Federální úřad pro bydlení je největším poskytovatelem hypotečních úvěrů ve Spojených státech a má ve svém portfoliu více než 1, 3 bilionu dolarů. V rámci amerického Úřadu pro bydlení a rozvoj měst (HUD) pomáhá každoročně zhruba milionům lidí v celé zemi stát se majiteli domů a také díky dostupnosti cenově dostupného domu podporuje 300 000 nájemních jednotek. Nízké zálohy a nízké požadavky na úvěrové skóre činí půjčky FHA mnohem atraktivnější než běžné hypotéky.
I když to může být dobrá zpráva pro některé majitele domů, investoři do nemovitostí, kteří chtějí využít výhod úvěru FHA, možná budou muset hledat jinde. Je to proto, že podmínky těchto půjček omezují, kdo se kvalifikuje.
Čtěte dále a dozvíte se více o půjčkách FHA, kdo se kvalifikuje a zda je můžete použít k financování nájemních nemovitostí.
Klíč s sebou
- Federální úřad pro bydlení pojišťuje hypotéky, které vyžadují nízké platby zálohy a liberální standardy upisování. Vzhledem k výhodám, které přicházejí s půjčkami FHA, nemohou být použity pro druhé domovy, nájem, dovolenou nebo jiné investiční nemovitosti. domů 60 dní po uzavření hypotéky a musí si ji ponechat jako primární bydliště po dobu nejméně jednoho celého roku. FHA také pojistí hypotéky na byty až se čtyřmi jednotkami za předpokladu, že jedna z nich je obývaná vlastníkem.
Co jsou půjčky FHA?
Majitelé domů měli během Velké hospodářské krize obtížné kupovat a udržovat platby za své nemovitosti. Byly omezeny na půjčky v hodnotě 50% tržní hodnoty nemovitosti a hypoteční podmínky byly obecně velmi krátké. Mnoho půjček skončilo velmi velkými platbami balónem, což si většina lidí nemohla dovolit. To vedlo k velkému množství výchozích hodnot, které zvyšovaly míru uzavření trhu. V roce 1934 se Kongres Spojených států rozhodl zřídit Federální správu bydlení ve snaze podpořit dostupné vlastnictví domu. Tak vznikl úvěrový program Federální správy bydlení (FHA).
Úvěry nabízené agenturou FHA mají nižší požadavky na platby zálohy a liberálnější standardy upisování než většina běžných hypoték. Například od roku 2019 potřebují majitelé domů k získání kvalifikace pouze kreditní skóre 580 nebo více. Schválení žadatelé mohou financovat až 96, 5%, což znamená, že je třeba jen 3, 5%. Ti, kteří mají kreditní skóre nižší než 579, se stále kvalifikují, ale musí si dát trochu víc - 10%.
Půjčky FHA jsou z větší části omezeny na kupující, kteří hodlají používat dům, který kupují, jako primární bydliště. To znamená, že úvěr FHA nelze použít k financování druhého domu, nájemního domu, rekreačního domu nebo investice do nemovitosti. Existuje však několik výjimek a několik způsobů, jak obejít toto obecné pravidlo.
Požadavek obsazenosti FHA
Podle pravidel a pokynů FHA musí být financovaná nemovitost obsazena vlastníkem. To znamená, že neplatí nájemné a sezónní nemovitosti. Agentura FHA používá toto pravidlo jako způsob, jak zabránit investorům využívat program.
Hypotéky s úvěry krytými FHA jsou povinny používat svůj domov jako primární bydliště po dobu alespoň jednoho celého roku.
Dlužník musí dům převzít do 60 dnů od uzavření hypotéky a musí žít v domácnosti po většinu roku. Nemovitost musí být využívána jako hlavní sídlo po dobu nejméně jednoho roku. Pokud je na hypotéce uveden více než jeden dlužník, FHA vyžaduje, aby alespoň jeden z nich splnil požadavek na obsazenost.
Refinancování existující půjčky FHA
Předpokládejme, že někdo používá úvěr FHA k financování nákupu primárního bydliště. Majitel se může přesunout z domu dolů po silnici, ale nadále jej vlastní a pronajímá si ho pro příjem. Jinými slovy, dům se stává investičním majetkem. Úrokové sazby klesají a majitel chce refinancovat za lepší cenu.
Přestože už v domě nežije, pravidla FHA mu umožňují refinancovat další půjčku FHA. Refinancování FHA-k-FHA je také známé jako refinancování FHA zefektivnění.
Pro refinancování existuje několik požadavků:
- Od uzavření původní půjčky na bydlení musí uplynout minimálně 210 dní. Musíte zaplatit alespoň šest měsíčních splátek na hypotéku vydanou agenturou FHA. Pokud jste měli půjčku FHA pouze méně než rok, nemůžete mít žádnou platby po lhůtě splatnosti o více než 30 dnů. Pokud jste drželi svůj úvěr FHA déle než rok, máte povoleno jednorázové 30denní zpoždění do 12 měsíců, ale tato opožděná platba nemohla být během posledních 90 dnů. Refinancování musí snížit vaše měsíční splátky jistiny a úroků, který je často popisován jako čistý hmotný přínos. Pokud například vaše předchozí měsíční platba činila 1 100 $, měla by být vaše nová měsíční platba po refinancování 1 050 $ nebo nižší. Čisté hmatatelné zvýhodnění rovněž představuje refinancování do hypotéky s kratší dobou splatnosti.
Pokud majitel domu splňuje výše uvedená kritéria, zefektivnění rafinace FHA jsou pravděpodobně nejjednodušší půjčky na uzavření. Nevyžadují ověření zaměstnání ani příjmu, žádné ověření kreditního skóre ani domácí hodnocení. Hlavní věc, na které záleží, je to, že majitel domu provedl své stávající splátky úvěru FHA včas.
Dvojí účel
Dalším způsobem, jak využít úvěr FHA na nákup nemovitosti s příjmem, je nákup bytového domu s více jednotkami. FHA umožňuje majitelům domů koupit nemovitost až se čtyřmi jednotkami, pokud je jedna z nich obsazena majitelem. Neexistuje však žádné omezení, jak velká může být velikost šarže. Tímto způsobem je majitel schopen žít v jedné jednotce, což z něj činí nemovitost obývanou majitelem, a tedy způsobilý pro FHA. Majitel si může pronajmout další jednotku (jednotky) za účelem příjmu.
Důvtipný investor na horkém trhu s nájemním vozem někdy vydělává dostačující příjem, když touto metodou žije v domácnosti zdarma. Jak je uvedeno výše, FHA půjčuje až 96, 5% z odhadované hodnoty, což znamená, že kupující může snížit pouze o 3, 5%.
Zvláštní úvahy
FHA má zvláštní ustanovení, která vám umožní vydělat si příjem z pronájmu z vašeho domova. Pokud vaše práce vyžaduje, abyste se přestěhovali a potřebujete druhý domov, nebo pokud je váš dům příliš malý pro rozrůstající se rodinu, můžete si svůj první domov pronajmout až poté, co splníte roční požadavek na obsazenost. Pokud jste mimo práci, protože jste jinak nezpůsobilí, můžete si pronajmout pokoje ve vaší domácnosti strávníkům, abyste nahradili ztracené mzdy.
Samozřejmě můžete vždy splácet hypotéku brzy. Agentura FHA neúčtuje žádné penále, takže pokud můžete úvěr zcela vyloučit, můžete s majetkem dělat, co si přejete.
