Obsah
- Typy půjček
- Požadavky na kapitál a příjem
- Soukromé pojištění hypotéky
- Pevné vs plovoucí sazby
- Sečteno a podtrženo
Nesčetné množství možností financování, které jsou k dispozici pro první obyvatele domu, se může zdát ohromující. Ale věnování času výzkumu základů financování nemovitostí vám může ušetřit značné množství času a peněz. Porozumění trhu, na kterém se nemovitost nachází, a to, zda nabízí pobídky věřitelům, může pro vás znamenat další finanční výhody. Podívejte se na své finance a ujistěte se, že dostáváte hypotéku, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.
Klíč s sebou
- Získání hypotéky bude zásadním krokem při koupi vašeho prvního domu a existuje několik faktorů pro výběr toho nejvhodnějšího. Věřitelé vyhodnotí vaši bonitu a vaši schopnost splácet na základě vašich příjmů, aktiv, dluhů a úvěrové historie. V při výběru hypotéky se budete muset rozhodnout, zda si vyberete fixní nebo pohyblivou sazbu, počet let splácení hypotéky a velikost zálohy. Konvenční půjčky jsou hypotéky, které nejsou pojištěny nebo zaručeny federální vládou vládu.V závislosti na vašich okolnostech můžete mít nárok na výhodnější podmínky prostřednictvím půjčky FHA nebo VA nebo jiného druhu státem zaručené půjčky.
Typy půjček
Běžné půjčky jsou hypotéky, které nejsou pojištěny nebo zaručeny federální vládou. Obvykle se jedná o hypotéky s pevnou sazbou. Ačkoli jejich přísnější požadavky na větší zálohy, vyšší úvěrové skóre, nižší příjmy k poměrům dluhů a potenciál potřebovat soukromé hypoteční pojištění z nich činí nejtěžší podmínky pro získání, konvenční hypotéky jsou obvykle méně nákladné než garantované hypotéky.
Konvenční půjčky jsou definovány jako půjčky, které jsou v souladu nebo půjčky. Shodující se půjčky jsou v souladu s pokyny, jako jsou úvěrové limity stanovené podniky sponzorovanými vládou (GSE) Fannie Mae nebo Freddie Mac, protože tito či různí půjčovatelé tyto půjčky často kupují a balí a prodávají je jako cenné papíry na sekundárním trhu. Úvěrový limit pro konvenční hypotéku v roce 2019 je celkem 484 350 USD, ačkoli to může být více pro určené oblasti s vysokými náklady.
Úvěr poskytnutý nad tuto částku se nazývá jumbo půjčka a obvykle nese o něco vyšší úrokovou sazbu, protože tyto půjčky nesou více rizika (protože zahrnují více peněz), což je činí méně atraktivní pro sekundární trh. U úvěrů, které nejsou v souladu, stanoví úvěrová instituce, která úvěr upisuje, obvykle půjčovatel portfolia, své vlastní pokyny.
Půjčky FHA
Federální správa bydlení (FHA), součást amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst, poskytuje různé programy hypotečních úvěrů. Úvěr FHA má nižší požadavky na platbu zálohy a lze jej snadněji kvalifikovat než běžný úvěr. Úvěry FHA jsou vynikající pro první kupce domů, protože kromě nižších nákladů na půjčku a méně přísných požadavků na úvěr můžete provést zálohu až 3, 5%. Půjčky FHA nemohou překročit výše uvedené zákonné limity.
Úlovek? Všichni dlužníci FHA musí platit pojistné na hypoteční pojištění (MIP), vrácené do jejich hypotečních plateb (viz soukromé hypoteční pojištění níže).
VA Půjčky
Americké ministerstvo pro záležitosti veteránů (VA) garantuje půjčky VA. VA neposkytuje úvěry sama, ale zaručuje hypotéky poskytované kvalifikovanými věřiteli. Tyto záruky umožňují veteránům a zaměstnancům služeb získat půjčky na bydlení za výhodných podmínek, obvykle bez zálohy. Ve většině případů lze úvěry VA získat snadněji než běžné půjčky. Věřitelé obecně omezují maximální úvěr VA na běžné limity hypotečního úvěru. Před žádostí o půjčku si vyžádejte způsobilost od VA. Pokud budete přijati, VA vydá osvědčení o způsobilosti, které můžete použít k podání žádosti o půjčku.
Kromě těchto typů a programů federálních půjček sponzorují státní a místní vlády a agentury programy pomoci s cílem zvýšit investice nebo vlastnictví domu v určitých oblastech.
Požadavky na kapitál a příjem
Ceny hypotečních úvěrů na bydlení určují věřitelé dvěma způsoby, přičemž obě jsou založeny na bonitě dlužníka. Kromě kontroly skóre FICO ze tří hlavních úvěrových kanceláří vypočítají věřitelé poměr půjčky k hodnotě (LTV) a poměr pokrytí dluhu (DSCR), aby nastavili částku, kterou vám půjčují, a úrok hodnotit.
LTV je částka skutečného nebo implikovaného vlastního kapitálu, který je k dispozici v půjčce kolaterálu. U nákupů domů se LTV stanoví vydělením částky půjčky kupní cenou domu. Věřitelé předpokládají, že čím více peněz vložíte (ve formě zálohy), tím méně je pravděpodobné, že půjdete s úvěrem. Čím vyšší je LTV, tím větší je riziko selhání, takže věřitelé budou účtovat více.
Míra pokrytí dluhové služby (DSCR) určuje vaši schopnost splácet hypotéku. Věřitelé rozdělí váš měsíční čistý příjem hypotečními náklady, aby posoudili pravděpodobnost, že na hypotéku půjdete. Většina věřitelů bude vyžadovat DSCR větší než jeden. Čím vyšší je poměr, tím větší je pravděpodobnost, že budete moci pokrýt výpůjční náklady a čím menší riziko půjčí věřitel. Čím vyšší je DSCR, tím je pravděpodobnější, že věřitel sjedná úvěrovou sazbu, protože i při nižší sazbě dostane věřitel lepší výnos upravený o riziko.
Z tohoto důvodu byste měli při vyjednávání s hypotečním úvěrem zahrnout jakýkoli druh oprávněného příjmu. Někdy může práce na částečný úvazek nebo jiná společnost vytvářející příjmy znamenat rozdíl mezi kvalifikací či nekvalifikací na půjčku nebo obdržením nejlepší možné sazby.
Soukromé pojištění hypotéky
LTV také určuje, zda budete muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI). PMI izoluje věřitele od selhání převodem části úvěrového rizika na hypoteční pojišťovnu. Většina věřitelů vyžaduje PMI pro jakoukoli půjčku s LTV vyšší než 80%, což znamená jakoukoli půjčku, ve které vlastníte méně než 20% vlastního kapitálu v domácnosti. Pojistná částka a hypoteční program určí náklady na pojištění hypotéky a způsob jejího výběru.
Většina pojistného na hypotéky se vybírá měsíčně spolu s úschovou daně a majetku. Jakmile je LTV rovna nebo menší než 78%, má se PMI eliminovat automaticky. Možná budete mít možnost zrušit PMI, jakmile dům ocení natolik, že vám dá 20% vlastního kapitálu a uplyne stanovené období, například dva roky. Někteří věřitelé, například FHA, vyhodnotí hypoteční pojištění jako jednorázovou částku a kapitalizují ji do výše půjčky.
Zpravidla se snažte vyhnout soukromému hypotečnímu pojištění, protože jde o náklady, které pro vás nemají žádný přínos.
Existují způsoby, jak se vyhnout placení za PMI. Jeden není půjčit si více než 80% hodnoty nemovitosti při koupi domu; další je použít financování domácího kapitálu nebo druhou hypotéku k uložení více než 20%. Nejběžnějším programem se nazývá hypotéka 80-10-10. 80 znamená LTV první hypotéky, prvních 10 znamená LTV druhé hypotéky a třetí 10 představuje kapitál, který máte doma.
Ačkoli sazba na druhou hypotéku bude vyšší než sazba na první, na smíšeném základě by neměla být mnohem vyšší než sazba 90% LTV půjčky. Hypotéka 80-10-10 může být levnější než placení za PMI a také vám umožňuje zrychlit splácení druhé hypotéky a rychle odstranit část dluhu, abyste mohli svůj domov splatit brzy.
Hypotéky s fixní vs. pohyblivou sazbou
Dalším hlediskem je, zda získat hypotéku s pevnou nebo pohyblivou sazbou (nebo variabilní sazbou). U hypotéky s pevnou sazbou se sazba nemění po celou dobu trvání půjčky. Zřejmou výhodou získání půjčky s pevnou sazbou je, že víte, jaké budou měsíční náklady na půjčku po celou dobu půjčky. A pokud jsou převládající úrokové sazby nízké, zablokovali jste po dlouhou dobu dobrou sazbu.
Hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou, jako je hypotéka pouze na úroky nebo hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM), je navržena tak, aby pomohla osobám v první době, kteří se pohybují v domácnosti, nebo lidem, kteří očekávají, že jejich příjmy během doby půjčky podstatně vzrostou. Úvěry s pohyblivou sazbou vám obvykle umožní získat nižší úvodní sazby během prvních několika let půjčky, což vám umožní získat více peněz, než kdybyste se pokusili získat dražší půjčku s pevnou sazbou. Tato možnost může být samozřejmě riskantní, pokud váš příjem neroste v souladu s nárůstem úrokové sazby. Druhou nevýhodou je, že cesta tržních úrokových sazeb je nejistá: Pokud dramaticky vzrostou, podmínky vaší půjčky s nimi stoupají.
Jak funguje ARM
Nejběžnější typy ARM jsou na období jednoho, pěti nebo sedmi let. Počáteční úroková sazba je obvykle stanovena na určité časové období a poté se pravidelně obnovuje, často každý měsíc. Jakmile se ARM resetuje, přizpůsobí se tržní sazbě, obvykle přidáním určitého předem stanoveného rozpětí (v procentech) k převládající sazbě americké státní pokladny. Ačkoli je zvýšení obvykle omezeno, úprava ARM může být dražší než převládající hypoteční úvěr s pevnou sazbou, aby se věřiteli kompenzovalo za nabídnutí nižší sazby během úvodního období.
Úrokové půjčky jsou typem ARM, ve kterém platíte pouze hypoteční úrok, a nikoli jistinu během úvodního období, dokud se půjčka nevrátí k pevnému úvěru, který splácí jistinu. Takové půjčky mohou být pro první dlužníky velmi výhodné, protože pouze splácení úroků výrazně snižuje měsíční náklady na půjčky a umožní vám získat nárok na mnohem větší půjčku. Protože však během počátečního období nezaplatíte žádnou jistinu, zůstatek na úvěru se nezmění, dokud nezačnete splácet jistinu.
Sečteno a podtrženo
Pokud hledáte hypotéku na bydlení poprvé, bude pro vás obtížné třídit všechny možnosti financování. Udělejte si čas a rozhodněte se, kolik domova si můžete skutečně dovolit, a poté odpovídajícím způsobem financovejte. Pokud si můžete dovolit snížit podstatnou částku nebo mít dostatek příjmů k vytvoření nízké LTV, budete mít více vyjednávací síly s věřiteli a nejvíce možností financování. Pokud usilujete o největší půjčku, může vám být nabídnuta vyšší sazba upravená o riziko a soukromé hypoteční pojištění.
Zvažte výhodu získání větší půjčky s rizikem. Úrokové sazby obvykle vznášejí během pouze úrokového období a často se přizpůsobí reakci na změny tržních úrokových sazeb. Zvažte také riziko, že se váš disponibilní příjem nezvýší spolu s možným zvýšením nákladů na půjčky.
Dobrý hypoteční makléř nebo hypoteční bankéř by měl být schopen vám pomoci ve všech různých programech a možnostech, ale nic vám nepomůže lépe, než znát své priority pro hypoteční úvěr.
