Co je uzavření trhu?
Uzavření trhu je právní proces, kterým věřitel převezme kontrolu nad majetkem, vypudí majitele domu a prodá dům poté, co majitel domu není schopen v plné výši splácet jistinu a úroky ze své hypotéky, jak je stanoveno v hypoteční smlouvě.
Pochopení uzavření trhu
Proces uzavření smlouvy vychází z jeho právního základu ze smlouvy o hypotéce nebo smlouvy o svěřenectví, která dává věřiteli právo použít nemovitost jako zajištění v případě, že kupující nedodrží svou povinnost splácení.
Jakmile dlužník neposkytne včas půjčku nebo hypotéku, půjčka se stane delikventní. Proces uzavření trhu začíná, když dlužník prodlení nebo zmešká půjčku nebo splácení hypotéky. V tomto okamžiku bude majitel domu ve výchozím nastavení informován věřitelem. Tři až šest měsíců poté, co majitel domu zmešká splátku hypotéky, za předpokladu, že hypotéka je stále delikventní a majitel domu neuhrazené platby nevyplatil ve stanovené lhůtě, věřitel začne vylučovat. Čím více za dlužníkem klesá, tím obtížnější je dohnat platby, protože věřitelé přidávají poplatky za platby, které jsou zpožděné, často po 10 až 15 dnech.
Proces uzavření trhu se liší podle státu
Každý stát má své zákony upravující proces uzavření trhu, včetně oznámení, která musí věřitel zveřejnit, možnosti majitele domu uvést do provozu půjčku a zabránit jejímu uzavření, jakož i časový rozvrh a postup prodeje nemovitosti.
Uzavření trhu, stejně jako ve skutečnosti, kdy věřitel zabavil nemovitost, je obvykle posledním krokem po zdlouhavém procesu předběžného uzavření, který může zahrnovat několik alternativ k uzavření trhu, včetně mnoha, které mohou zprostředkovat negativní důsledky uzavření trhu pro kupujícího i pro prodejce. Stejně jako u zabavování majetku, státy mají své zákony, aby tento proces zvládly.
Ve 22 státech - včetně Floridy, Illinois a New Yorku - je normálním soudním vyloučením, což znamená, že věřitel musí projít soudem, aby získal povolení k uzavření trhu tím, že prokáže, že dlužník je delikventní. Pokud je uzavření zakázáno, místní šerif aukce nemovitosti s nejvyšším uchazečem se pokusí získat zpět to, co je dlužné bance, nebo se banka stane vlastníkem a prodá nemovitost tradiční cestou, aby získala zpět svou ztrátu. Celý proces soudního uzavření, od prvního dlužníka, zmeškané platby prostřednictvím půjčování domu, obvykle trvá 480 až 700 dní, podle asociace hypotéčních bankéřů.
Dalších 28 států - včetně Arizony, Kalifornie, Gruzie a Texasu - primárně používá mimosoudní uzavření trhu, také nazývané prodejní síla, která má tendenci být rychlejší a neprochází soudy, pokud majitel domu nesouhlasí s věřitelem.
V některých případech, aby se předešlo vyloučení z domu, věřitelé provedou úpravy splátkového kalendáře dlužníka tak, aby si mohl dovolit platby, a tím si ponechat vlastnictví. Tato situace je známá jako speciální splátková splátka nebo úprava hypotéky.
Důsledky uzavření trhu
Pokud se nemovitost nepodaří prodat na dražbě pro uzavření trhu nebo pokud ji jinak nikdy neproběhla, věřitelé - často banky - obvykle převezmou vlastnictví nemovitosti a mohou ji přidat do nashromážděného portfolia vyloučených nemovitostí, které se také nazývají nemovitosti vlastněné (REO)). Uzavřené nemovitosti jsou obvykle snadno přístupné na webových stránkách bank. Takové nemovitosti mohou být atraktivní pro investory do nemovitostí, protože je v některých případech banky prodávají se slevou oproti jejich tržní hodnotě, což samozřejmě negativně ovlivňuje věřitele.
Pro dlužníka může uzavření trhu zůstat na úvěrové zprávě po dobu sedmi let. Dopad uzavření má na něčí skóre FICO, ale v průběhu času se na FICO snižuje.
