Možná jste slyšeli o soukromém hypotečním pojištění (PMI), o pojištění, které musíte zaplatit, když uzavíráte úvěr na bydlení se zálohou méně než 20% od běžného půjčovatele. Federální úřad pro bydlení (FHA) je bohužel v mnoha ohledech velkorysejší než konvenční půjčovatelé, vyžaduje však také hypoteční pojištění pro půjčky s nízkým splátkovým výnosem., dozvíte se, co je hypoteční pojištění FHA, jak se liší od PMI, kdo je povinen ho nosit a jak dlouho, kolik to stojí a jaké jsou možnosti, jak se mu vyhnout nebo se ho zbavit. Začněme.
TUTORIAL: Základy hypotéky
Co je pojištění hypotéky FHA?
Stejně jako PMI je účelem hypotečního pojištění FHA ochrana půjčovatele. Když dlužníci mají minimální kapitál ve svých domovech, riziko (pro věřitele), že dlužník selže, je vyšší, protože dlužník nemusí tolik ztratit tím, že odejde a nechá banku vyloučit z domu (stačí se podívat na všichni lidé, kteří odešli ze svých 0% -placení, hypotéky na bubliny na bydlení). (Chcete-li se dozvědět více o FHA, přečtěte si část Porozumění domácím půjčkám FHA .)
Úvěry FHA mají nižší požadavky na platby zálohy a méně přísné požadavky na příjem a úvěr než běžné půjčky. Pokud byste však někomu půjčovali velké množství peněz s méně než dokonalými výpůjčními charakteristikami, chtěli byste mít jistotu, že vám tak či onak budete splaceni. V případě hypotečního pojištění, pokud přestanete platit hypotéku a odcházíte od svého domova, pojistitel pomůže vašemu věřiteli získat zpět své ztráty. Ačkoli se hypoteční pojištění může jevit jako nepříjemnost, protože nechrání kupujícího, pokud by neexistoval, mnoho lidí by pravděpodobně nebylo schopno získat půjčky, dokud nebudou mít vyšší zálohy, protože by banky viděly úvěry jsou příliš riskantní. Mnoho lidí považuje placení pojistného za hypotéku za lepší možnost než čekat několik let, dokud nebudou mít dostatečně vysokou zálohu, aby se tomu vyhnuli. (Je použití druhé hypotéky nejlepší možností, jak se vyhnout PMI? Přečtěte si Outsmart Private Hypoteční pojištění, kde se dozvíte více.)
FHA také vyžaduje platbu něčeho, co se nazývá hypoteční pojištění předem (UFMI). UFMI požaduje, aby ti, kdo žádají o půjčku, zaplatili 1% hodnoty půjčky předem, když byla půjčka uzavřena, podle dopisu Mortgagee 2010-28 vydaného americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Při uzavření úvěru máte možnost tuto částku zaplatit v hotovosti, ale většina lidí se rozhodne ji vložit do své celkové výše hypotéky.
Jak se liší pojištění hypoték FHA od pojištění soukromých hypoték?
Roční náklady na hypoteční pojištění FHA se mění v závislosti na poskytnuté záloze. Od dubna 2011 HUD změnil hypoteční pojištění FHA na 1, 10%, s platbou zálohy vyšší nebo rovnou 5%. Pro ty, kteří mají méně než 5% zálohy, jsou povinni zaplatit pojistné ve výši 1, 15%. V případě domu s 250 000 $ s minimální zálohou ve výši 8 750 $ (3, 5%) by tedy vaše měsíční pojistné na hypotéku bylo založeno na výši půjčky 241 250 $ a stálo by 231, 20 $ měsíčně. Tato částka musí být zaplacena měsíční splátkou hypotéky.
Naproti tomu PMI by v tomto příkladu mohla stát až 1, 15% zůstatku úvěru za rok nebo 231, 20 $ měsíčně v závislosti na našem úvěrovém skóre. Rozdíl spočívá v požadavcích. Společnost PMI vyžaduje, abyste měli vynikající úvěrový rating přes 720, abyste obdrželi sazbu asi 1, 15% n podle měsíčních prémií a PMINU měsíčních sazeb poskytovaných společností PMI v květnu 2011. Pokud je vaše kreditní skóre nižší, budete muset předložit větší záloha, než vám nabídnou jakýkoli druh pojištění. Hypoteční pojištění FHA vyžaduje pouze minimální úvěrové skóre 580, aby bylo možné získat zálohu na 3, 5%, ale většina věřitelů vyžaduje kreditní skóre 620 - 640, což vám stále umožňuje koupit si dům dříve. Pokud tedy musíte mít hypoteční pojištění, hypoteční pojištění FHA může být menší ze dvou zlých. Podle federálních právních předpisů z roku 2011 je pojistné na hypotéky odpočitatelné z daní, takže ať už máte pravidelné pojištění hypotéky PMI nebo FHA, odpočet daně může zmírnit ránu, ale u svého účetního se ujistěte, zda splňujete správné požadavky na získání tohoto odpočtu daně. (Přečtěte si 6 důvodů, proč se vyhnout soukromému pojištění hypotéky, abyste se dozvěděli více o tom, proč je pojištění FHA menší z těchto zlých.)
Výhoda, kterou má PMI někdy oproti hypotečnímu pojištění FHA, spočívá v tom, že ne všichni věřitelé vyžadují platbu hypotečního pojištění předem, jako je UFMI FHA.
Kdo musí nést pojištění hypotéky FHA a na jak dlouho?
Od února 2011, kdy získáte půjčku FHA, můžete odložit pouze 3, 5%. Ale stejně jako u konvenčních půjček, i přes výměnu za privilegium odkládání tak málo peněz budete muset platit hypoteční pojištění, dokud nebude poměr vaší půjčky k hodnotě dostatečně vysoký - jinými slovy, dokud neuhrazíte jistá částka půjčky. Rovněž jste povinni platit vyšší pojistné. Když je váš kapitál dostatečně vysoký (22% v případě půjčky FHA), věřitel se stává mnohem méně znepokojen tím, že odejdete z domu, pokud začnete mít potíže s prováděním měsíčních plateb. Ve stejném domě 250 000 USD, z našeho předchozího příkladu, když jste ho poprvé koupili a museli jste uzavřít hypoteční pojištění, by vaší jedinou ztrátou, pokud byste odešli od domu, byla vaše záloha ve výši 8 750 $ (3, 5%). I když se nejedná o malý kus změn, je to mnohem méně významné než chůze od 55 000 $ (nebo 22% z celkových nákladů).
Podle HUD jsou ti, kteří mají půjčky delší než 15 let, povinni platit měsíční splátky hypotečního pojištění po dobu pěti let a mají poměr půjček k hodnotě 78% (což znamená, že jste zaplatili 22% jistiny úvěru, včetně vaší původní záloha), než pojištění již není potřeba. Pokud vlastníte půjčku s méně než 15 lety, pak je jediným požadavkem poměr půjčky k hodnotě 78%. (Další informace naleznete v článku Dobytí výpočtu LTV .)
Jak se můžete vyhnout nebo se zbavit hypotečního pojištění FHA?
Vzhledem k tomu, že hypoteční pojištění FHA zvyšuje náklady na vlastnictví domu, je pravděpodobné, že byste přemýšleli, jestli můžete něco udělat, abyste jej snížili nebo se jim vyhnuli, a v jakém okamžiku jste se toho mohli zbavit.
Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout hypotečnímu pojištění, je samozřejmě snížení o 20%. Můžete tak učinit čekáním na nákup, dokud nebudete mít více úspor, nebo v některých případech koupí levnější nemovitosti, kde si můžete dovolit snížit 20%. Realisticky, pokud se díváte na úvěr FHA se snížením o 3, 5%, pravděpodobně jdeš po jemné hranici mezi tím, že si můžete vůbec půjčit hypotéku, a nutností pokračovat v pronájmu.
Pokud ceny domů znatelně oceňují, po koupi budete možná schopni refinancovat cestu ven z PMI. Aby to fungovalo, hodnota vašeho domova bude muset být dostatečně oceněna, aby vám poskytla 22% vlastního kapitálu v domácnosti.
Někteří věřitelé mohou nabídnout speciální úvěrové programy, které nevyžadují platbu měsíčního pojistného na hypoteční pojištění, a to i přesto, že umožňují platbu nízkých záloh. Například Quicken půjčky má program s názvem "PMI Buster" pro dlužníky, kteří mohou odložit nejméně 5%. Vypůjčovatelé by však měli očekávat, že i když věřitelé nabízející podobné programy, jako je tento, nemusí vyžadovat tradiční PMI, ale vykompenzují zvýšené riziko půjček jiným způsobem, například tím, že vám nabídnou vyšší úrokovou sazbu. Ve skutečnosti tomu tak je v případě úvěrového produktu BMI Buster, který inzeruje „nižší platbu odstraněním tradičního PMI s hypotečním pojištěním zaplaceným půjčovatelem (LPMI). LPMI lze zabudovat do vaší hypoteční sazby.“
Pokud vše ostatní selže, jednoho dne dosáhnete 78% poměru půjčky k hodnotě pouhým provedením měsíčních splátek hypotéky. Při nákupu domů ve výši 250 000 $, o kterém jsme diskutovali v tomto článku, byste dosáhli 22% vlastního kapitálu po 11 letech a devíti měsících. To znamená, že budete platit celkem 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 = 32 329, 20 $) v měsíčním pojistném na hypoteční pojištění, dokud nebudete moci pojištění zrušit.
Poznámka: Jakmile dosáhnete tohoto bodu u půjčky FHA, má váš věřitel automaticky zrušit hypoteční pojištění.
Stojí to za to?
Při zvažování půjčky s nízkým splátkovým efektem přemýšlejte o tom, zda vám stojí za to, abyste si domem dříve domluvili dodatečné náklady na předběžné hypoteční pojištění a měsíční pojistné na hypoteční pojištění. Je těžké spočítat, zda v tomto uspořádání z dlouhodobého hlediska s touto dohodou vyhrajete nebo ztratíte finančně, protože nemůžete předvídat, jaké míry zhodnocení bydlení budou mezi časem, kdy máte 3, 5% na snížení, a časem, kdy máte 20% odložit. Také nemůžete přesně předpovědět, kolik let by vám ušetřilo dalších 16, 5%, protože příjmy a výdaje se mohou změnit, k lepšímu nebo horšímu, způsobem, který nikdo nemůže předvídat. Z těchto důvodů může být nejlepší rozhodnout se psychologicky, zda jste spokojeni s placením dodatečných peněz potřebných k hypotečnímu pojištění, abyste měli místo, kam můžete zavolat.
Pro další čtení o koupi tohoto prvního domu si přečtěte Základy financování pro začínající homebuyery .
