Obsah
- Kombinace hypoték
- Zjistěte, s čím začínáte
- Jak konsolidovat
- Sečteno a podtrženo
Mít dvě hypotéky není tak vzácné, jak si možná myslíte. Lidé, kteří ve svých domovech shromažďují dostatek vlastního kapitálu, se často rozhodnou uzavřít druhou hypotéku. Mohli by použít tyto peníze na splacení dluhu, poslat dítě na vysokou školu, financovat zahájení podnikání nebo provést velký nákup. Jiní využijí druhou hypotéku ke zvýšení hodnoty svého domu nebo majetku prostřednictvím přestavby nebo výstavby bazénu atd.
Dvě hypotéky však mohou být složitější než držet pouze jednu. Naštěstí existují mechanismy, pomocí kterých lze kombinovat nebo konsolidovat dvě hypotéky do jedné půjčky. Proces konsolidace však může být sám o sobě složitý a matematika může nakonec skončit tak, že to nakonec nebude užitečné.
Klíč s sebou
- Držení dvou hypoték je běžná situace, kterou lze zjednodušit sloučením do jedné jediné půjčky.Konsolidace dvou půjček do jedné může vyžadovat pomoc odborného makléře se zkušenostmi s tím. Konsolidace může zjednodušit vaše finance a může vám ušetřit peníze čas, přijdou s náklady, které nemusí skončit dělat to chytré rozhodnutí na konci.
Kombinace hypoték
Podívejme se na jeden příklad: Před deseti nebo více lety a během období čerpání - v době, kdy jste mohli „čerpat“ na vaší kreditní hranici - jste si vybrali domácí úvěrový limit, platili jste zvládnutelnou částku: 275 $ měsíčně úvěrový limit 100 000 $.
Podle podmínek této půjčky se období čerpání stalo po deseti letech dobou splácení - následujících 15 let, kdy musíte splácet úvěr jako hypotéku. Pravděpodobně jste však neočekávali, že se platba 275 $ stane platbou 700 $, která by se mohla pohybovat ještě výše, pokud by se zvýšila hlavní sazba.
Konsolidací těchto dvou půjček byste mohli každý měsíc ušetřit více než 100 $ a zamknout svou úrokovou sazbu namísto sledovat, jak se zvýší, pokud půjde nahoru. Na druhou stranu možná budete chtít splácet půjčky rychleji a hledat lepší podmínky, které vám k tomu pomohou. Jak tento typ konsolidace funguje a je to dobrý nápad?
Zjistěte, s čím začínáte
Abychom pochopili, co se stane, když konsolidujete, musíte vědět několik věcí o současných půjčkách, které máte. Pokud si při konsolidaci půjček uvědomíte, že vaše druhá hypotéka byla z nějakého důvodu použita k vytažení hotovosti z vašeho domu - tzv. Výplata - může to zvýšit náklady na novou půjčku a snížit částku, za kterou jste kvalifikovat. Výplaty půjček jsou vyšší, věřitelé tvrdí, že dlužník je statisticky pravděpodobnější, že od půjčky odejde, pokud se dostane do potíží.
Pak je zde sazba / termín refinancování (refi). Tento typ půjčky je jednoduše úpravou úrokové sazby a podmínek vaší současné půjčky. Půjčka je považována za bezpečnější pro věřitele, protože dlužník nemá kapesné žádné peníze ani nesnižuje výši vlastního kapitálu v majetku. Možná jste nedávno refinancovali, když sazby hypotéky klesly na historické minima.
Proč na těchto rozdílech záleží? Podle Casey Fleminga, hypotečního poradce s C2 FINANCIAL CORPORATION, a autora knihy „The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku“, jsou důležité, protože podmínky a částka, kterou zaplatíte za nové hypotéky, se mohou velmi lišit.
"Řekněme, že vy i váš soused získáváte refinanční půjčky s hodnotou 75% půjčky, a to za dodržení limitu půjčky ve výši 417 000 USD." Vaše je hotovost, není. Vaše půjčka by stála o 0, 625 bodů více než souseda od dubna 2015. A 1 bod představuje 1% z výše půjčky, takže pokud je výše vaší půjčky 200 000 $, všechny věci jsou stejné, zaplatíte více 1 250 $ (200 000 $ x 0, 00625) více za stejnou úrokovou sazbu jako váš soused.
Přemýšlejte o tom tímto způsobem. Pokud jste tyto dvě půjčky původně získali, když jste si koupili dům, nejedná se o výplatu půjčky, protože k získání domu byla použita druhá hypotéka - nevytahujte z ní peníze. Ale později, pokud jste obdrželi peníze v důsledku převzetí druhé hypotéky, jednalo se o výplatu půjčky, takže nová konsolidovaná půjčka bude považována za stejnou.
Je tu další důvod, proč se toto rozlišení stává důležitým. Protože výplaty půjček jsou pro věřitele rizikovější, mohou půjčit pouze 75% až 80% svého vlastního kapitálu ve vaší domácnosti oproti 90% za refinanční sazbu / termín. Fleming to dá do obyčejné angličtiny takto: „Pokud bude vaše půjčka považována za hotovostní půjčku, budete potřebovat více vlastního kapitálu, abyste se kvalifikovali.“
Jak konsolidovat
Věřitel bude dělat všechny složité papírování, které jde s konsolidací půjček. Vaším úkolem je být informovaným spotřebitelem. Nemluvte s jedním věřitelem - mluvte s několika.
Protože je konsolidace dvou půjček komplikovanější než přímá hypotéka na bydlení, je nejlepší mluvit osobně až se třemi nebo čtyřmi věřiteli. Dalo by se mluvit s vaší bankou nebo družstevní záložnou, hypotečním makléřem nebo přijmout doporučení od profesionálů z oboru, kterým důvěřujete.
Samozřejmě se jich zeptejte, zda se nový úvěr stane výplatou půjčky nebo sazbou / termínem refi. Je to půjčka s pevnou nebo variabilní sazbou? 15 nebo 30 let?
Jakmile budete spokojeni s určitým věřitelem, proběhnou vás procesem. Nepodepisujte nic bez toho, abyste si je nejdříve přečetli, a ujistěte se, že rozumíte plánu plateb.
Pokud je vaše půjčka hotovostní půjčka, Casey Fleming říká, že může být způsob, jak ji převést na sazbu / termín refi o rok později.
„Konsolidujte půjčky jako výplatu, ale získejte půjčku, která platí všechny náklady spojené s transakcí. Počkejte jeden rok a znovu refinancovejte. Protože v tomto okamžiku refinancujete pouze jednu půjčku, nejedná se o výplatu půjčky. Nyní můžete utratit peníze za body, abyste si mohli úrokovou sazbu koupit, protože půjčku budete udržovat delší dobu. “Fleming to doporučuje, pouze pokud si myslíte, že úrokové sazby jsou stabilní nebo mohou klesnout.
Sečteno a podtrženo
„Nikdy se nerozhodněte refinancovat nebo konsolidovat půjčky pouze na základě snížení vaší měsíční platby. Ve většině případů utratíte za svůj život více času za novou půjčku, než byste jednoduše splatili stávající půjčky, “říká Fleming. "Miliony spotřebitelů stále zabírají svou budoucnost a končí v důchodu o desítky až stovky tisíc dolarů."
Místo toho určete, jak dlouho si myslíte, že zůstanete v domě, a porovnejte náklady na vaši současnou hypotéku s novou hypotékou plus veškeré náklady spojené s novou půjčkou po celou dobu, po kterou budete mít půjčku. Pokud by náklady byly nižší, konsolidace je pravděpodobně dobrý nápad.
