Pochopení struktury splácení hypotéky

Obsah

• Dějiny
• Hypoteční splátky
• Komponenty platby hypotéky
• Plán odpisů
• Při zahájení splácení hypotéky
• Sečteno a podtrženo

Hypotéka je dlouhodobá půjčka, která vám pomůže koupit dům. Kromě splácení jistiny musíte také zaplatit půjčovateli úroky. Domov a pozemek kolem něj slouží jako zajištění. Pokud ale chcete vlastnit dům, musíte vědět víc než tyto obecné údaje. Tento koncept se vztahuje také na podnikání, zejména pokud jde o fixní náklady a odstávky.

Klíč s sebou

• Hypoteční splátky se skládají z vaší splátky jistiny a úroků. Pokud provedete zálohu méně než 20%, budete muset uzavřít soukromé hypoteční pojištění, což zvyšuje vaši měsíční platbu. Některé platby zahrnují také daně z nemovitostí nebo daně z nemovitostí.Dlužník platí větší zájem o časnou část hypotéky, zatímco druhá část úvěru upřednostňuje zůstatek jistiny.

Dějiny

Téměř každý, kdo si koupí dům, má hypotéku. Sazby hypoték jsou často uváděny ve večerních zprávách a spekulace o tom, jakým směrem se budou sazby pohybovat, se staly standardní součástí finanční kultury.

Moderní hypotéka vznikla v roce 1934, kdy vláda - aby pomohla zemi překonat Velkou depresi - vytvořila hypoteční program, který minimalizoval požadované zálohy na dům, čímž se zvýšila částka, kterou si mohli potenciální majitelé domů půjčit. Předtím byla požadována záloha 50%. Dnes je žádoucí 20% záloha, většinou proto, že pokud je záloha nižší než 20%, musíte uzavřít soukromé hypoteční pojištění (PMI) a zvýšit tak své měsíční platby.

Žádoucí však není nutně dosažitelné. Existují hypoteční programy, které umožňují výrazně nižší splátky, ale pokud dokážete spravovat 20%, určitě byste měli.

Porozumění struktuře hypotečních plateb

Hypoteční splátky

Hlavními faktory určujícími vaše měsíční splátky hypotéky jsou velikost a doba trvání půjčky. Velikost je částka peněz, které si půjčujete, a termín je doba, kterou musíte vrátit. Obecně platí, že čím delší je vaše doba, tím nižší je vaše měsíční platba. Proto jsou nejoblíbenější 30leté hypotéky. Jakmile znáte velikost půjčky, kterou potřebujete pro svůj nový domov, hypoteční kalkulačka je snadný způsob, jak porovnat typy hypoték a různé věřitele.

PITI: Hypoteční platební komponenty

Při výpočtu hypotéky hrají roli čtyři faktory: jistina, úrok, daně a pojištění (PITI). Když se na ně podíváme, použijeme jako příklad hypotéku ve výši 100 000 USD.

Ředitel školy

Část každé splátky hypotéky je věnována splacení jistiny. Úvěry jsou strukturovány tak, aby částka jistiny vrácená dlužníkovi začíná nízká a zvyšuje se s každou splátkou hypotéky. Platby v prvních letech se používají více na úroky než jistina, zatímco platby v posledních letech tento scénář zvrátí. U naší hypotéky ve výši 100 000 USD je jistina 100 000 USD.

Zájem

Úrok je odměnou věřitele za riskování a zapůjčení peněz. Úroková sazba na hypotéku má přímý dopad na výši splátky hypotéky: Vyšší úrokové sazby znamenají vyšší splátky hypotéky.

Vyšší úrokové sazby obecně snižují množství peněz, které si můžete půjčit, a nižší úrokové sazby je zvyšují. Pokud je úroková sazba na naši hypotéku 100 000 USD 6%, kombinovaná jistina a úroková měsíční splátka na 30letou hypotéku by činila přibližně 599, 55 USD - úrok 500 USD + jistina 99, 55 USD. Stejná půjčka s úrokovou sazbou 9% vede k měsíční platbě 804, 62 $.

Daně

Daň z nemovitostí nebo nemovitostí jsou stanovovány vládními agenturami a slouží k financování veřejných služeb, jako jsou školy, policie a hasiči. Daně jsou počítány vládou na ročním základě, ale tyto daně můžete platit jako součást vašich měsíčních plateb. Splatná částka se dělí celkovým počtem měsíčních splátek hypotéky v daném roce. Půjčitel inkasuje platby a drží je v úschově, dokud nebudou muset být zaplaceny daně.

Pojištění

Stejně jako daně z nemovitostí se platby pojištění provádějí s každou splátkou hypotéky a jsou drženy v úschově, dokud není splatný účet. V tomto procesu se provádí srovnání s úrovní pojistného úrovně. V hypoteční splátce mohou být zahrnuty dva typy pojistného krytí. Jedním z nich je pojištění majetku, které chrání dům a jeho obsah před ohněm, krádeží a dalšími katastrofami. Druhým je PMI, který je povinný pro lidi, kteří kupují dům se zálohou nižší než 20% nákladů. Tento typ pojištění chrání věřitele v případě, že dlužník není schopen splácet půjčku. Protože minimalizuje riziko selhání úvěru, společnost PMI také umožňuje věřitelům prodat půjčku investorům, kteří zase mohou mít jistotu, že jim bude jejich dluhová investice vrácena. Pokrytí PMI lze zrušit, jakmile má dlužník v domácnosti alespoň 20% vlastní kapitál.

Hypoteční pojištění lze zrušit, jakmile zůstatek dosáhne 78% původní hodnoty.

Zatímco hlavní hypotéka, úroky, daně a pojištění tvoří typickou hypotéku, někteří lidé se rozhodnou pro hypotéky, které nezahrnují daně ani pojištění jako součást měsíční platby. U tohoto typu půjčky máte nižší měsíční splátku, ale daně a pojištění musíte platit sami.

Plán odpisů

Plán splácení hypotéky poskytuje podrobný pohled na to, jaká část každé hypoteční splátky je věnována každé složce PITI. Jak bylo uvedeno dříve, hypoteční splátky v prvních letech se skládají především z úrokových plateb, zatímco pozdější platby se skládají především z jistiny.

V našem příkladu hypotéky na 30 let, 30 let, má splátkový kalendář 360 plateb. Částečný plán uvedený níže ukazuje, jak se rovnováha mezi splátkami jistiny a úroků v průběhu času mění a směřuje k větší aplikaci na jistinu.

Způsob platby	Ředitel školy	Zájem	Hlavní zůstatek
1	99, 55 $	500, 00 USD	99 900, 45 $
12	105, 16 $	494, 39 USD	98 772, 00 USD
180	243, 09 $	356, 46 $	71 048, 96 $
360	597, 00 $	2, 99 $	0 $