Co jsou upravené prostředky z operací?
Upravené finanční prostředky z operací (AFFO) se vztahují k míře finanční výkonnosti, která se primárně používá při analýze trustů pro investice do nemovitostí (REIT). AFFO REIT, i když podléhá různým metodám výpočtu, se obecně rovná fondům svěřeneckých fondů z operací (FFO) s úpravami provedenými pro opakující se kapitálové výdaje používané k udržení kvality podkladových aktiv REIT. Výpočet počítá s úpravou GAAP přímou linii nájemného, leasingových nákladů a dalších významných faktorů.
Porozumění upraveným fondům z operací
Bez ohledu na to, jak se průmysloví odborníci rozhodnou vypočítat upravené prostředky z provozu (AFFO), považuje se to za přesnější měřítko zbytkového peněžního toku pro akcionáře než jednoduché FFO, protože bere v úvahu zvýšení nájemného a dodatečné náklady vzniklé REIT. Poskytuje přesnější základní číslo při odhadování současných hodnot a lepší prediktor budoucí schopnosti REIT výplaty dividend. Toto je opatření jiné než GAAP.
Výpočet upravených prostředků z operací
Před výpočtem AFFO musí analytik nejprve určit prostředky REIT z provozu (FFO). FFO měří peněžní tok ze specifikovaného seznamu činností. FFO odráží dopad leasingové a akviziční činnosti REIT, jakož i úrokové náklady. FFO zohledňuje čistý příjem REIT včetně amortizace a odpisů, ale vylučuje kapitálové zisky z prodeje nemovitostí. Důvodem, proč tyto zisky nejsou zahrnuty, je to, že se jedná o jednorázové události a obecně nemají dlouhodobý dopad na budoucí potenciál zisku společnosti REIT.
Vzorec pro FFO je:
FFO = čistý příjem + amortizace + odpisy - kapitálové zisky z prodeje nemovitostí
Po určení FFO lze vypočítat AFFO. Vzorec pro AFFO je:
AFFO = FFO + zvýšení nájemného - kapitálové výdaje - běžné náklady na údržbu
Příklad výpočtu AFFO
Jako příklad výpočtu AFFO lze předpokládat následující: REIT měl v posledním vykazovaném období čistý příjem ve výši 2 milionů USD. Během této doby vydělala 400 000 dolarů z prodeje jednoho ze svých nemovitostí a ztratila 100 000 dolarů z prodeje jiného. Bylo hlášeno 35 000 dolarů amortizace a 50 000 dolarů amortizace. Během tohoto období činily čisté nájemné 40 000 $; kapitálové výdaje činily 75 000 USD a běžná údržba činila 30 000 USD.
Na základě těchto informací lze FFO vypočítat jako:
FFO = 2 000 000 + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 - 100 000 $) = 1 785 000 $
Z toho se AFFO počítá jako:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 $ - 30 000 $ = 1 785 000 - 65 000 $ = 1 720 000 $
