Homebuyers, kteří mají v úmyslu financovat koupi domu pomocí půjčky Federal Housing Administration (FHA), někdy dostávají nepříjemné překvapení: Nebudou moci koupit konkrétní nemovitost, protože nesplňuje požadavky FHA. Proč tyto požadavky existují, jaké jsou a lze je napravit, aby si kupující mohli koupit domy, které chtějí?
Proč FHA zavádí minimální standardy vlastnictví
Když homebuyer uzavře hypotéku, nemovitost slouží jako zajištění úvěru. Jinými slovy, pokud dlužník přestane platit hypotéku, hypoteční věřitel nakonec zabaví a zaujme dům. Věřitel poté dům prodá, aby získal zpět co nejvíce peněz, které ještě dluží za půjčku. Proces uzavření trhu má 6 fází.
Požadavek, aby nemovitost splňovala minimální standardy, chrání věřitele. To znamená, že nemovitost by měla být snazší prodat a ovládat vyšší cenu, pokud ji musí věřitel zabavit. Zároveň tento požadavek chrání dlužníka: Znamená to, že nebude od začátku zatížen ničivými účty za opravu, a v zásadě zdravém místě pro život má dlužník větší motivaci k provádění plateb v obtížných finančních dobách. udržet domov.
Jaké jsou minimální standardy vlastnictví?
Podle amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (HUD), FHA vyžaduje, aby nemovitosti financované svými úvěrovými produkty splňovaly následující minimální standardy:
- Bezpečnost: Domov by měl chránit zdraví a bezpečnost cestujících. Zabezpečení: Domov by měl chránit zabezpečení majetku. Zdraví: Vlastnost by neměla mít fyzické nedostatky nebo podmínky ovlivňující její strukturální integritu.
HUD poté popisuje podmínky, které musí nemovitost splňovat, aby tyto požadavky splnila. Znalec bude sledovat stav nemovitosti během požadovaného hodnocení nemovitosti a výsledky oznámí ve formuláři FHA. Hodnocení nemovitosti je jedním z mnoha požadavků, které kupující splňují před vypořádáním obchodu.
U rodinných domků s rodinami nezávislými na rodině je odhadce povinen použít formulář s názvem Zpráva o jednotném hodnocení bytů. Formulář žádá odhadce, aby popsal základní vlastnosti nemovitosti, jako je počet příběhů, rok, kdy byl postaven, čtvereční záběry, počet místností a umístění. Vyžaduje také, aby odhadce „popsal stav nemovitosti (včetně nezbytných oprav, poškození, renovací, přestavby atd.)“ A ptá se: „Existují nějaké fyzické nedostatky nebo nepříznivé podmínky, které ovlivňují životaschopnost, spolehlivost nebo strukturální integritu vlastnictví?" Forma hodnocení bytové jednotky je podobná, ale má specifické otázky týkající se bytových jednotek, sdružení majitelů domů, počet jednotek obsazených majitelem atd.
FHA nevyžaduje opravu kosmetických nebo drobných vad, odloženou údržbu a běžné nošení, pokud to neovlivní bezpečnost, zabezpečení nebo zdraví domova. FHA říká, že příklady takových problémů zahrnují, ale nejsou omezeny na následující:
- Chybějící zábradlíPraskané nebo poškozené výstupní dveře, které jsou jinak ovladatelnéPraskané okenní skloDefektivní povrchy nátěru v domech postavených po roce 1978 (z důvodu nebezpečí olovnatého nátěru) Drobné úniky z vodovodních potrubí (např. Kapající kohoutky) Vadné podlahové povrchy nebo krytiny (opotřebované přes povrch, špatně zašpiněné koberce)) Důkaz o předchozím (neaktivním) poškození hmyzem / organismy ničícími dřevo, pokud neexistují žádné známky neopraveného strukturálního poškozeníRotten nebo opotřebované deskyPoškozená omítka, prostěradlo nebo jiné materiály na zdi a stropy v domech postavených po roce 1978Vnitřní zpracováníObrazení nebezpečí (prasklé nebo částečně protékající chodníky, špatně instalované koberce) Procházet prostory s troskami a odpadky bez příjezdové plochy za každého počasí
Existuje však mnoho oblastí, kde FHA vyžaduje, aby byly problémy odstraněny, aby se prodej uzavřel. Zde jsou některé z nejčastějších problémů, s nimiž se pravděpodobně budou potýkat obyvatelé domů.
Elektrické a topení
- Elektrická skříň by neměla mít žádné roztřepené nebo odkryté dráty. Všechny obytné místnosti musí mít funkční zdroj tepla (s výjimkou několika vybraných měst s mírnými zimami).
Střechy a podkroví
- Zastřešení musí udržovat vlhkost mimo. Zastřešení musí trvat déle než další dva roky. Znalec musí zkontrolovat v podkroví, zda není přítomen případný problém se střechou. Střecha nemůže mít více než tři vrstvy zastřešení. Pokud kontrola odhalí potřebu opravy střechy a střecha již má tři nebo více vrstev zastřešení, FHA vyžaduje novou střechu.
Ohřívače vody
Ohřívač vody musí odpovídat místním stavebním předpisům a musí s ním komunikovat.
Nebezpečí a nepříjemnosti
Do této kategorie spadá řada podmínek. Zahrnují mimo jiné následující:
- Znečištěná zeminaPřibližnost k místu s nebezpečnými odpadyOstatní a plynové vrty umístěné na pozemkuHustý provozAirportní hluk a nebezpečíOstatní zdroje nadměrného hlukuVzdálenost vůči něčemu, co by mohlo explodovat, jako je vysokotlaká ropná linkaPřibližování k vysokonapěťovým elektrickým vedeníPřibližování k rozhlasové nebo televizní přenosové věži
Přístup k nemovitosti
Tato nemovitost musí poskytovat bezpečný a přiměřený přístup pro chodce a vozidla a ulice musí mít povrch za každého počasí, aby vozidla pro případ nouze měla přístup za všech povětrnostních podmínek.
Strukturální zvuk
Než bude možné nemovitost prodat, musí být napraveny veškeré vadné strukturální podmínky a jakékoli další podmínky, které by mohly vést k budoucímu poškození konstrukce. Patří mezi ně vadná konstrukce, nadměrná vlhkost, prosakování, rozpad, poškození termitů a pokračující vypořádání.
Azbest
Pokud oblast domu obsahuje azbest, který se jeví jako poškozený nebo zhoršující se, vyžaduje FHA další prohlídku odborníkem na azbest.
Koupelny
Domov musí mít toaletu, umyvadlo a sprchu. (Tento požadavek by mohl znít hloupě, ale překvapilo by vás, co si lidé vezmou s sebou, když budou zabaveni, a jaké vandaly ukradnou z prázdného domu.)
Spotřebiče
Neoficiální důkazy naznačují, že FHA vyžaduje, aby měly kuchyňské spotřebiče funkční, zejména pracovní sporák. Dokumenty FHA však nezmiňují žádné požadavky týkající se spotřebičů.
Nápravné prostředky pro homebuyer pro vlastnosti pod minimálními standardy
Co děláte homebuyer po zamilování do majetku, který má jeden z těchto potenciálně zabíjejících problémů?
Prvním krokem by mělo být požádat prodejce, aby provedl potřebné opravy. Pokud si prodávající nemůže dovolit provádět žádné opravy, je možné, že kupní cena může být zvýšena, aby prodejci při uzavření dostali své peníze zpět. Obvykle situace funguje opačně - pokud má nemovitost závažné problémy, bude kupující požadovat nižší cenu k vyrovnání. Pokud je však nemovitost již pod cenou na trhu nebo pokud si ji kupující přeje dost špatně, může být alternativou zvýšení ceny, aby se zajistilo dokončení oprav a uzavření transakce.
Pokud je prodávající bankou, nemusí být ochoten provádět žádné opravy. V tomto případě je dohoda mrtvá. Tato nemovitost bude muset jít k kupci hotovosti nebo kupci, který není FHA, jehož věřitel jim umožní koupit nemovitost v současném stavu.
Mnoho homebuyerů bude prostě muset hledat, dokud nenajdou lepší vlastnost, která bude vyhovovat standardům FHA. Tato skutečnost může být frustrující, zejména pro kupující s omezenými prostředky a omezenými nemovitostmi v jejich cenovém rozpětí. Bohužel, někdy je to jediné řešení.
Někteří homebuyers mohou být schopni získat schválení pro jiný úvěr produkt. Úvěr, který není FHA, může poskytnout více volnosti v jakém stavu může být nemovitost, ale věřitel bude mít stále své vlastní požadavky, takže to není žádná záruka. Další možností je požádat o půjčku FHA 203 (k), která umožňuje nákup domu, který má závažné problémy.
Sečteno a podtrženo
Úvěry FHA usnadňují dlužníkům získání hypotéky, ale nemusí nutně usnadnit koupi nemovitosti. Mnoho homebuyerů bude muset prostě hledat, dokud nenajdou lepší vlastnost, která bude vyhovovat standardům FHA - proces, který může být frustrující, zejména pro kupující s omezenými finančními prostředky a několika nemovitostmi v jejich cenovém rozpětí.
Vypůjčovatelé FHA, kteří však vědí, co mohou očekávat, když budou nakupovat doma, mohou své vyhledávání omezit na vlastnosti, které pravděpodobně splňují pokyny FHA, nebo alespoň před nastavením hodnotit své naděje na vlastnost fixer-upper.
