Ve skutečnosti existují tři různé druhy ukazatelů krytí dluhové služby, neboli DSCR, které lze vypočítat v aplikaci Microsoft Excel. Dva z nich se však týkají specifických úvěrů na nemovitosti, jak to někdy vyžadují smlouvy v dohodách o bankovních úvěrech. Tento článek se zaměřuje na pomoc investorům při výpočtu DSCR pro společnosti na základě informací z finančních výkazů.
Prvním krokem k výpočtu poměru pokrytí dluhové služby je nalezení čistého provozního výnosu společnosti. Čistý provozní zisk se rovná výnosům sníženým o provozní náklady a je uveden v posledním výkazu zisku a ztráty společnosti.
Čistý provozní zisk se pak dělí celkovou dluhovou službou za dané období. Výsledkem je DSCR. Celková dluhová služba zahrnuje splácení úroků a jistiny z dluhů společnosti a obvykle se počítá na ročním základě. Tyto informace naleznete také ve výkazu zisku a ztráty.
Chcete-li vytvořit dynamický vzorec DSCR v Excelu, nespouštějte jednoduše rovnici, která dělí čistý provozní příjem dluhovou službou. Spíše pojmenujte dvě po sobě jdoucí buňky, například A2 a A3, „Čistý provozní příjem“ a „Dluhová služba“. Poté vedle sousedních buněk v B2 a B3 umístěte příslušné údaje z výkazu zisku a ztráty. Do samostatné buňky zadejte vzorec pro DSCR, který používá buňky B2 a B3 spíše než skutečné číselné hodnoty. Například: (B2 / B3)
I pro tento jednoduchý výpočet je nejlepší nechat za sebou dynamický vzorec, který lze automaticky upravovat a přepočítávat. Jedním z primárních důvodů pro výpočet DSCR je porovnání s jinými firmami v oboru a tato porovnání lze snadněji spustit, pokud můžete jednoduše připojit čísla a jít.
