Jste připraveni koupit dům?

Obsah

• Váš poměr dluhu k příjmu
• Co Hypoteční věřitelé chtějí
• Trh s bydlením
• Ekonomický výhled
• Zvažte své životní potřeby
• Prodej jednoho domu, nákup jiného
• Poskytování zálohy
• Plánujete zůstat na místě?
• Sečteno a podtrženo

Jste připraveni koupit dům? Kolik si můžete dovolit? Odpověď na tuto druhou otázku nemusí být tak snadná. Než se rozhodnete pro tento zdánlivě skvělý nákup doma, naučte se analyzovat, co znamená „cenová dostupnost“.

Klíč s sebou

• Kromě cenové nabídky nemovitosti by do vašich výpočtů mělo být zahrnuto množství dalších finančních a životních stylů, zda si můžete dovolit koupit dům. Určení poměru dluhu k příjmu (DTI) - konkrétně konkrétně front-end DTI - je důležitým faktorem při získávání hypotéky. Měli byste také zhodnotit místní trh s nemovitostmi, ekonomický výhled a důsledky pobytu na minimálně deset let. Jaké jsou vaše životní potřeby, současnost a budoucnost a jaké zvyky a výdaje byste se mohli vzdát investování do domu?

Váš poměr dluhu k příjmu

První a nejzřetelnější rozhodovací bod zahrnuje peníze. Pokud máte dostatek prostředků na koupi domu za hotové, určitě si můžete dovolit si jej koupit hned teď. I když nemůžete platit v hotovosti, většina odborníků by souhlasila s tím, že si můžete dovolit nákup, pokud máte nárok na hypotéku na nový domov. Ale jakou hypotéku si můžete dovolit?

43% poměr dluhu k příjmu (DTI) je obecně používán Federální správou bydlení (FHA) jako vodítko pro schvalování hypoték. Tento poměr se používá k určení, zda dlužník může provádět platby každý měsíc; někteří věřitelé mohou být mírnější nebo rigidnější v závislosti na realitním trhu a obecných ekonomických podmínkách. 43% DTI znamená, že všechny vaše pravidelné platby dluhů plus výdaje spojené s bydlením - hypotéka, pojištění hypotéky, asociační poplatky majitele domu, daň z nemovitosti, pojištění majitele domu atd. - by se neměly rovnat více než 43% vašeho měsíčního hrubého příjmu.

Pokud je například váš hrubý měsíční příjem 4 000 $, vynásobte toto číslo 0, 43. 1 720 $ je celková částka, kterou byste měli zaplatit za platby dluhů. Řekněme, že již máte tyto měsíční závazky: minimální platby kreditní kartou ve výši 120 USD, půjčka na půjčku do auta ve výši 240 USD a platby studentské půjčky ve výši 120 $ - 480 USD celkem. To znamená, že si teoreticky můžete dovolit až 1 240 $ měsíčně jako dodatečný dluh na hypotéku atd., A přesto se pohybovat v rámci maximální DTI. Menší dluh je samozřejmě vždy lepší.

Co Hypoteční věřitelé chtějí

Rovněž je třeba zvážit poměr zadluženosti k příjmu, který vypočítává váš příjem vůči měsíčnímu dluhu, který by vám vznikl pouze z nákladů na bydlení. Obvykle věřitelé mají tento poměr nejvýše 28%; během recese by mohli nechat sklouznout až k 31%. Například, pokud váš hrubý příjem je 4 000 $ za měsíc, měli byste potíže se schválením za 1 720 $ v měsíčních výdajích na bydlení, i když nemáte žádné další povinnosti. U front-end DTI ve výši 31% by měly být vaše náklady na bydlení nižší než 1 240 $.

Proč byste nemohli použít celý poměr dluhu k příjmu, pokud nemáte jiný dluh? V podstatě proto, že věřitelé nemají rádi, že žijete na okraji. Dochází k finančním neštěstím - ztratíte práci, vaše auto se sčítá, zdravotní postižení vám na chvíli zabrání. Pokud je vaše hypotéka 43% z vašeho příjmu, neměli byste kroutit místo, kdy chcete nebo budete muset vynaložit další výdaje.

Odborníci na finanční plánování souhlasí, že si můžete dovolit nákup domů, pokud můžete získat hypotéku s měsíční splátkou, která nepřesahuje 28% vašeho hrubého příjmu.

Většina hypoték jsou dlouhodobé závazky: Mějte na paměti, že tyto platby můžete provádět každý měsíc po dobu následujících 30 let. Proto byste měli vyhodnotit spolehlivost vašeho primárního zdroje příjmu. Měli byste také zvážit své vyhlídky do budoucna a pravděpodobnost, že vaše náklady v průběhu času porostou. To, že si dnes můžeme dovolit nový dům, není zdaleka tak důležité jako vaše schopnost si ho dovolit na dlouhou trať.

Netřeba dodávat, že možnost dovolit si dům neodpovídá na otázku, zda je nyní vhodný čas, abyste na tuto možnost jednali.

Trh s bydlením

Za předpokladu, že máte osobní situaci pod kontrolou, je další otázkou ekonomika trhu s bydlením - buď ve vaší současné lokalitě, nebo v místě, kde se chcete pohybovat. Dům je drahá investice. Mít peníze na nákup je skvělé, ale neodpovídá na otázku, zda nákup má smysl z finančního hlediska. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, je odpovědět na otázku „Je levnější pronajmout než koupit?“ Pokud se nákup ukáže být levnější než pronájem, je to silný argument ve prospěch nákupu.

Podobně stojí za to přemýšlet o dlouhodobějších důsledcích nákupu domů. Po celé generace byl nákup domu téměř zaručeným způsobem, jak vydělat peníze. Vaši prarodiče mohli koupit dům před 50 lety za 20 000 dolarů a prodat jej za pět nebo desetkrát více než o 30 let později.

Totéž nelze říci pro majitele domů novějších ročníků. Mnoho z nich přišlo o peníze, když se v roce 2007 trh s nemovitostmi zhroutil, a mnoho dalších nyní vlastní domy, jejichž hodnota je mnohem nižší než cena, kterou si koupili právě před deseti lety. Pokud kupujete nemovitost na základě přesvědčení, že se časem zvýší hodnota, nezapomeňte do svých výpočtů započítat náklady na úroky z vaší hypotéky, upgrade na nemovitost a průběžnou běžnou údržbu.

Ekonomický výhled

V téže linii jsou roky, kdy jsou ceny nemovitostí stlačeny, a roky, kdy jsou neobvykle vysoké. Pokud jsou ceny tak nízké, že je zřejmé, že dostáváte dobrý obchod, můžete to vzít jako znamení, že by mohl být vhodný čas k nákupu. Na kupujícím trhu, stlačené ceny zvyšují šanci, že čas bude pracovat ve váš prospěch a způsobí, že váš dům ocení na cestě.

Úrokové sazby, které hrají velkou roli při určování výše měsíční splátky hypotéky, mají také roky, kdy jsou vysoké, a roky, když jsou nízké. Je zřejmé, že nižší je lepší. Například naše měsíční kalkulačka splátek hypotéky ukazuje, že 30letá hypotéka (360 měsíců) na půjčku 100 000 $ s úrokem 3% vás bude stát 421, 60 $ měsíčně. Při úrokové sazbě 5% vás to bude stát 536, 82 $ měsíčně. Na 7% vyskočí na 665, 30 $. Pokud tedy úrokové sazby klesají, může být rozumné počkat, než si koupíte. Pokud rostou, má smysl učinit nákup dříve, než později.

Roční období se mohou také promítnout do rozhodovacího procesu. Pokud si chcete vybrat co nejširší škálu domů, jaro je pravděpodobně nejlepší čas na nákup. Známky „na prodej“ mají tendenci vyrůst jako květiny, protože se počasí zahřívá a trávníky zezelená. Část důvodu se týká cílové skupiny většiny domů: rodiny, které čekají na přestěhování, dokud jejich děti nedokončí aktuální školní rok, ale chtějí se usadit před začátkem nového roku na podzim.

Zvažte své životní potřeby

Zatímco peníze jsou samozřejmě důležitým faktorem, existuje řada dalších faktorů, které by mohly hrát roli ve vašem načasování. Hrozí vaše potřeba dalšího prostoru (nové dítě na cestě, starší příbuzný, který nemůže žít sám)? Zahrnuje tento pohyb vaše děti měnící školy? Pokud budete prodávat dům, ve kterém jste žili méně než dva roky, uvalili byste na daň z kapitálových výnosů - a pokud ano, stojí za to se dočkat, aby se zabránilo kousnutí?

Můžete ráda vařit s gurmánskými ingrediencemi, každý měsíc se vydat na víkendový útěk, sponzorovat divadelní umění nebo pracovat s osobním trenérem. Žádný z těchto návyků není ničivým rozpočtem, ale možná byste se museli obejít bez nich, kdybyste si koupili dům na základě poměru dluhu k příjmu 43%.

Než začnete splácet hypotéku, dejte si trochu finanční loket odečtením nákladů na váš nejdražší koníček nebo aktivitu od vypočítané platby. Pokud zůstatek nestačí na koupi domu vašich snů, možná budete muset omezit zábavu a hry - nebo začít myslet na levnější dům jako svůj vysněný domov.

Prodej jednoho domu, nákup jiného

Uložte výtěžek z vašeho současného domova na spořicím účtu a určete, zda - po zohlednění dalších nezbytných nákladů, jako jsou platby za auta nebo zdravotní pojištění - si budete moci dovolit hypotéku. Je také důležité si uvědomit, že na údržbu a veřejné služby budou muset být přiděleny další prostředky. Tyto náklady budou bezpochyby vyšší u větších domů.

Při výpočtu použijte svůj aktuální příjem. Nepředpokládejte, že budete vydělávat více peněz po silnici. Zvyšování se vždy nestane a kariéra se mění. Pokud založíte částku, kterou si koupíte, na budoucím příjmu, připravte si s kreditní kartou romantickou večeři. Skončíš s nimi v dlouhodobém vztahu.

Pokud však dokážete tyto dodatečné náklady na dům zvládnout, aniž byste museli potit další dluhy na kreditní kartě, můžete si dovolit koupit si dům - pokud jste si na své zálohy ušetřili dostatek peněz.

Můžete si dovolit zálohu?

Nejlepší je odvést 20% z ceny domu, abyste se vyhnuli placení soukromého hypotečního pojištění (PMI). Obvykle přidané do hypotečních plateb, PMI může stát dalších 50 až 100 USD měsíčně.

Menší záloha nebude znamenat, že koupě domu je nemožná. Můžete si například koupit dům za pouhých 3, 5% s úvěrem FHA, ale jsou zde bonusy, které přicházejí s více případy. Kromě výše uvedeného vyhýbání se PMI znamená větší záloha také:

• Menší splátky hypotéky. Za hypotéku 200 000 $ s úrokovou sazbou 5% po dobu 30 let byste zaplatili 1 074 $. Pokud by vaše hypotéka činila 180 000 dolarů s 5% úrokovou sazbou po dobu 30 let, zaplatili byste 966, 28 $. Někteří věřitelé vás nebudou financovat, pokud neuložíte alespoň 5% až 10%.

I když existuje větší výhoda pro vyšší zálohy, nemusíte svůj oběť nouzového spoření úplně obětovat, abyste si doma dali více peněz. Dojde-li k neočekávaným opravám nebo jiným potřebám, můžete skončit v špetce.

Plánujete zůstat na místě?

Cenová dostupnost by měla být číslo jedna, kterou hledáte v domě, ale je také nejlepší vědět, že budete chtít žít v domě, který si vyberete alespoň 10 let. Pokud ne, můžete uvíznout v domě, který si nemůžete dovolit ve městě, které jste připraveni odejít. Pokud nemůžete odhadnout, ve kterém městě budete žít a jaký je váš desetiletý plán, není ten pravý čas na koupi domu. Pokud si chcete koupit dům bez desetiletého plánu, kupte si dům, jehož cena je mnohem nižší než maximum, které si můžete dovolit. Budete si muset dovolit zasáhnout zásah, pokud jej musíte rychle prodat. Další výjimka: Pokud pracujete pro společnost, která kupuje domy přemístěných zaměstnanců - jedno jméno je zaručenou možností výkupu - je také bezpečné nakupovat bez 10letého závazku.

Sečteno a podtrženo

Jste připraveni koupit dům? Odpověď překlopením (není určena žádná hříčka) zní „ano - pokud si to můžete dovolit.“ Ale „dovolit“ není tak jednoduché jako to, co je právě na vašem bankovním účtu; do vašich výpočtů by měla být zahrnuta řada dalších finančních a životních podmínek.

Když zohledníte všechny tyto prvky, „pokud si to můžete dovolit“, začne to vypadat komplikovaněji, než se zdálo být první. Ale jejich zvážení nyní může zabránit nákladným chybám a finančním problémům později. Samozřejmě je tu jeden nejlepší čas na bušení: Když najdete perfektní dům na ideálním místě k prodeji - za perfektní cenu.