Obsah
- Diverzifikace s nemovitostmi
- Optimalizace portfolia
- Závěry
Nemovitost je nepochybně významným prvkem alokace aktiv a měla by být součástí jakéhokoli institucionálního nebo osobního investičního portfolia. Roste také význam infrastruktura, která má podobné výhody jako nemovitosti. Na základě výzkumu na univerzitě v Řezně v Německu se v tomto článku budou zabývat některými hlavními problémy přidělování aktiv v této souvislosti.
Investice do nemovitostí a infrastruktura představují atraktivní investice pro investory s rizikem averze, zejména na medvědích trzích. Mezi těmito dvěma podobnostmi jsou rozdíly a vy můžete vytvořit skutečně optimální portfolio jejich plným využitím.
Klíč s sebou
- Dobře diverzifikované portfolio by mělo obsahovat investice do široké škály tříd aktiv, včetně projektů v oblasti nemovitostí a infrastruktury, které jsou méně korelovány s akciemi nebo dluhopisy. Investice do nemovitostí a infrastruktura jsou často spojeny dohromady do cenných papírů, jako jsou REIT nebo podílové fondy, které cílí Tyto konkrétní sektory. Optimální výše těchto investic se bude lišit individuálně podle investičních cílů, časového horizontu a rizikového profilu.
Diverzifikace prostřednictvím nemovitostí a infrastruktury
Výhody diverzifikace přímých a nepřímých investic do nemovitostí jsou dobře známy a úloha diverzifikace v institucionálních portfoliích byla rozsáhle prozkoumána. Různé korelace s korelací akcií a dluhopisů jsou velmi užitečné pro zamezení volatility portfolia.
V USA existuje obrovská potřeba investovat a zlepšit infrastrukturu v mnoha ohledech, takže na trhu existuje dostatek potenciálu. Skoro všichni investoři by měli tento potenciál využít k diverzifikaci efektivněji než kdykoli předtím a v mimořádně slibném odvětví.
V minulosti byla infrastruktura věnována relativně menší pozornost spolu s dalšími alternativními aktivy, jako jsou komodity a soukromý kapitál. Došlo k odklonu od konvenčních portfolií starých škol, které zahrnují akcie, dluhopisy, peníze a nemovitosti.
Zejména by mohlo být ovlivněno rozdělení do nemovitostí, pokud alternativní investice výrazně diverzifikují výnosy z konvenčních investic. Ve skutečnosti se infrastruktura stala středem pozornosti a našla cestu do institucionálních portfolií, v menší míře do soukromých.
To, co dělá infrastrukturu tak přitažlivou, je, že se zdá být docela podobné přímým nemovitostem, pokud jde o velké velikosti šarže a nelikviditu, ale také nabízí celkovou stabilitu a stabilní peněžní toky. Výzkum infrastruktury zaostává za výzkumem nemovitostí a Tobias Dechant a Konrad Finkenzeller z Regensbergu se pokusili tuto mezeru překlenout.
Optimalizace portfolia s nemovitostmi a infrastrukturou
Tento výzkumný projekt a dřívější práce v této oblasti ukazují, že přímá infrastruktura je důležitým prvkem diverzifikace portfolia a že firmy mají tendenci přerozdělovat se do nemovitostí, pokud také neinvestují do infrastruktury. Toto je důležité zjištění vzhledem k tomu, že infrastruktura je skutečně užitečná pro investory s averzí k riziku - zejména při poklesu akciového trhu.
Doporučené relativní částky, které by měly být investovány do těchto dvou tříd aktiv, se značně liší. Rozsah se pohybuje od nuly až do 70% (hlavně do nemovitostí), v závislosti na časovém rámci, stavu trhů a metody použité k odvození optima.
Maximální celková částka obvykle doporučovaná pro alokace nemovitostí a infrastruktury je asi 25%, což je výrazně více než skutečné alokace institucí. Je důležité si uvědomit, že efektivní alokace v praxi závisí na mnoha faktorech a parametrech a žádná konkrétní kombinace se neprokazuje trvale lepší.
Směs nemovitostí a infrastruktury je také kontroverzní, ale jedna studie Terhaar et al. (2003) například navrhuje rovnoměrné rozdělení. Někteří odborníci se domnívají, že pro každého stačí asi 5%. V krizových obdobích to může být třikrát nebo dokonce čtyřikrát vyšší.
Dalším důležitým zjištěním je, že nemovitosti a infrastruktura mohou být užitečnější z hlediska diverzifikace než prostřednictvím skutečných výnosů. Vzhledem k diskusi o efektivní alokaci aktiv a turbulenci na realitních trzích jde o hlavní problém. Ten zdůrazňuje výhody využití nejen nemovitostí, ale také infrastruktury.
Významné je také odhalení, že cílená míra návratnosti má dopad na odpovídající úroveň nemovitostí. Investoři s vyššími cíli návratnosti portfolia (kteří si chtějí vydělat více, ale s větším rizikem), se mohou chtít méně věnovat nemovitostem a infrastruktuře. To hodně závisí na stavu těchto trhů ve vztahu k akciovým trhům, pokud jde o to, zda se tyto trhy nacházejí ve vzestupné nebo sestupné fázi.
Přesná alokace do nemovitostí a infrastruktury závisí na různých parametrech. Kromě výše uvedené očekávané míry návratnosti portfolia existuje také otázka, jak je definováno riziko. Mezi další důležité faktory patří přístup k infrastruktuře obecně a to, jak se to týká jiných alternativních investic. V praxi jsou tato alokační rozhodnutí složitá, a proto mohou různí investoři v různých časových obdobích dosahovat vyšších či nižších optim.
Závěry
Pokud existuje jedna věc, která zůstává nejvyšší prioritou pro všechny investory, má dobře diverzifikované portfolio. Jednoduše to nenahrazuje, ale na trhu je mnoho nevyužitého potenciálu. Investice do nemovitostí, ale také infrastruktura, mohou hrát zásadní roli při optimalizaci portfolií. Týká se to hlavně institucí, ale také soukromých investorů. Soukromí investoři mohou obecně těžit z větší diverzifikace.
