Jaké jsou 5 chyby, které mohou způsobit, že dům převrátí flop?
Vypadá to tak snadno! Kupte si dům, udělejte několik kosmetických oprav, vložte jej zpět na trh a získejte obrovský zisk. V tu dobu je půl tuctu pořadů v televizních pořadech dobře vypadajících a dobře oblečených investorů, aby tento proces vypadal rychle, zábavně a výnosně.
A spousta domů se převrací. ATTOM Data Solutions uvádí, že ve Spojených státech bylo zakoupeno a prodáno více než 200 000 domů ve stejném 12měsíčním období v roce 2017. To je necelých 6% všech rodinných domů a bytů prodaných v tomto roce.
Cesta k bohatství nemovitostí však není jen o omezování přitažlivosti a „prodaných“ známkách. Příliš mnoho potenciálních realitních magnátů přehlíží základy a nakonec selže. Jaké jsou tedy pět největších chyb, které by ploutve udělali? A jak se jim vyhnout?
První, nejlepší rada je omezit vaše finanční riziko a maximalizovat váš návratnost. Jednoduše řečeno, neplatíte příliš mnoho za dům (tím, že víte, co to stojí za to) a ujistěte se také, že víte, kolik stojí potřebné opravy nebo aktualizace, než si koupíte. S těmito informacemi pak můžete zjistit ideální kupní cenu.
Klíč s sebou
- Překlápění domů je podnikání jako každé jiné v tom, že vyžaduje znalosti, plánování a důvtipné, aby byly úspěšné. Běžným typem omylů, které investoři do nemovitostí udělají, je podceňování času nebo peněz, které bude projekt vyžadovat. dovednosti a znalosti. Trpělivost a úsudek je zvláště důležitý v časově orientovaném podnikání, jako je investice do nemovitostí.
Pravidlo 70% stanoví, že investor by neměl platit více než 70% ARV (hodnota po opravě) nemovitosti minus potřebné opravy. ARV je to, co dům stojí za to, když je plně opraven.
Zde je příklad: Pokud je ARV domu 150 000 dolarů a potřebuje opravy 25 000 dolarů, pak pravidlo 70% znamená, že investor by za domov neměl platit více než 80 000 USD. 150 000 x 0, 70 = 105 000 $ - 25 000 $ = 80 000 USD.
Stejně jako jakékoli jiné malé podniky bude i toto úsilí vyžadovat čas a peníze, plánování a trpělivost, dovednosti a úsilí. Pravděpodobně bude těžší a nákladnější, než jste si kdy mysleli. A i když máte všechny podrobnosti v pořádku, měnící se tržní podmínky by mohly znamenat, že každý předpoklad, který jste na začátku učinili, bude do konce neplatný. Vezměte to na lehkou váhu: Pokud se jen chcete rychle zbohatnout převrácením domu, můžete skončit v chudobě.
Top 5 Must-Haves pro převracející se domy
Pochopení 5 chyb, díky nimž může dům převrátit flop
Převrácení (nazývané také velkoobchodní investování do nemovitostí) je typ strategie investování do nemovitostí, ve kterém investor kupuje nemovitost, kterou nepoužívá, ale se záměrem ji prodat za účelem zisku.
Tento zisk je obvykle odvozen z cenového zhodnocení vyplývajícího z horkého trhu s nemovitostmi, na kterém ceny rychle rostou nebo z kapitálových vylepšení provedených na nemovitosti - nebo obojí. Investor například může koupit fixátor v „horkém“ sousedství, provést významné renovace a poté ho nabídnout za cenu, která odráží jeho nový vzhled a vybavení.
Investoři, kteří převrátí nemovitosti, se soustředí na nákup a následný prodej jedné nemovitosti nebo skupiny nemovitostí. Mnoho investorů se pokouší generovat stálý tok příjmů častým převracením.
Jak tedy převrátíte budovu nebo dům? Zjednodušeně řečeno, chcete nakupovat nízké a prodávat vysoké (jako většina ostatních investic). Ale spíše než přijmout strategii „buy-and-hold“, dokončete transakci co nejrychleji, abyste omezili dobu, po kterou je váš kapitál ohrožen. Obecně by měl být důraz kladen na rychlost, nikoli maximální zisk. Je to proto, že každý den, který projde, vás stojí více peněz (hypotéka, poplatky, daně z nemovitostí, pojištění a další náklady spojené s vlastnictvím domu).
To je obecný plán, i když přichází s několika úskalími.
1. Není dost peněz
Dabbling v oblasti nemovitostí je drahý. Prvním nákladem jsou náklady na pořízení nemovitosti. I když je dostatek finančních prostředků s nízkým / žádným nedostatkem peněz, nalezení těchto obchodů od legitimního dodavatele je snadnější říci než udělat. Pokud také akvizici financujete, platíte úroky.
Přestože je úrok z vypůjčených peněz stále odpočitatelný i po přijetí zákona o daňových úrátech a pracovních místech, nejedná se o 100% odpočet. Každý dolar utracený na úroky zvyšuje částku, kterou musíte vydělat z prodeje, jen aby se vyrovnal.
A pokud k financování koupě flip-house použijete hypotéku nebo úvěr na domácí kapitál (HELOC), odpočítá se pouze úrok. Částka jistiny, daně a pojištění vaší platby nelze odečíst.
Zkoumejte své možnosti financování rozsáhle a určete, který typ hypotéky nejlépe vyhovuje vašim potřebám, a najděte věřitele, který nabízí nízké úrokové sazby. Snadný způsob, jak zjistit náklady na financování, je pomocí hypoteční kalkulačky, která vám umožní porovnat úrokové sazby, které různé půjčovatelé nabízejí. Platba hotovosti za nemovitost samozřejmě vylučuje náklady na úroky, ale i tak existují náklady na držení majetku a náklady na příležitostné vázání vaší hotovosti.
S úrokovými sazbami, které vzrostly z minimálních minim po krizi po bydlení, je zisk těžší, než tomu bylo dříve. Ve skutečnosti v první polovině roku 2018 došlo podle společnosti ATTOM Data k pomalému převracení aktivity na téměř čtyřleté minimum a ziskové marže klesly na nejnižší průměrnou hrubou návratnost investic (ROI) od konce roku 2014. To neznamená, že není třeba vydělávat peníze (návratnost investic byla jen na sever od 44%), ale to znamená, že je nutná péče. Průměrný hrubý zisk při překlopení je 65 520 $, ale to je hrubý.
Je třeba zohlednit také náklady na renovaci. Pokud plánujete dům opravit a prodat za účelem zisku, musí prodejní cena převyšovat kombinované náklady na pořízení, náklady na držení nemovitosti a náklady na renovace.
Kuchyně s 25 000 $, koupelna s 10 000 $, 5 000 $ v daních z nemovitostí, poplatky a další účetní náklady toto číslo sníží zhruba o dvě třetiny. Přehodit neočekávaný strukturální problém s majetkem a hrubý zisk se může stát čistou ztrátou. I když se vám podaří tyto překážky překonat, nezapomeňte na daně z kapitálových výnosů, které vám oddělí váš zisk.
2. Není dost času
Renovace a převrácení domů je časově náročný podnik. Vyhledání a zakoupení správného majetku může trvat měsíce. Jakmile dům vlastníte, budete muset investovat čas na jeho opravu. Pokud máte denní práci, čas strávený na demolici a stavbě se může promítnout do ztracených večerů a víkendů. Pokud za práci zaplatíte někomu jinému, budete stále trávit více času, než očekáváte dohled nad činností, a náklady na placení ostatních sníží váš zisk.
Po dokončení práce budete muset naplánovat inspekce, abyste se ujistili, že nemovitost je v souladu s příslušnými stavebními předpisy, než ji budete moci prodat. Pokud tomu tak není, budete muset strávit více času a peněz, abyste je dostali na par. Dále může být docela časovou investicí prodat nemovitost. Pokud se ukážete potenciálním kupujícím sami, můžete strávit spoustu času dojížděním do az nemovitosti a na schůzkách.
Stojí to za to? Pro mnoho lidí by bylo rozumnější držet se denního zaměstnání, kde mohou vydělat stejný druh peněz během několika týdnů nebo měsíců prostřednictvím stálé výplaty, bez rizika a konzistentního časového závazku.
3. Není dost dovedností
Profesionální stavitelé a kvalifikovaní profesionálové, jako jsou tesaři a instalatéři, často převracejí domy jako vedlejší příjem pro své běžné zaměstnání. Mají znalosti, dovednosti a zkušenosti, aby našli a opravili dům. Někteří z nich mají také odborová zaměstnání, která zajišťují kontrolu nezaměstnanosti celou zimu, zatímco pracují na svých vedlejších projektech.
Skutečné peníze při převracení domu pocházejí z potního kapitálu. Pokud jste po ruce s kladivem, užíváte si pokládání koberců, můžete pověsit sádrokarton, střechu domu a nainstalovat kuchyňský dřez, máte dovednosti otočit dům.
Na druhou stranu, pokud neznáte křížový šroubovák z plochého šroubováku, budete muset za renovace a opravy zaplatit odborníkovi. V důsledku toho je snížena šance na dosažení podstatného zisku z vaší investice.
4. Není dostatek znalostí
Abyste byli úspěšní, víte, jak vybrat tu správnou nemovitost na správném místě a za správnou cenu. Opravdu očekáváte v sousedství 100 000 dolarů nákupy za 60 000 USD a prodej za 200 000 USD? Trh je příliš účinný na to, aby se pravidelně objevoval.
I když se vám celý život podaří, klíčem je rozebrat dům v uzavřeném prostoru pro píseň, řekněme - vědět, které renovace mají být provedeny a které přeskočit. Musíte také porozumět platným daňovým zákonům a zákonům o územním plánování a vědět, kdy snížit své ztráty a dostat se ven, než se váš projekt stane jámou na peníze.
Zillow, realitní kancelář, nyní převrací domy na vybraných trzích. Společnost očekává, že do 90 dnů nakoupí a převrátí nemovitost a má data a znalosti, které operátorům maminky a popu nabídnou tvrdou konkurenci. Velcí ligové věřitelé také začali hledat zisky na trhu s otočenými úvěry, kdy se globální investiční společnost KKR & Co. Inc. (dříve známá jako Kohlberg Kravis Roberts & Co. a KKR & Co. LP) připojila k dalším soukromým investičním společnostem hledajícím kousek akce.
5. Není dost trpělivosti
Profesionálové si dělají čas a čekají na správný majetek. Začínají nováčci, aby si koupili první dům, který vidí. Poté najmou prvního dodavatele, který učiní nabídku na řešení práce, kterou sami nemohou udělat. Profesionálové pracují buď sami, nebo se spoléhají na síť předem dohodnutých spolehlivých dodavatelů.
Začátečníci najímají realitní kanceláře, aby pomohli prodat dům. Odborníci se spoléhají na úsilí „k prodeji vlastníkem“, aby minimalizovali náklady a maximalizovali zisky. Začátečníci očekávají, že se proběhnou tímto procesem, plácnou do kabátu barvy a vydělají jmění. Odborníci chápou, že nákup a prodej domů vyžaduje čas a že ziskové marže jsou někdy malé.
