Hypoteční sazbu, kterou můžete získat při koupi domu, ovlivňuje několik faktorů. Věřitelé analyzují úvěrovou historii a skóre všech vypůjčovatelů uvedených v žádosti o hypotéku, délce a stabilitě vašeho zaměstnání, výši vašich úspor uložených stranou, váš celkový měsíční příjem a poměr dluhu k příjmu. Kromě těchto důležitých aspektů finančního zdraví berou hypoteční věřitelé v úvahu také poměr vaší půjčky k hodnotě. Tento výpočet představuje částku kupní ceny nového domu, která je procentem pokryta hypotečním úvěrem. Vyšší poměr půjčky k hodnotě vede k menšímu vlastnickému podílu ve vašem domě, což každý měsíc vytváří vyšší splátky hypotéky.
Výpočet poměru půjčky k hodnotě
Homebuyers mohou snadno spočítat poměr půjčky k hodnotě na svém domě rozdělením celkové částky hypotečního úvěru do celkové kupní ceny domu. Například dům s kupní cenou 200 000 USD a celkovou hypotečním úvěrem za 180 000 $ vede k poměru půjčky k hodnotě 90%. Konvenční poskytovatelé hypotéky často poskytují lepší úvěrové podmínky pro dlužníky, kteří nemají poměr úvěru k hodnotě nepřesahující 80%.
Důsledky pro domácí kupce
Existuje mnoho programů pro domácí kupce, které umožňují zálohu, která je nižší než tradičně doporučených 20%. Poskytovatelé hypotečních úvěrů, včetně Federální správy bydlení (FHA), nabízejí úvěry na bydlení s pouhými 3, 5% zálohy, zatímco ostatní půjčovatelé mají možnosti pro dlužníky, kteří mají až 5% příspěvek. Přestože jsou tyto programy výhodné pro kupující, kteří nejsou schopni ušetřit dost pro velké zálohy, mají tyto možnosti půjček za následek mnohem vyšší poměr půjček k hodnotě, což vede k vyšším nákladům.
Vysoký poměr úvěru k hodnotě nastává, když dlužníci mají ve svých domovech méně než 20% vlastní kapitál, což vede k vyšším splátkám hypotéky po dobu trvání hypotečního úvěru. To je částečně způsobeno zvýšenými úrokovými sazbami, které hodnotí hypoteční půjčovatelé. Dlužník, který má ve svém domě méně vlastního kapitálu, je vnímán jako větší riziko pro věřitele a vyšší riziko toto riziko může zmírnit. Kromě nákladnějších úrokových sazeb jsou kupující domů s vysokými poměry půjček k hodnotě často povinni platit pojistné na hypoteční pojištění, dokud nedosáhnou větších podílů na vlastním kapitálu.
Hypoteční pojištění označované jako soukromé hypoteční pojištění (PMI) pro nevládní hypoteční úvěry se vypočítává jako procento z původní výše úvěru každý rok. Tento poplatek se pohybuje od 0, 3% do 1, 15% v závislosti na velikosti zálohy a celkové kupní ceně a každý měsíc se připočítává k splátce hypotéky. V kombinaci s vyšší úrokovou sazbou může být PMI pro dlužníky v průběhu času značnou cenou. Dlužníci mohou požádat o zrušení prémie PMI, jakmile dosáhnou 20% vlastnictví kapitálu, a věřitelé jsou povinni ji zrušit, jakmile poměr půjčky k hodnotě domu dosáhne 22%.
