V rozkvětu rozmachu bydlení v letech 2004 a 2005 věřitelé žertovali, že „vše, co potřebujete k získání hypotéky, je dýchat“. Časy se změnily. Mezi debaklem na trhu s nemovitostmi a bankovní krizí se standardy pro schvalování úvěrů zpřísnily daleko za hranice dýchání. (Pro související čtení se podívejte na 4 klíčové faktory, které řídí trh s nemovitostmi .)
TUTORIAL: Ekonomické ukazatele je třeba znát
Ačkoliv může být dnes obtížnější získat hypotéku, je tento proces v mnoha ohledech jednoduše návratem k rozmachům před zahájením bydlení, kdy byli spotřebitelé povinni prokázat svůj příjem a majetek, prokázat svou schopnost splácet úvěr a mít dostatečné úspory pro zálohu a hotovostní rezervy.
Požadavky na zálohu Pro většinu kupujících jsou pryč dny široce dostupných půjček bez zálohy. Uprostřed rozmachu bydlení byly snadno dostupné půjčky bez splácení, ale v dnešní době vyžadují konvenční půjčky zálohu 5 až 15%. Státem pojištěné úvěry FHA vyžadují pro kvalifikované kupující zálohu ve výši 3, 5%, ale ti s úvěrovým skóre nižším než 580 musí provést zálohu ve výši 10%. Půjčky VA, které jsou k dispozici členům armády a veteránům, jsou k dispozici bez zálohy. Úvěrový program USDA, který je k dispozici obyvatelům v určených venkovských oblastech, také neposkytuje žádné zálohy. (Další informace o půjčkách VA naleznete v části Unikátní výhody VA hypoték .)
Typy úvěrů Dlužníci dříve mohli žádat o celou řadu hypotečních produktů, jako jsou půjčky pouze pro úroky a opce ARM. Zatímco dnes jsou půjčky pouze na úroky zřídkakdy k dispozici, ARM opcí zcela zmizely. Obyčejné vanilkové úvěry s pevnou sazbou jsou dnes pro většinu dlužníků nejoblíbenější, následují hybridní ARM s pevnou sazbou od jednoho do deseti let, následovaná sazbou, která se každoročně upravuje. (o možnostech ARM v možnostech ARM: American Dream or Mortgage Nightmare? )
Úvěrové skóre Věřitelé se dnes více spoléhají více než v minulosti na vaše kreditní skóre, aby určili nejen, zda máte nárok na hypotéku, ale také na stanovení úrokové sazby. Zatímco věřitelé se liší, většina tvrdí, že pro konvenční půjčku musí být schváleno úvěrové skóre 680. Požadavky na úvěr FHA jsou trochu volnější a někteří věřitelé (ale ne všichni) schválí úvěr FHA pro spotřebitele s úvěrovým skóre 620 nebo méně. Mnoho vyžaduje skóre 640 pro půjčku FHA. Dlužníci s úvěrovým skóre 720 nebo 740 a více budou pravděpodobně schváleni v závislosti na jiných finančních okolnostech. Úrokové sazby jsou stanoveny na odstupňovaném základě, přičemž nejlepší úrokové sazby půjčují dlužníci s nejvyšším kreditním skóre.
Ověřování Na vrcholu rozmachu bydlení mnoho věřitelů schvalovalo „půjčky bez ověření příjmu / bez dokumentace“, ale ty je dnes téměř nemožné najít. Dlužníci musí prokázat svůj příjem dvěma roky daňového přiznání a budou potřebovat bankovní výpisy, aby prokázali, že mají aktiva a hotovostní rezervy. Peníze, které se používají na zálohy a náklady na uzavření, musí mít papírovou stopu, která ukazuje, odkud pocházejí, protože existují pravidla týkající se možnosti použít dárkové prostředky.
Zaměstnanost Před několika lety věřitelé schvalovali půjčky s „stanoveným příjmem“, nyní však věřitelé věnují čas ověření zaměstnání a pečlivě se dívají na stabilitu zaměstnání v rámci schvalovacího procesu. Schválení hypotéky je mnohem obtížnější pro samostatně výdělečně činné uchazeče, kteří musí prokázat stálý tok příjmů a životaschopnost podniku.
Poměry Dalším restriktivnějším krokem pro dlužníky dnes je poměr dluhu k příjmu. Ve dnech volnějších směrnic byli věřitelé ochotnější protáhnout poměr dluhu k příjmu až na 50%, pokud se zdálo, že dlužníci mají schopnost splácet půjčku. Většina věřitelů nyní omezuje dlužníky na platbu za bydlení ve výši 31 až 33% hrubého měsíčního příjmu a celkový dluh ve výši 43 až 45%. Někdy vysoké úvěrové skóre nebo významné hotovostní rezervy nebo vysoká záloha umožní dlužníkům překročit tyto pokyny, ale věřitelé jsou mnohem méně ochotni tyto poměry rozšířit než v minulosti.
Mimořádné úvěrové kontroly V rámci svých nových přísnějších pokynů věřitelé někdy znovu zkontrolují váš kredit po schválení úvěru, ale před datem vypořádání úvěru, jako dodatečná ochrana jejich investice. Dlužníci musí být velmi opatrní, aby se vyhnuli používání svých kreditních karet, žádali o další úvěrové nebo přechodové práce v rozhodujícím období mezi schválením úvěru a vypořádáním.
Sečteno a podtrženo Všechna tato nová pravidla a změny v hypotečním procesu znamenají, že od bankovní krize se změnila ještě jedna věc: Schválení půjčky trvá déle. Věřitelé musí nyní pečlivě zkontrolovat všechny podrobnosti o žádosti o úvěr spolu s provedením posouzení, takže dlužníci musí být připraveni na dobu od podání žádosti k vypořádání nejméně 30 dnů, ale často 45 až 60 dní. I když to může být frustrující, je součástí obnoveného úsilí věřitelů pečlivě prověřit žadatele o půjčku. (Pro další čtení, také podívejte se na nejvyšší úvěrové skóre: Je možné získat? )
