Prodej vašeho domu za obrovský zisk je splněním snu každého majitele domu. Kdo by nechtěl udělat ze svého domu pěknou penny? Přesto, chcete-li profitovat z prodeje vašeho domova, možná budete chtít odložit svůj zisk jako paušální částku. Čtěte dále, abyste zjistili, proč a jak se dozvědět o další možnosti: splátkový prodej.
Velká výplata = Velký daňový doklad
Pojďme se podívat na běžnou situaci:
Příklad: Když zisk z nemovitosti zvyšuje daňovou povinnost, Hal Bookman pohlédl na nabídku kupujícího pro jeho nájemní dům a nemohl uvěřit tomu číslu, které viděl. Hodnota jeho majetku se za pouhých pět let zdvojnásobila a nepovažoval to za levné, i když jej koupil. Když však Hal radostně informoval svého daňového poradce o prodeji, poradce byl méně vzrušený; brát příjem jako jednorázovou částku by nebylo z Halova nejlepšího hlediska z daňového hlediska. Pokud Hal prohlásí celý výnos z prodeje ve stejném roce, kdy prodává nemovitost, nebude způsobilý pro prakticky všechny daňové úvěry, na které by za normálních okolností měl nárok. Jeho položkové odpočty by se rovněž snížily v důsledku dodatečných příjmů z prodeje. Hal se zeptá svého daňového poradce, zda může udělat něco pro to, aby snížil svůj zdanitelný příjem za daný rok. Poradce zná jen nástroj, který má použít: splátkový prodej.
Účel splátkového prodeje
Jak je podrobně uvedeno v publikaci 537 , IRS umožňuje daňovým poplatníkům odložit zisky z významných prodejů nemovitostí nebo jiných investic na základě smlouvy o splátkovém prodeji. Toto ujednání umožňuje prodejcům deklarovat poměrnou část jejich kapitálových zisků za několik let, pokud je během roku prodeje dokončeno řádné papírování.
Jak funguje metoda splátkového prodeje
Deklarování zisků při splátkovém prodeji je teoreticky jednoduché. Zdanění splátkového prodeje odráží zdanění anuit, kde poměrná část každé platby je považována za návratnost jistiny. Jediná ustanovení jsou taková, že prodaný majetek nemůže být veřejně obchodovaným cenným papírem jakéhokoli druhu a daňový poplatník nemůže být v žádném smyslu obchodníkem s prodaným majetkem.
Podívejme se na příklad této metody a uvidíme, jak by Hal mohl strukturovat svůj splátkový prodej, kdyby chtěl odložit své daně z příjmu na budoucí rok.
Příklad: Odklad daní se splátkovým prodejem Hal obdrží 400 000 dolarů za svůj dům k pronájmu. Koupil nemovitost za 188 000 dolarů a zaplatil 12 000 $ v prodejních nákladech, které se připočítávají k domovské základně, což činí 200 000 USD. Proto má Hal deklarovaný zisk ve výši 200 000 $ (400 000 - 200 000 USD). Halův poradce doporučuje, aby rozdělil svůj výtěžek z prodeje do osmi ročních splátek po 50 000 $, namísto toho, aby vyhlásil 400 000 $ za jeden rok. Dokud budou splátky každý rok konstruktivně přijímány, umožní tato metoda společnosti Hal, aby zůstala způsobilá pro daňové úlevy a odpočty, které by mu paušální platba zabránila v přijímání.
Hlášení příjmu z prodeje na splátky
Příjmy z splátek lze rozdělit do tří samostatných kategorií: zisk, jistina a úrok. Každá z těchto kategorií je ve formuláři 1040 zpracována odlišně.
Kapitálový zisk
Ve výše uvedeném příkladu musí Hal prohlásit zisk každý rok za dlouhodobý nebo krátkodobý, v závislosti na tom, zda byl zisk v roce prodeje dlouhodobý nebo krátkodobý. Dlouhodobé zisky jsou zdaněny nižší sazbou, zatímco krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem. Protože Hal držel dům po dobu pěti let, zisk v tomto případě by byl dlouhodobý. Pokud by byl zisk krátkodobý, Hal by byl stále zdaněn z příjmů ze splátky nižší sazbou, než by měl, kdyby musel přiznat jednorázový zisk. Důvodem je, že krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem podle nejvyšší mezní daňové sazby poplatníka. Výnos ze splátkového prodeje je vykázán na formuláři 6252 IRS a poté převeden do harmonogramu D na formuláři 1040.
Zájem
Daňoví poplatníci s příjmy z prodeje na splátky musí také účtovat úroky kupujícího sazbou, která je nižší z platné federální sazby nebo 9% složená pololetně. Kupující zaplatí úroky z nezaplacených splátek, dokud nebude zůstatek vrácen. Pokud tedy Hal účtuje 9% sazbu za svůj prodej kupujícímu, obdrží také a nahlásí přibližně dalších 4 500 $ úrokových výnosů za každou 50 000 dolarů, která má být ještě splacena. Úrok je vykazován samostatně v příloze B jako běžný úrokový výnos. ( Poznámka : Pokud není úrok vykázán samostatně, IRS bude považovat část výnosu z prodeje za úrok.)
Ředitel školy
Část každého splátkového prodeje považuje IRS za vrácení jistiny bez daně. Tato částka může být stanovena výpočtem vylučovacího poměru. Vydělte částku skutečného zisku prodejní cenou, která je v tomto případě 200 000 $ / 400 000 $, což poskytuje poměr vyloučení 50%. Jednoduše vynásobte tento poměr částkou splátky. Toto je částka, která má být vyloučena ze zdanění, protože je označena jako jistina. Tedy každý rok se vrací 25 000 USD (50 000 x 50%) jistiny.
Hypotéky a smluvní cena
Pokud kupující nemovitosti přebírá s nákupem hypotéku nebo jinou směnku, musí se nákladová základna nemovitosti snížit o částku hypotéky / směnek. Pokud má například nájemní nemovitost, kterou Hal prodal za 400 000 $, hypotéku ve výši 100 000 $, pak se smluvní cena sníží na 300 000 $ (400 000 $ - 100 000 $). To znamená, že Hal bude mít pouze 100 000 $ z celkového zisku, který bude vykazovat ve splátkách.
Pokud výše hypotéky přesáhne celkovou upravenou základnu nemovitosti, musí být rozdíl vykázán jako platba v prvním roce a smluvní cena se o tuto částku zvýší. Například, pokud má Halův majetek hypotéku ve výši 250 000 $, základem domu bude 200 000 $ (188 000 + 12 000 $). V takovém případě bude muset Hal kromě splátky nahlásit i v prvním roce přebytek 50 000 $. Smluvní cena pak bude 250 000 USD, přičemž 150 000 USD zůstane zdanitelným ziskem.
Sečteno a podtrženo
Pro splátkový prodej existuje mnoho pravidel a předpisů a je třeba je pečlivě dodržovat. Ti, kteří rozumějí pravidlům, si však mohou zachovat způsobilost k mnoha odpočtům a kreditům, které jinak musí propadnout. Další informace o podtémech, jako jsou změny prodejní ceny, různé formy, které mohou přijaté platby mít, a kdy by mohlo být lepší vzdát se splátkové smlouvy a jednat jednorázově, navštivte web IRS nebo se obraťte na daňového poradce.
