Úrokové sazby jsou stále velmi nízké, ale neočekává se, že tam zůstanou dlouho. Měli byste refinancovat dříve, než bude příliš pozdě? Ne nutně. Zde jsou čtyři důvody, proč by refinancování mohlo být špatným nápadem.
TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí
1. Období zlomu je příliš dlouhé.
Období průniku je počet měsíců, které vám pomohou získat zpět náklady na uzavření nové půjčky. Chcete-li vypočítat období přerušení, musíte vědět, kolik budou náklady na uzavření vaší nové půjčky a jaká bude vaše nová úroková sazba. Měli byste být schopni získat odhad těchto čísel od věřitele.
Neexistuje žádné magické číslo, které by představovalo přijatelné zlomové období - záleží na tom, jak dlouho plánujete zůstat v domě a jak jste si jisti touto predikcí. (Zjistěte, jak zjistit, zda vás refinancování posune dopředu nebo ještě více. Další informace naleznete v části Jak refinancování hypotéky ovlivňuje vaši čistou hodnotu. )
2. Dlouhodobé náklady jsou příliš vysoké.
Refinancování ke snížení měsíční platby je skvělé - pokud vás to z dlouhodobého hlediska významně neublíží. Máte-li několik let na 30letou hypotéku, zaplatili jste hodně úroků, ale málo moc jistiny. Refinancování na 15letou hypotéku pravděpodobně zvýší vaši měsíční splátku, možná na úroveň, kterou si nemůžete dovolit. Pokud začnete znovu s novou 30letou hypotékou, začínáte s takovým jistým kapitálem, jaký jste měli na začátku vaší současné hypotéky. I když bude vaše nová úroková sazba nižší, budete ji platit 30 let. Vaše dlouhodobé úspory tedy mohou být nevýznamné nebo by vás půjčka mohla v dlouhodobém horizontu stát ještě více.
Pokud snížení vaší měsíční platby znamená rozdíl mezi zůstatkem aktuálního stavu u nové, nižší platby a výchozím nastavením u současné vyšší platby, může být tato dlouhodobá realita přijatelná. Ale pokud si můžete dovolit svou aktuální splátku hypotéky, můžete nyní. (Související informace najdete v části Hypotéky: ABC refinancování. )
3. Museli byste se přestěhovat do ARM, abyste významně snížili svou rychlost.
Řekněme, že již máte nízkou úrokovou sazbu: 5% na 30letou hypotéku s pevnou sazbou. Pokud jste refinancovali další 30 let s pevnou hodnotou 4, 5%, měsíční úspory by nebyly podstatné, pokud nemáte hypotéku několikrát větší, než je národní průměr.
Získání hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) by mohlo vypadat jako skvělý nápad. ARM mají nejnižší dostupné úrokové sazby: Quicken Loans inzeruje sazby již od 2, 75%. Inzerované sazby jsou tak nízké, že by se mohlo zdát bláznivé nevyužívat je, zejména pokud se chystáte pohybovat v době, kdy se ARM resetuje. Trh s bydlením se určitě zotaví za pět nebo sedm let a budete moci prodat, že?
Jde o to, že sazby jsou nyní tak nízké (kolem 4, 5% za 30letou hypotéku s pevnou sazbou) podle historických i absolutních standardů, že v budoucnu pravděpodobně nebudou výrazně nižší. Pravděpodobně tedy budete muset čelit výrazně vyšším úrokovým platbám, když se ARM resetuje, pokud jste schopni refinancovat cestu ven z ARM, nebo pokud platíte úroky, pokud se vám podaří prodat a koupit jiný domov.
Pokud již máte nízkou pevnou úrokovou sazbu a spravujete své platby, možná budete chtít držet se jisté věci. Hypotéka s nastavitelnou sazbou je obvykle mnohem rizikovější než hypotéka s pevnou sazbou. Mohlo by se vyplatit a ušetřit vám tisíce dolarů - nebo to může nakonec stát vás tisíce dolarů nebo vás dokonce vytlačit z domova. (Pro související čtení, viz Tento ARM má zuby. )
TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí
4. Nemůžete si dovolit zavírací náklady.
Ve skutečnosti neexistuje nic takového jako bezplatná refinancování. Platbu za uzavření buď zaplatíte z kapsy, nebo zaplatíte vyšší úrokovou sazbu. V některých případech máte povoleno převádět závěrečné náklady do vaší půjčky, ale pak za ně platíte úroky, dokud tuto půjčku máte.
Můžete si dovolit utratit hned několik tisíc dolarů za náklady na uzavření, nebo potřebujete tyto peníze na něco jiného? Pokud se díváte na bezplatnou refinanci, stojí tato refinance stále za vyšší úrokovou sazbu? Pokud se díváte na převedení závěrečných nákladů do své půjčky, zvažte, že 6 000 $ při 4, 5% úroku po dobu 30 let vás bude stát z dlouhodobého hlediska přibližně 5 000 $ navíc ve srovnání s pouhým zaplacením peněz z kapsy. (Související čtení viz Pravá ekonomika refinancování hypotéky. )
Sečteno a podtrženo
Jediná osoba, která se může rozhodnout, zda je vhodný čas na refinancování, je vy - a pokud chcete profesionální názor, budete s větší pravděpodobností získat nezaujatou odpověď od daňového finančního poradce než od někoho, kdo vás chce prodat hypotéka. Podrobnosti o vaší individuální situaci, nikoli o trhu, by měly být největším určujícím faktorem při rozhodování o refinancování. (Pro související čtení viz Pozor na „nevyžádané“ hypoteční poplatky. )
