opravy. Můžete také udržet kupní cenu na stejné úrovni, ale zkuste přimět prodejce, aby zaplatil za opravy. I když kupujete nemovitost „tak, jak je“, není škoda žádat. Můžete se také bez trestu vrátit, pokud se zjistí závažný problém, který prodejce nemůže nebo nemůže opravit.
8. Zamkněte svou úrokovou sazbu
Úrokové sazby, včetně úroků nabízených na hypotéku, mohou být volatilní a mohou se změnit. Sazby podléhají mnoha faktorům, jako je geografický region, druh nemovitosti, typ požadované půjčky a kreditní skóre žadatele.
Je vhodné, pokud je to vůbec možné, zamykat úrokovou sazbu za úvěr předem, místo aby na milost na trhu kolísaly, což by mohlo způsobit zvýšení sazeb před dokončením nákupu nemovitosti. Dokonce i 0, 25% zvýšení sazby může výrazně zvýšit vaši splátku a / nebo držbu.
Ujistěte se, že víte, zda jsou případné události ve vaší smlouvě aktivně nebo pasivně schváleny, a dodržujte příslušná pravidla.
9. Odstraňte nepředvídané události
Nabídka nemovitostí by měla záviset na následujících pěti věcech:
- Získání financování za úrokovou sazbu nepřesahující to, co si můžete dovolitDomácí inspekce neodhalí žádné závažné problémy s domovem Prodávající plně odhalí jakékoli známé problémy s domovemDodání škůdce neodhalí žádné významné zamoření nebo poškození domuDodavatel dokončí jakoukoli dohodnutou dohodu opravy
Tyto nepředvídané události musí být písemně odstraněny do určitých termínů uvedených ve vaší nákupní nabídce, což je proces známý jako aktivní schválení. Avšak v některých kupních smlouvách jsou nepředvídané případy předmětem pasivního schválení (také známého jako konstruktivní schválení), což znamená, že pokud proti nim protestujete ve stanovených lhůtách, budou považovány za schválené. Je zásadní, aby kupující rozuměli svému schvalovacímu procesu a podnikli nezbytná opatření v požadovaných termínech.
10. Požadavky na časované financování
Nejpravděpodobněji jste vložili vážné peníze, když jste podepsali kupní smlouvu, což je vklad provedený prodejci, který označuje dobrou víru, vážnost a skutečný zájem kupujícího na transakci s nemovitostmi. Pokud kupující odjede, vydělá seriózní peníze prodávajícímu jako náhrada. Pokud se prodávající odhlásí, peníze se vrátí kupujícímu.
K dokončení nákupu budete muset vložit další prostředky do úschovy. Vzhledem k tomu, že se na zálohovou platbu obvykle vztahují původní výdělečné peníze, je důležité zajistit uzavření různých dodatečných plateb požadovaných v různých časech před uzavřením obchodu. Pokud tak neučiníte, může to vést ke zrušení obchodu, k vydělávání peněz k prodejci a stále vám budou účtovány různé služby, které jste použili před rozpadem obchodu.
11. Závěrečný návod
Jedním z posledních kroků před podepsáním závěrečných dokumentů by mělo být projít se majetkem ještě jednou. Chcete se ujistit, že nedošlo k žádnému poškození od vaší poslední domácí inspekce, požadované opravy byly provedeny prodejcem, nebyly nalezeny žádné nové problémy a nebylo odstraněno nic, co je součástí kupní smlouvy.
12. Porozumět novinám
Papírování je rozhodující pro uzavření obchodu s nemovitostmi. Přestože existuje hromada papírů plných složitých právních podmínek a žargonu, měli byste si vše přečíst sami. Pokud něčemu nerozumíte, podívejte se na internet nebo se obraťte na právního zástupce. Váš agent vám také pomůže pochopit jakýkoli složitý právní jazyk.
I když se můžete cítit pod tlakem lidí, kteří na vás čekají, abyste své dokumenty podepsali - například notáře nebo hypotečního úvěru - pečlivě si přečtěte každou stránku, protože drobný tisk může mít velký dopad na nadcházející roky. Zejména se ujistěte, že úroková sazba je správná a že jsou jasně uvedeny všechny ostatní dohodnuté podmínky, jako je například žádná sankce před platbou. Obecněji porovnejte své závěrečné náklady s odhadem dobré víry, který jste dostali na začátku procesu, a rozhodněte se o poplatcích, které považujete za nelegitimní.
Going the Extra Mile: Hypotéka Předběžné schválení
Přestože je hypotéka předem schválena, není nutné uzavřít obchod, může však tento proces zrychlit. Díky tomu může být předběžně schváleno, že vám při vyjednávání získáte větší vyjednávací sílu, protože to signalizuje prodejci, že máte silnou finanční podporu. Také vám nabízí zámek sazeb, což znamená, že s větší pravděpodobností získáte příznivou úrokovou sazbu.
Získání předběžné hypotéky vám umožní zjistit limit, do kterého můžete jít na nákup nemovitosti. Šetří čas a úsilí a umožňuje vyhledávat pouze nemovitosti, které odpovídají vašemu rozpočtu.
Sečteno a podtrženo
I když se může zdát, že uzavírací proces je hodně složitá práce, stojí za to čas a úsilí, aby se věci napravily, místo aby se pospíchaly a podepsaly dohodu, které nerozumíte. Dávejte pozor na jakýkoli tlak na rychlé uzavření obchodu. Realitní agenti a další subjekty, které vám pomohou, budou chtít jejich střih, ale nebudou se starat o problémy, s nimiž se můžete v dlouhodobém horizontu potýkat ze špatného obchodu.
