Co je reverzní burza?
Reverzní výměna je typ výměny nemovitosti, kde náhradní vlastnost je získána nejprve, a poté je aktuální majetek vyměněn. Byla vytvořena zpětná výměna, která kupujícím pomohla koupit si novou nemovitost, než byla nucena obchodovat nebo prodat aktuální nemovitost. To může prodejci umožnit držet současnou nemovitost, dokud se její tržní hodnota nezvýší, čímž se také zvýší jejich vlastní načasování prodeje za účelem maximalizovaného zisku.
Klíč s sebou
- Reverzní směna je nemovitostní burza, ve které je náhradní nemovitost zakoupena bez prodeje aktuálně drženého majetku. Reverzní burzy se liší od opožděných směn, ve kterých musí být náhradní nemovitost zakoupena po prodeji aktuálně drženého majetku. ““ Podobná pravidla výměny se obvykle nevztahují na reverzní burzy. Reverzní směny se vztahují pouze na 1031 nemovitostí a jsou povoleny pouze v případech, kdy investoři mají finanční prostředky na provedení nového nákupu.
Jak funguje reverzní burza
Standardní reverzní burzovní pravidla se obvykle nevztahují. Taková pravidla obvykle umožňují investorovi nemovitostí přestat platit daně z kapitálových výnosů z nemovitosti, kterou prodali, pokud se zisk z tohoto prodeje použije na nákup nemovitosti „podobného druhu“. IRS vytvořil soubor pravidel bezpečného přístavu, která umožňují podobné zacházení, pokud je současný nebo nový majetek držen v kvalifikované burzovní úpravě nebo QEAA. Investor navíc nemůže použít nemovitost, která je již ve vlastnictví, jako náhradu za zaniklou nemovitost.
Reverzní směny se vztahují pouze na majetek sekce 1031, proto se také označuje jako směna 1031. Majetek podle oddílu 1031 je majetek, který si podniky nebo podniky s oprávněnými organizacemi vyměňují, aby odkládaly placení daní z jakéhokoli zisku z prodeje. Není to však tak jednoduché, jak jednotlivý daňový poplatník kupuje jednu nemovitost, prodává ji a poté pomocí zisků kupuje další nemovitost. Místo toho musí existovat stanovený směnný standard i přítomnost facilitátora, který se používá k nastavení procesu. Vlastnosti oddílu 1245 nebo 1250 nejsou pro tento typ transakce způsobilé.
Název „1031 Property“ je pojmenován podle části 1031 amerického zákoníku pro vnitřní příjmy, což investorům umožňuje vyhýbat se placení daní z kapitálových výnosů v procesu prodeje a nákupu investičních nemovitostí.
Zvláštní úvahy
Jeden z nejdůležitějších aspektů úspěšné zpětné směny závisí na skutečnosti, že investor musí mít na nový nákup finanční prostředky. Nová nemovitost nebude v době výměny opuštěna, takže investor musí být schopen poskytnout nové financování nové nemovitosti bez dokončeného prodeje staré nemovitosti. Pořízení nové nemovitosti může být usnadněno věřitelem, ačkoli pouze konkrétní věřitelé budou ochotni a schopni spolupracovat s investorem pro zpětnou směnu.
Požadavky na reverzní burzy
Obecně platí, že existuje maximální doba držení, která se vztahuje na vlastnosti v reverzních burzách, obvykle v průměru kolem 180 dnů. Opakem opačné směny je opožděná nebo odložená směna, ve které se burzovní obchodník musí nejprve zřeknout vlastnického majetku obchodováním nebo prodejem, než získá novou nemovitost.
Reverzní směny se často používají v případech, kdy se investor v oblasti nemovitostí musí zavřít při prodeji nové nemovitosti, než bude moci prodat svou současnou nemovitost. Mezi takové případy patří neočekávané objevení žádoucí nové nemovitosti, která musí být zakoupena v krátkém čase nebo v situacích, kdy prodej aktuálně držené nemovitosti propadne neočekávaně, čímž ponechá reverzní směnu jako potenciální opravu, která umožňuje investor pokračovat v nákupu nové nemovitosti.
