Někteří hypoteční dlužníci mají na mysli pouze dvě věci: „Kolik si mohu dovolit?“ a „Jaké budou mé měsíční platby?“ Maximalizují své finance na hypoteční dluh a využívají pouze úroky nebo negativní amortizační hypotéku, aby minimalizovaly své měsíční splátky. Poté se spoléhají na zhodnocení domácích cen, aby potlačili rizika spojená s konstantním nebo zvyšujícím se zůstatkem hypotéky.
V mnoha případech, pokud mají tito majitelé domů to štěstí, že nashromáždili část vlastního kapitálu ve svých domovech, maximalizují své finance znovu pomocí půjčky na vlastní kapitál nebo vyplacením hotovosti a poté výnosy použijí na další nákupy, splácí spotřebitelský dluh, nebo dokonce provést další investice. Zvuk riskantní? To je., ukážeme vám, jak zajistit, že máte hypotéku, kterou si můžete dovolit, a jak rychle vybudovat kapitál, jak si vybudovat kapitál.
Tvorba hypoteční matematiky sečíst
Každá hypotéka má odpisový plán. Amortizační plán je tabulka, která stanoví každou plánovanou hypoteční splátku v chronologickém pořadí počínaje první platbou a končící konečnou platbou. (Informace o amortizaci naleznete v části Porozumění struktuře plateb hypoték a rozhodnutí o hypotéce založené na riziku .)
V splátkovém kalendáři je každá platba rozdělena na úrokovou a jistinu. Počátkem splátkového kalendáře je velké procento z celkové platby úrok a malé procento z celkové platby je jistina. Jak splácíte hypotéku, částka přidělená na úrok se snižuje a částka přidělená na jistinu se zvyšuje.
Výpočet amortizace je nejsnadněji pochopitelný rozdělením do tří částí:
Část 1 - sloupec 5: Celkové měsíční platby
Výpočet celkové měsíční platby je uveden níže uvedeným vzorcem.
Cvičení A = 1− (1 + i) −nPi kde: A = částka pravidelné splátky P = zbývající jistina hypotéky = periodická úroková sazba
Část 2 - Sloupec 6: Pravidelné úroky
Copyright © 2017 Investopedia.com
Obrázek 1
Výpočet periodicky účtovaného úroku se vypočítává takto:
Periodická úroková sazba (sloupec 3) x zbývající zůstatek jistiny (sloupec 4)
Poznámka: Úroková sazba uvedená ve sloupci 3 je roční úroková sazba. Aby bylo dosaženo pravidelné úrokové sazby, musí být vyděleno 12 (měsíci).
Část 3 - Sloupec 7: Hlavní platby
Výpočet pravidelné platby jistiny je uveden níže uvedeným vzorcem.
Celková platba (sloupec 5) - pravidelné platby úroků (sloupec 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Obrázek 2
Obrázek 2 ukazuje splátkový kalendář 30leté hypotéky s 8% fixní sazbou. Z důvodu prostoru jsou zobrazeny pouze prvních pět a posledních pět měsíců.
Schéma amortizace ukazuje, jak platit každý měsíc dalších 300 dolarů na hlavní zůstatek stejné hypotéky uvedené na obrázku 1 zkrátí životnost hypotéky na přibližně 21 let a 10 měsíců (celkem 262 měsíců oproti 360) a sníží celkovou částku úroku zaplaceného za dobu trvání hypotéky o 209 948 $.
Jak vidíte, hlavní zůstatek hypotéky klesá o více než dalších 300 dolarů, které na vás každý měsíc házíte. Ušetří vám více peněz zkrácením měsíců úroků účtovaných na zbývající dobu.
Například, pokud bylo každý měsíc zaplaceno dalších 300 dolarů po dobu 24 měsíců na začátku 30leté hypotéky, je dodatečná částka, o kterou se snižuje zůstatek jistiny, větší než 7 200 $ (nebo 300 x 24 x). Skutečná částka ušetřená zaplacením dalších 300 $ měsíčně do konce druhého roku je 7 430, 42 $. V prvních dvou letech vaší hypotéky jste si ušetřili 200 USD - a výhody se zvyšují pouze díky tomu, jak se během hypotéky zvyšují!
Je tomu tak proto, že když se každý měsíc použije extra 300 $ na hlavní zůstatek hypotéky, v následujících měsících se na hlavní zůstatek hypotéky použije větší procento plánované hypoteční splátky. (Zjistěte více o splátkách hypotéky v našem kurzu Základy hypotéky .)
Skutečné výhody zrychlených plateb hypotéky
Skutečné výhody zrychlených plateb se měří výpočtem toho, co se ušetří, a tím, co se vzdává. Například, místo toho, aby platil navíc 300 dolarů za měsíc na hypotéku uvedenou výše, 300 $ by mohlo být použito pro něco jiného. Tomu se říká analýza nákladů a přínosů.
Řekněme, že spotřebitel s hypotékou uvedenou v výše uvedených splátkových kalendářích se snaží rozhodnout, zda provést zrychlené splátky hypotéky o 300 USD měsíčně. Spotřebitel zvažuje tři možnosti, jak je uvedeno níže. U každé možnosti vypočítáme náklady versus přínosy nebo to, co lze ušetřit oproti tomu, co se vzdává. (Pro účely tohoto příkladu budeme předpokládat, že využití jakéhokoli vlastního kapitálu v domácnosti prostřednictvím domácího vlastního kapitálu není možnost. Budeme také ignorovat daňovou odpočitatelnost hypotečního úroku, což by mohlo změnit čísla mírně.)
Mezi tři možnosti majitele domu patří:
- Získání pětiletého spotřebitelského úvěru ve výši 14 000 USD za úrokovou sazbu 10% na koupi lodi. Splacení dluhu z kreditní karty ve výši 12 000 USD, který nese roční roční sazbu 15% (složenou denně).Investování na akciovém trhu.
Možnost 1: Koupě lodi
Rozhodnutí o koupi lodi je jak záležitostí potěšení, tak ekonomie. Loď - stejně jako mnoho jiných „spotřebitelských“ hraček - je odpisovým aktivem. Přidání dluhu domácnosti k nákupu nelikvidního odpisového aktiva zvyšuje riziko rozvahy domácností. Tento spotřebitel musí zvážit užitečnost (potěšení) získanou z vlastnictví lodi oproti skutečné ekonomice rozhodnutí.
Můžeme spočítat, že půjčka lodi 14 000 $ s úrokovou sazbou 10% a pětiletým obdobím bude mít měsíční splátky 297, 46 USD.
