Co je multiplikátor hrubého příjmu?
Násobitel hrubého příjmu (GIM) je hrubým měřítkem hodnoty investice do nemovitosti, která je získána vydělením prodejní ceny nemovitosti jejím hrubým ročním příjmem z pronájmu. GIM se používá při oceňování komerčních nemovitostí, jako jsou nákupní centra a bytové komplexy, ale je omezený v tom, že nezohledňuje náklady na faktory, jako jsou veřejné služby, daně, údržba a neobsazená místa. Další, podrobnější metody běžně používané k oceňování komerčních nemovitostí zahrnují míru kapitalizace (cap rate) a metodu diskontovaných peněžních toků.
Vysvětlení multiplikátoru hrubého příjmu
Pomocí multiplikátoru hrubého příjmu lze zhruba určit, zda je požadovaná cena nemovitosti dobrá. Vynásobením GIM hrubým ročním příjmem dané nemovitosti se získá hodnota nemovitosti nebo za co by se mělo prodávat.
Příklad výpočtu multiplikátoru hrubého příjmu
Například sledovaná nemovitost má skutečný hrubý příjem 50 000 USD. Srovnatelný prodej je k dispozici s efektivním příjmem 56 000 USD a prodejní hodnotou 392 000 USD (ve skutečnosti bychom pro zlepšení analýzy hledali řadu srovnatelných).
Naše GIM bude 392 000 $ / 56 000 = 7.
Závěrem lze říci, že tento srovnatelný (nebo „comp“), jak se v praxi často nazývá, prodaný 7krát (7x) jeho efektivní brutto. Pomocí tohoto multiplikátoru vidíme, že tato nemovitost má kapitálovou hodnotu 350 000 $. Což je nalezeno: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 = 350 000 $.
Nevýhody metody multiplikátoru hrubého příjmu
Přirozený argument proti multiplikační metodě vyvstává, protože je to spíše hrubá oceňovací technika. Protože změny úrokových sazeb (které ovlivňují diskontní sazby v časové hodnotě peněžních výpočtů), zdrojů nebo výnosů (kvalita) a nákladů, nejsou výslovně brány v úvahu - multiplikátor hrubého příjmu je stěží praktickým oceňovacím modelem, ale nabízí „ zadní strana obálky “počáteční bod.
Mezi další nevýhody patří:
- Metoda GIM předpokládá jednotnost vlastností napříč podobnými třídami. Odborníci vědí ze zkušenosti, že poměr nákladů u podobných nemovitostí se často liší v důsledku takových faktorů, jako je odložená údržba, věk majetku a kvalita správce nemovitosti. GIM odhaduje hodnotu na základě hrubého příjmu a nikoli čistého provozního příjmu (NOI), zatímco majetek se kupuje především na základě jeho čisté výdělečné síly. Je zcela možné, že dvě vlastnosti mohou mít stejný NOI, i když se jejich hrubé příjmy výrazně liší. Metodu GIM tak mohou snadno zneužít ti, kteří neuznávají její limity. GIM nezohledňuje zbývající ekonomickou životnost srovnatelných vlastností. Ignorováním zbývajícího ekonomického života může praktikující přiřadit stejné hodnoty novému majetku a padesátiletému majetku za předpokladu, že vytvoří stejné příjmy.
