Je to už 10 let od kolapsu Lehman Brothers a následné finanční krize a zdá se, že ekonomika prosperuje. Akciový trh právě zaznamenal rekord pro nejdelší běh býka v moderní historii po ujetí 3 453 dní - téměř devět a půl roku - bez větší korekce. Začátkem tohoto roku klesla míra nezaměstnanosti v USA na 3, 8%, což je 18leté minimum.
Bydlení bylo jádrem krize, která vyvolala velkou recesi. Nyní však z větší části je trh s nemovitostmi také horký: Ceny se zvyšují, zásoby klesají a úvěrové standardy se zmírnily, což umožňuje více lidem získat hypotéku. Podle nedávného blogového příspěvku FICO Research: „Prvním jasným trendem pozorovaným u nově vzniklých hypoték je to, že jak se dostáváme dále od Velké recese, zdá se, že se upisovací kritéria uvolnila a v důsledku toho získává hypotéku širší část spotřebitelů. “
Krize bydlení 101
Stále to bylo hrbolatých 10 let na bydlení. Připomeňme na drsné úvěrové praktiky, které pomohly vyvolat krizi: Lepek na bydlení v době před kolapsem motivoval věřitele k poskytování půjček prakticky každému, kdo byl ochoten podepsat na tečkované linii - i když jednotlivec zjevně nemohl splatit - vyplnit nadbytečný inventář. Půjčky NINJA, vydávané dlužníkům bez příjmu, bez práce a bez aktiv , byly nekontrolovatelné a široce vydávané hypoteční hypotéky s nastavitelnou sazbou 2/28 (ARM) nastavily dlužníky na neúspěch. Tyto půjčky poskytly dlužníkům v prvních dvou letech úrokovou sazbu nižší, než je tržní „teaser“, poté se úrok zvedl na vyšší sazbu, což často činí platby nedostupnými.
Od prvního čtvrtletí 2006 do roku 2012 měly tyto hypotéky s hypotékou ARM vyšší počáteční sazbu pro uzavření trhu - zdaleka - s pevnou úrokovou sazbou, hlavní hypotékou, fixní hypotékou a úvěry FHA, jak ukazuje následující graf Asociace hypotečních bankéřů. Subprime ARMs také měly nejvyšší míru delikvence během stejného období.
Dluh z těchto půjček byl přebalen na investovatelné produkty, včetně cenných papírů zajištěných hypotékou, které byly prodány bankám, zajišťovacím fondům, pojišťovnám, penzijním fondům a dokonce i bohatým jednotlivcům. Když dlužníci začali splácet své půjčky, bylo to katastrofální pro každou finanční instituci (nebo jednotlivce), která nakupovala nebo prodávala cenné papíry zajištěné hypotékou. Spad pomohl podpořit celé finanční odvětví. Akciový trh se zhroutil, banky selhaly, ceny bytů se zvýšily a miliony lidí přišly o práci, velké záchvaty svých důchodových úspor a jejich domovů.
Ceny domů dnes
Národní index cen domů dosáhl vrcholu v dubnu 2006, dosáhl svého nejnižšího bodu v březnu 2011 - přibližně dva roky po oficiální ukončení recese - a vrátil se na vrchol v říjnu 2017, podle zvláštní zprávy od realitní společnosti CoreLogic. Nevada zaznamenala největší pokles během recese s 60% poklesem cen domů. Arizona a Florida nebyly pozadu, klesly o 51%, respektive 50%, jak ukazuje následující graf od CoreLogic, který odhaluje největší a nejmenší poklesy mezi vybranými státy.
"Poté, co se konečně v roce 2011 konečně dostalo na dno, se ceny domů začaly pomalu zvyšovat tam, kde jsme nyní, " řekl Frank Nothaft, hlavní ekonom CoreLogic. „Vyšší poptávka a nižší nabídka - stejně jako prosperující trhy práce - přinesly některým z nejvíce zasažených trhů s bydlením vzestup cen domů. Přesto mnoho z nich stále není zpět na úroveň před zhroucením. “
Zatímco mnoho států se vrátilo ke svým hodnotám před krizí, není to všechno dobrá zpráva. Přísnější úvěrové standardy od krize znesnadnily získání hypotéky, což, jak se někteří v tomto odvětví domnívají, přispělo k přísnějším zásobám a cenám, které výrazně překračují jejich předkrizové vrcholy.
Tváří v tvář vysokým cenám, přísným úvěrovým standardům a konkurenci ze strany kupujících za celou hotovost nemá mnoho kupujících nyní jinou možnost než si pronajmout. Podle Urban Institute si v některých oblastech metra, včetně San Francisca, může dovolit koupit dům jen 25% obyvatel. Ve skutečnosti procento nájemců v 50 největších městech v USA mezi lety 2006 a 2016 vzrostlo, podle realitních stránek Zillow. Dnes je procento obyvatelstva, které pronajímá, na nejvyšší úrovni od roku 1965.
"Jsme opravdu ve fázi kocoviny, " řekl Jonathan Miller, generální ředitel realitní a poradenské firmy Miller Samuel. "To, že ceny rostou, neznamená, že jsme se zotavili." je stále zkreslený, a to kvůli úvěrovým podmínkám. “
Dostupnost závisí na trhu
Když trh s bydlením dosáhl vrcholu v dubnu 2006, téměř dvě třetiny nejlidnatějších oblastí metra v USA byly označeny jako nadhodnocené a pouze pět oblastí metra, které představují pouze 1%, bylo považováno za podhodnocené. V březnu 2011 došlo k dnu na trhu a pouze 27 trhů - nebo 7% z nejlidnatějších oblastí metra - bylo považováno za nadhodnocené. V současné době (od prosince 2017, nejnovější dostupné údaje) jsou nejlidnatější oblasti metra v USA téměř rovnoměrně rozděleny mezi trhy, které jsou podceňovány, nadhodnoceny a jsou na hodnotě - což znamená na jejich „dlouhodobém, udržitelném“ úrovně, podporované základy místního trhu, jako je disponibilní příjem, “uvádí CoreLogic.
|
OVERVALUED |
NA HODNOTĚ |
PODCENĚNÝ |
|
|
JAN'00: START |
6% |
87% |
7% |
|
NOV '06: PEAK |
67% |
32% |
1% |
|
MAR '11: TROUGH |
7% |
42% |
52% |
|
DEC '17: AKTUÁLNÍ |
33% |
35% |
32% |
Cenová dostupnost jako vždy závisí na trhu. Například medián na čtvereční stopu na Manhattanu je asi 20krát vyšší než na místech jako Cleveland a Detroit. Podle zprávy JPMorgan jsou vysoké ceny méně korelovány s hypotečním dluhem a koncentrovanější v oblastech omezených nabídkou, jako jsou New York, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver a Portland, Ore. Bydlení v krizi na bydlení? )
Dostupnost hypotéky
V posledních několika letech se úvěrové standardy zmírnily. Analýza zveřejněných společností CoreLogic týkající se konvenčních úvěrů, které jsou v souladu, zjistila, že úvěry jsou schvalovány pro mírně rizikovější dlužníky - i když v době od předkrizových let musí dlužníci poskytnout úplnou dokumentaci svého příjmu a schopnosti splácet. Například Fannie Mae zvýšila svůj maximální poměr dluhu k příjmu (DTI) ze 45% na 50% a Fannie Mae i Freddie Mac začali v posledních letech přijímat hypotéky se splátkami až 3%. V současné době nejsou američtí spotřebitelé vystaveni kolísavým sazbám téměř stejně jako před krizí, a pouze přibližně 15% vynikajícího hypotečního trhu je nastavitelná. I přes tato pozitiva musí hypoteční původ ještě dosáhnout úrovně před krizí. (Viz náš tutoriál o základech hypotéky .)
Sečteno a podtrženo
Vysoké ceny a nedostatek zásob v kombinaci s těsným hypotečním úvěrem a rozdrcením dluhu studentských půjček vedly k zásadnímu posunu k pronájmu. Vlastnictví domů v USA dosáhlo v roce 2004 nejvyšší úrovně 69% a navzdory nedávnému nárůstu zůstává míra 64%. Ke zvýšení nájemného přispěly také další faktory, včetně preference spotřebitelů a touhy po flexibilnějším způsobu života.
Deset let po Velké recesi se ekonomika rozvíjí rekordním vývojem trhu s býky, který podporuje čísla nezaměstnanosti a rostoucí počet realitních trhů, které se zotavily na úroveň před krizí. Přesto, i přes dnešní horkou realitu, spousta spekulací, že hrozí další selhání trhu s nemovitostmi - ne nutně na národní úrovni, ale v oblastech metra, které vykazují nedostatečnou dostupnost a rychle rostoucí ceny domů.
Související články
Makroekonomie
Dopad Velké recese na trh s bydlením
Investice do nemovitostí
Příští recese na bydlení v roce 2020 předpovídá Zillow
Ekonomika
Poučení z bankovní krize
Investice do nemovitostí
Pravda o cenách nemovitostí
Ekonomika
Jak bubliny aktiv způsobují recese?
Investice do nemovitostí
Co dělá Fannie Mae?
Odkazy na partnerySouvisející termíny
Definice bubliny na bydlení Bublina na bydlení je nárůst cen domů poháněný poptávkou, spekulacemi a bujarostí, která při poklesu poptávky při zvyšování nabídky praskne. více Tlakové subprime Tlakové subprime zahrnuje ekonomický a tržní spád, který následoval po rozmachu a burze s bydlením v letech 2007 až 2009. více Definice Velké recese Velké recese znamenalo prudký pokles ekonomické aktivity během konce 2000 let a je považováno za největší hospodářský pokles od roku 2000 velká hospodářská krize. více Jak profitovat z nemovitostí Nemovitost je skutečná - to jest hmotná - majetek tvořený pozemkem a také cokoli na něm, včetně budov, zvířat a přírodních zdrojů. více Pochopení cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS) Cenný papír zajištěný hypotékou je investice podobná dluhopisu, který se skládá ze svazku úvěrů na bydlení koupených od bank, které je vydaly. více Finanční krize Finanční krize je situace, kdy hodnota aktiv rychle klesá a je často vyvolávána panikou nebo útokem na banky. více