Výše hypotéky se skládá z kombinace splácení úroků a jistiny. V průběhu trvání hypotéky se bude měnit podíl úroku na jistině.
Zpočátku bude platba majiteli domu především úrokem, včetně malého množství jistiny. Jak hypotéka zraje, hlavní část platby se zvýší a úroková část se sníží. Důvodem je to, že účtovaný úrok je založen na aktuálním zůstatku hypotéky, která klesá s splácením jistiny. Čím menší je hypotéka, tím nižší je úrok.
Například si vezměte jednoduchou hypotéku za 100 000 USD za úrokovou sazbu 4% ročně a dobu do splatnosti 24 let. Roční splátka hypotéky činí 6 558, 68 $. První platba bude zahrnovat úrokový poplatek 4 000 $ (100 000 x 4%) a splácení jistiny 2 558, 68 $ (6 558, 68 - 4 000 $). Neuhrazený zůstatek hypotéky po této platbě je 97 441, 32 $ (100 000 - 2 588, 68 $).
Další platba se bude rovnat první, 6 558, 68 $, ale nyní bude mít jinou část úroku než jistina. Úrokový poplatek za druhou platbu bude 3 897, 65 $ (97 441, 32 x 4%), zatímco základní platba bude 2 661, 03 $ (6 558, 68 - 3 897, 65 $).
Hlavní část druhé platby je přibližně o 100 USD větší než první. K tomu dochází, protože majitel domu zaplatil peníze na jistinu - snížil je - a nová úroková platba se počítá z nižší částky jistiny. Ke konci hypotéky budou platby především splátky jistiny.
Toto je základní příklad použití tradičního obyčejného vanilkového úvěru. S exotickými hypotékami mohou majitelé domů vybrat si své měsíční splátky hypotéky.
Jak splácet hypotéky
Ačkoli úroková část klesá každý měsíc, samotné splátky hypotéky nesnižují v průběhu času. Více peněz směřuje k hlavnímu zůstatku, který je po celou dobu trvání půjčky plně amortizován. Výsledkem je, že v průběhu let bude více plateb majiteli domu směřovat k jistině, čímž se zrychlí sazba, kterou majitel domu buduje kapitál, a snižuje dlužná částka. Během 30. roku 30leté fixní hypotéky zvyšuje majitel domu svou majetkovou pozici mnohem více s každou provedenou platbou ve srovnání s platbami provedenými v letech jeden a dva.
Snižování plateb
Existují však určité specifické situace, ve kterých se splácení hypotéky může snížit.
Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) může mít v průběhu času klesající platby. U tohoto typu hypotéky úroková sazba kolísá na základě indexu, který odráží náklady půjčovatele na úvěrových trzích. Platby za ARM se mohou snížit, pokud se v průběhu půjčky referenční sazba půjčky sníží. ARM má však stejný potenciál pro zvýšení plateb, někdy podstatně. Dokumenty o úvěru stanoví, jak se může úroková sazba každý rok zvyšovat, a také maximum, které může během celé doby trvání úvěru zvýšit.
Dlužník, který musí během prvních let půjčky platit hypoteční pojištění, může její splácení hypotéky postupem času klesat. Většina hypotečních společností omezuje půjčky na 80% z kupní ceny nebo hodnoty domu, podle toho, co je nižší, a očekává se, že dlužník přijde s dalšími 20% jako záloha.
Tento poměr půjčky k hodnotě je navržen tak, aby chránil věřitele, pokud hodnota domu klesne, a dlužník dluží více, než je hodnota domu. V některých situacích půjčovatelé umožňují majitelům domů půjčit si více než 80% kupní ceny, ale věřitelé budou v rámci dohody vyžadovat hypoteční pojištění. Toto pojištění chrání věřitele, pokud musí vyloučit majetek, jehož hodnota je nižší než zůstatek úvěru. Dlužník platí pojistné v rámci měsíční splátky hypotéky.
Jakmile dlužník půjčí zůstatek na určité procento z domácí hodnoty - obvykle 78% - dlužník může požádat věřitele o zrušení hypotečního pojištění. Za předpokladu, že je dlužník úspěšný, splátka hypotéky se po zbývající část půjčky sníží, protože již neobsahuje pojistné na hypotéku.
