Je nemovitost nyní dobrou investicí v roce 2018? I když to není tak hloupé, jako v roce 2008, je to spojeno se značným rizikem. Části země se silnou ekonomikou mají přehřáté trhy s nemovitostmi, jejichž ceny jsou nepřiměřené příjmům domácností. Místa, kde jsou ceny nemovitostí rozumnější, mají tendenci mít měkčí ekonomiky a trhy práce a méně příznivé výhledy růstu pro nadcházející roky.
Rostoucí nemovitost
Vzhledem k tomu, že trh s nemovitostmi se během Velké recese zhroutil, byli kupující, kteří odradili potopení negativních titulků a nakoupili za nízké tržní body, odměněni. Podle posledních statistik amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst se od prvního čtvrtletí roku 2009 do prvního čtvrtletí roku 2018 zvýšila průměrná domácí prodejní cena na domácím trhu o téměř 60%. V některých městech byl však rozběh obzvláště významný, včetně San Francisca, Phoenixu, Miami a Las Vegas (které byly během recese zničeny). Ceny domů jsou dokonce vyšší než jejich vrcholky před recesí v 57 z 105 metropolitních statistických oblastí, včetně Houstonu (až 79%), Dallas-Fort Worth (78%) a Denver (75%), podle dubnového 2018 ATTOM Data Solutions US Zpráva o domácím prodeji.
Ceny domů a příjmy z domácností
Ceny nemovitostí jsou udržitelné, pouze pokud si lidé mohou dovolit koupit bydlení. Zákon nabídky a poptávky diktuje, že pokud kupující přestanou kupovat, ceny klesají v reakci. Snadný způsob, jak zjistit, zda ceny bydlení překračují úroveň, kterou si kupující mohou pohodlně dovolit, je porovnat je s příjmy domácností. Odborníci na financování domácnosti doporučují utratit více než trojnásobek svého ročního příjmu v domácnosti. V dlouhodobém horizontu se americké ceny bytů pohybovaly kolem tohoto poměru.
Od roku 2011 do roku 2018 však ceny domů rostly nepřiměřeně k příjmům domácností ve většině měst, která mají horké trhy a prosperující ekonomiky. Například v San Franciscu je poměr cen domů k příjmům domácností o 45% vyšší než dlouhodobá výchozí hodnota. Jinými slovy, kupující natahují své rozpočty na nákup domů, které stojí čtyřikrát až pětkrát více, než kolik ročně vydělávají. Příběh je podobný v Denveru, Miami a Seattlu, kde se všechny ceny nemovitostí rychle zvyšovaly, i když příjmy přinášejí jen malý pokrok.
Před tím, než se trh s nemovitostmi v období let 2007 až 2008 rozpadl, překročily střední ceny domů průměrné příjmy násobkem pěti - jedním z faktorů, které vedly k rozpadu hypotéky s rizikovými hypotékami. Vzhledem k tomu, že ceny se k tomuto prahu znovu přibližují (k květnu 2018 to bylo 4, 39), měli by kupující postupovat opatrně, aby neskočili přímo na další vrchol trhu.
Kde se nacházejí výhodné ceny
Některá města stále nabízejí přiměřené ceny bydlení ve vztahu k tomu, kolik obyvatel vydělávají. Například v St. Louis se poměr ceny k příjmu pohyboval těsně kolem dlouhodobého benchmarku ke konci roku 2017. Město bohužel nevykazovalo žádný růst a zhodnocování cen, k němuž došlo od roku 2011 ve skutečnosti., ceny během této doby mírně poklesly. Chicago je další město, které nabízí cenově dostupné domy, ale jeho ceny se od roku 2011 také snižovaly a míra nezaměstnanosti ve městě byla od srpna 2018 v horní třetině z 50 největších amerických metropolitních statistických oblastí.
Sečteno a podtrženo
Zhodou s americkým trhem s bydlením je, že města s nejlepším výkonem jsou přehřátá a nedostupná, zatímco místa s dostupným bydlením nemají výhled do budoucnosti.
Realitní býčí trh, který se chystá do sedmého roku, znovu zahřívá bydlení. Investice do toho, co je horké, však na základě doporučení Warrena Buffetta není způsobem finančního úspěchu. Poslední inteligentní hra s nemovitostmi byla v roce 2011, kdy se masy stále šlapaly navzájem a dostaly se k východu. Nyní je čas hledat podhodnocené investiční příležitosti jinde.
