Kvůli stále se zvyšujícím výkonnostním tlakům na hypoteční úvěry, obavám na úvěrových trzích a sporům o subprime půjčování se stále více hypotečních makléřů a dravých půjčovatelů uchyluje k klamavým praktikám ke zvýšení objemu úvěrové produkce. Tyto praktiky sahají od přesvědčování dlužníků, aby jednali proti zdravému rozumu, až po podvodné nebo nezákonné podvody s hypotékou.
Zastavte podvody v jejich stopách
Tyto podvody jsou obvykle zaměřeny na lidi, kteří se pokoušejí refinancovat stávající hypotéky, ačkoli několik podvodů je navrženo tak, aby kořistily první dlužníky a prodávající. Přestože je jich příliš mnoho na to, abychom je všechny oslovili, naznačení některých z převládajících pastí vám pomůže určit postupy, které byste měli znát při jednání s úvěrovým trhem. Kromě porozumění těmto praktikám existuje několik způsobů, jak si dlužníci a prodejci mohou izolovat sebe od dravých praktik a zmírnit riziko, že budou přijati jedním z těchto podvodů.
Nespravedlivé půjčování Finanční instituce, které páchají činy považované za nespravedlivé vůči dlužníkům, nejsou na hypotečním trhu nové. Různé zákony, jako je zákon o rovných úvěrových příležitostech, zákon o spravedlivém bydlení, zákon o podávání zpráv o spravedlivých úvěrech, zákon o půjčování pravdy, zákon o vypořádání nemovitostí, zákon o vlastnictví domu a zákon o ochraně majetku a zákon o federální obchodní komisi, abychom jmenovali několik, byly uzákoněny k ochraně spotřebitelů. Tyto akty umožňují spotřebitelům činit informovaná rozhodnutí, propagovat hospodářskou soutěž mezi věřiteli a maximalizovat výhody obchodu.
Spolu s tímto nařízením jsou subjekty, které je provádějí, jako je Federální obchodní komise (FTC), která odhaluje a vymáhá právní předpisy zakazující nekalé nebo klamavé činy nebo praktiky při hypotečním úvěru nebo ovlivňující jeho poskytování. Zprávy byly zaplněny mnoha významnými případy věřitelů, kteří inzerují nemortalizované půjčky jako levné, přesvědčují dlužníky, aby používali dlouhodobé úvěry na bydlení pro splacení krátkodobého dluhu nebo neinformovali dlužníky o složitosti nastavitelných - hypotéky (ARM) a další zaváděcí ceny.
V rozmachu bydlení využívají draví věřitelé podvod k získání většího podílu na hypotečním plynovodu. Naopak v úvěrové krizi se používají nečestné praktiky k obcházení přísnějších upisovacích pokynů. To umožňuje věřitelům vyčlenit co nejvíce kapitálu na hypotéky tak, aby nevytvářely neuspokojivé výnosy tím, že zůstanou v hotovosti.
Ale i když věřitelé mohou provádět praktiky považované za nepřiměřené, dlužníci nejsou zcela bez viny. Dlužníci by měli být schopni izolovat se od těchto praktik zkoumáním struktury navrhovaných půjček a některých z těchto skrytých taktik.
Podvody zaměřené na dlužníky Velká část podvodné činnosti je zaměřena na lidi, kteří si již ve svých domovech vybudovali kapitál a mají přístup k kapitálu. To platí zejména pro lidi, kteří se nacházejí ve finančních obtížích a zoufale hledají způsob, jak zbavit své krátkodobé dluhy, jako jsou kreditní karty a úvěrové linky. Triky zaměřené na první dlužníky se obvykle točí kolem prezentace určitých typů půjček, aniž by prozradily všechna fakta. V jiných případech tyto taktiky zahrnují sliby, které nejsou ve skutečnosti dodržovány. Některé z nejčastějších triků hraných na těchto vypůjčovatelích jsou:
Návnady a přepínače, Návnady a zapamatování a Úvěrové řízení Návnady a přepínače, které jsou běžné také v maloobchodních prodejnách, se vztahují na případy, kdy hypoteční společnost inzeruje půjčku s podmínkami, které se zdají být příliš dobré na to, aby to byla pravda, a poté, když se dlužník pokusí získat půjčka zjistí, že není k dispozici. Místo toho je dlužníkovi nabídnuta další půjčka s horšími podmínkami.
Návnada a pamatujte se odkazuje na věřitele klamně zapomíná úvěrové poplatky nebo jiné významné podmínky půjčky, dokud dlužník není příliš daleko v procesu, aby ustoupil, a skončí nákladnou nebo problémovou půjčkou. Další taktika spočívá v příslibu pevné sazby na předem stanovené období, ale později ji nedokáže poskytnout. Dlužníci by také měli být opatrní před věřiteli, kteří se snaží přesvědčit dlužníky, aby vznášeli úrokovou sazbu a riskovali úrokové riziko, zatímco je půjčka ve výrobě.
Řízení půjček se vztahuje na případy, kdy dravý věřitel nebo hypoteční zprostředkovatel oznámí kvalifikovanému dlužníkovi, že se nemůže kvalifikovat pro konkrétní půjčku z důvodu příjmu, úvěru nebo mnoha jiných příčin (nebo tím může porušit zákony o spravedlivém půjčování) a v té době směrovali dlužníka k jiným půjčkám, které jsou pro věřitele výhodnější.
ARM, úročené půjčky a záporné amortizační půjčky Hypotéky s nastavitelnou sazbou nejsou v žádném případě nelegální půjčky. Při prodeji ARM však musí věřitelé informovat dlužníky o tom, do jaké míry se může v budoucnu úroková sazba potenciálně upravit. Dlužníci si musí být vědomi toho, co se v budoucnu mohou vzdát, aby získali to, co lze dnes považovat za velkou úvodní cenu.
To platí také pro úročené půjčky, které jsou ve skutečnosti ARM, které během úvodního období půjčky nevyžadují žádnou platbu jistiny. Ačkoli si dlužníci v počátečním období ušetří, potenciálně dluží stejnou částku jako v době, kdy původně půjčili.
Ve většině států jsou půjčky s negativním amortizačním úvěrem (někdy označované jako „1% hypotéky“) nelegální. Tyto půjčky jsou obvykle inzerovány jako půjčky umožňující vypůjčovatelům půjčit si více než 100% hodnoty jejich domů. Tento typ půjčky by neměl být zaměňován s půjčkou na rehabilitaci (půjčkou, ve které jsou výnosy reinvestovány do nemovitosti), ve které věřitelé umožňují půjčování vyšší, než je hodnota nemovitosti, pokud se dodatečný kapitál použije na posílení nemovitosti a zvýšení její hodnoty. U půjčky se záporným odpisem je dlužník povinen platit každý měsíc méně, než je splatná částka; zůstatek je připoután k hlavnímu, nakonec se stává splatnou jako „platba balónem“. Draví věřitelé stále prodávají s prodejem těchto půjček neinformovaným dlužníkům s malým rizikem stíhání.
Cash-out refinancování, půjčování tvrdých peněz a odstraňování kapitálu Tyto úvěrové praktiky jsou zaměřeny na lidi s vlastním kapitálem v jejich domovech, kteří mají obvykle finanční potíže. Ačkoli může být hotovostní refinancování smysluplnější za nejhorších okolností, ve většině případů je inzerována lidem, kteří se nadměrně rozšířili krátkodobým dluhem. Prodej refinančních opcí nebo linií vlastního kapitálu, které majitelům umožňují přístup k částkám vlastního kapitálu ve svých domovech obchodováním s dlouhodobým dluhem na krytí krátkodobého úvěru. Dlužníci mohou být snadno oklamáni, aby si vzali tyto půjčky, protože nové měsíční náklady jsou mnohem menší než měsíční náklady na všechny jejich kreditní karty, půjčky na auto, retailové úvěry a další krátkodobé dluhy. Mnoho dlužníků si neuvědomuje, bez ohledu na náklady a poplatky za poskytnutí úvěru, že prodloužením plateb (až na 30 let) jsou skutečné náklady na financování mnohem vyšší než jejich původní dluhy.
Kdy (a kdy ne) refinancovat hypotéku
Poskytovatelé tvrdých peněz poskytují půjčky až do okrajového procenta hodnoty (poměr půjček k hodnotě až 50%), protože jejich záměrem je vyloučit majetek. Naleznou jakýkoli důvod a jsou rychle vyloučeni, kapesní kapitál dlužníka jako zisk. Každý, kdo má finanční potíže nebo se snaží financovat malou část hodnoty domova pro přístup k majetku, by měl být při výběru věřitele velmi selektivní.
K odprodeji akcií nebo k fantomové pomoci dochází, když je dlužníkovi, který má finanční potíže, nabídnuta nevyžádaná pomoc, což pak vede ke značným nákladům a žádné pomoci se službami, které by dlužník mohl bez pomoci poskytnout. Zde je návod, jak to funguje v nejhorších případech: Někdo získá důvěru dlužníka a nechá si dlužníka dočasně převést titul, aby pomohl dlužníkovi získat úvěr nebo prodat dům levně a poté jej pronajmout formou zpětného odkupu. Problémem je převoz zpět k původnímu majiteli - pokud k tomu nedojde, ztratí vlastník vlastnictví domu. V případech, kdy je odpovědnost hypotéky plně převedena, může původní majitel ztratit domov a nadále dlužit původní hypotéku.
Podvody zaměřené na vlastníky a prodejce Několik podvodů zaměřených na majitele domů sahá od jejich přesvědčení, aby ve svých domovech prováděli nepotřebné nebo vadné opravy, až po spáchání podvodu.
Podvody pro zlepšení domova V těchto podvodech vyžaduje nic netušící člověk nějaký typ velkých oprav domů nebo chce provést velký rehabilitační projekt. „Dodavatel“ požaduje a přesvědčuje majitele domu, aby nechal dodavatele vykonávat práci a poskytovat financování. Financování se obvykle provádí za nepříznivých podmínek, ale v částce, která se rovná nebo je vyšší, než kolik vyžaduje projekt, je dokončena a prodána dravci. Často zdlouhavá a nákladná práce je dokončena těsně před standardní třídenní lhůtou pro odstoupení, než lze půjčku „vrátit“ zpět věřiteli. Dlužník si neuvědomuje nižší práci, dokud není zaplacena, a je příliš pozdě na to, aby se s nižší půjčkou něco dělo.
Million Dollar Dump V tomto podvod, podvodník, pomocí falešné identifikace, souhlasí s koupí domu od ochotného prodejce se souhlasem malé laskavosti. Kupující odhalí, že potřebuje větší hypotéku, než na kterou lze kvalifikovat za stávající tržní cenu. Majitel proto věří, že kupující plánuje upgrade nemovitosti, a proto souhlasí s tím, že se mu podaří dominout na několika násobcích původní hodnoty, aby kupující mohl získat větší hypotéku. Transakce je provedena, prodávající zaplatil za původní cenu a zbývající část kapesní kapesník. Dům obvykle přechází do vyloučení a původnímu majiteli hrozí, že bude usvědčen z podvodu - a prodejce nedostane nic víc, než kdyby prodal dům legitimní perspektivě.
Seznam těchto podvodů pokračuje a dále. Ve všech z nich je nevědomky známo, že slibuje mimořádný zisk, pokud jde o výtěžek nebo v některých případech, jen pokud jde o půjčku. Stejně jako ve většině těchto případů, pokud se zdá být příliš dobré, aby to byla pravda, pravděpodobně to tak je.
Izolujte se od hypotečních podvodů Nejlepší způsob, jak zmírnit riziko podvodů, je znát podvodné praktiky a provádět průzkumy s kýmkoli, od kterého očekáváte obchodování. Pokud jde o financování podvodů, platí obecná pravidla:
- Nikdy nepodepisujte žádný smluvní dokument bez právního přezkumu. Nikdy neprovádějte žádný převod vlastnictví, aniž byste se zbavili jakékoli hypotéky nebo finanční odpovědnosti.
Zvýšená péče je zaručena, pokud je ve finančních potížích nebo při hrozbě uzavření trhu. Draví věřitelé a podvodníci mají schopnost určit ty, kteří jsou snadno manipulovatelní nebo zranitelní kvůli zoufalé situaci. Kromě podezřelého pohledu na jakýkoli slib nebo nabídku, která se jeví jako příliš dobrá, musíte být při navrhování řešení problémů s úvěrem nebo hypotékou také opatrní vůči každému, kdo je nadměrný nebo přílišný. Nevyžádané nabídky nebo telefonní hovory by měly být zpočátku posuzovány s opatrností a každý, kdo nepřijme prvotní odpověď „ne“ na jejich návrh, by měl být odmítnut.
