Co je to hypotéka s účastí
Hypotéka s účastí je druh hypotéky, která umožňuje věřiteli sdílet část z výnosu nebo z dalšího prodeje nemovitosti. Jako takový se věřitel stává kapitálovým partnerem při koupi, nikoli pouze vydavatelem hypotéky. Na oplátku za nižší úrokovou sazbu z půjčky věřitel získá podíl na čistém provozním výnosu (NOI).
BREAKING DOWN Účastnická hypotéka
Účast hypotéky, často viděný v obchodech s nemovitostmi, očekávají pokračující příjem z pronájmu. Komerční nemovitost zahrnuje kancelářské budovy nebo bytový komplex. Strany rozdělí čistý provozní výnos, který je součtem výnosů z provozu nemovitosti, snížený o provozní náklady. Typické rozdělení zisku by bylo 55/45, přičemž věřitel by obdržel menší podíl. Věřitel také získá část výnosů z dalšího prodeje, často všechny zisky nad specifickým měřítkem, včetně splácení jistiny půjčky.
Proč by dlužník chtěl hypotéku s účastí
Výhodou účastnické hypotéky dlužníkovi je nízká úroková sazba požadovaná věřitelem, který vyrovnává snížený výnos z půjčky tokem příjmů a budoucích výnosů z prodeje. Z pohledu dlužníka jsou účastnické půjčky podobné úvodním nabídkovým sazbám nabízeným s hypotékou s nastavitelnou sazbou (ARM). Rozdíl je v tom, že nízká sazba je stabilní po celou dobu trvání úvěru.
Dlužník se samozřejmě vzdává hodně vlastního kapitálu na oplátku za tuto nižší sazbu. Ale v závislosti na tom, jak je struktura strukturována, by úrokové úspory mohly dobře vyrovnat ztrátu vlastního kapitálu. V nejbližší době by mohlo dlužníkovi umožnit vyvinout podstatnější majetek, než by si jinak mohl dovolit.
Pohled věřitele
Vydavateli hypotéky s účastí jsou často netradičními věřiteli. Mohli by to být podnikatelé, kteří hledají investice do nemovitostí, aniž by se museli sami starat o rozvoj nebo údržbu nemovitostí; hypotéky na účast jim umožňují být tichými partnery. Věřitelé jsou někdy penzijní fondy, které hledají kvalitní investice, které se vracejí více než dluhopisy, ale nemají volatilitu akcií.
Zvláštním lákadlem pro penzijní fondy je vestavěné testování inflace účastnických hypoték. Většina důchodů zahrnuje úpravy životních nákladů (COLA), které zvyšují výplaty v době inflace. Protože ceny nemovitostí obecně sledují inflaci, účastnické hypotéky zajišťují vyšší návratnost vlastního kapitálu během období inflace.
Úvahou pro věřitele je problém sledování peněžních toků. Musí zkontrolovat knihy dlužníka, aby se ujistil, že čisté čisté příjmy jsou přesné. V opačném případě by věřitel nevěděl, zda vývojář vyplňuje výdaje, aby vykázal nižší čistý příjem. Kromě toho by vývojář mohl snížit rohy ohledně vylepšení nebo dokonce bezpečnostních prvků, protože nese náklady na všechny opravy, ale dostane pouze podíl na čistém příjmu, což je forma morálního hazardu.
