Obsah
- Co je to první hypotéka?
- Pochopení první hypotéky
- Příklad první hypotéky
Co je to první hypotéka?
První hypotéka je primární zástavní právo k nemovitosti. První hypotéka je primární půjčka, která platí za nemovitost, a půjčka má přednost před všemi ostatními zástavními právy nebo nároky na nemovitost v případě prodlení. První hypotéka není hypotékou na první dům dlužníka; jedná se o původní hypotéku na jakoukoli nemovitost. Nazývá se také First Lien. Pokud je dům refinancován, převezme refinancovaná hypotéka první hypoteční pozici.
Klíč s sebou
- První hypotéka je primární zástavní právo k nemovitosti, která zajišťuje hypotéku. Druhou hypotékou jsou peníze vypůjčené proti domácímu kapitálu na financování dalších projektů a výdajů. Pokud je poměr první půjčky k hodnotě (LTV) první hypotéky vyšší než 80 %, věřitelé obecně vyžadují soukromé hypoteční pojištění. Hypoteční úrok zaplacený za první hypotéku je daňově uznatelný, platí pouze pro daňové poplatníky, kteří rozdělují výdaje na své daňové přiznání.
Pochopení první hypotéky
Pokud chce jednotlivec koupit nemovitost, může se rozhodnout, že koupí koupí půjčí od půjčovací instituce. Věřitel očekává, že půjčka na bydlení nebo hypotéka budou splaceny v měsíčních splátkách, které zahrnují část jistiny a úroků. Věřitel bude mít na nemovitost zástavní právo, protože půjčka je zajištěna domovem. Tato hypotéka uzavřená kupujícím domů na koupi domu se nazývá první hypotéka.
První hypotéka je původní půjčka uzavřená na nemovitost. Homebuyer může mít ve svém názvu více vlastností; jsou to však původní hypotéky, které byly uzavřeny, aby zajistily všechny vlastnosti, které tvoří první hypotéku. Pokud například vlastník nemovitosti uzavře hypotéku pro každý ze svých tří domovů, je každá ze tří hypoték první hypotékou.
Termín „první hypotéka“ vede k pochopení, že na nemovitost by mohla být i další hypotéka. Majitel domu by mohl vzít další hypotéku, například druhou hypotéku, zatímco původní a první hypotéka je stále v platnosti. Druhou hypotékou jsou peníze vypůjčené na domácí kapitál na financování dalších projektů a výdajů. Druhá hypotéka a jakékoli další následné hypotéky uzavřené na stejném majetku jsou však podřízeny první hypotéce. To znamená, že první hypotéka je splacena před zaplacením sekundárních hypoték v případě prodlení.
První hypotéka a půjčka k hodnotě (LTV)
Pokud je poměr úvěru k hodnotě (LTV) první hypotéky vyšší než 80%, věřitelé obecně vyžadují soukromé pojištění hypotéky (PMI). V takovém případě může být pro dlužníka někdy ekonomické omezit velikost první hypotéky na 80% LTV a použít sekundární financování k zapůjčení zbývající částky. Ekonomika placení PMI versus použití druhé půjčky do značné míry závisí na míře, jakou dlužník očekává, že hodnota jejich domu vzroste. PMI lze eliminovat, když LTV první hypotéky dosáhne 78%. Musí však být splaceno druhé zástavní právo, které obvykle nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka. To se s největší pravděpodobností provádí refinancováním první hypotéky za částku rovnající se zbývajícímu zůstatku první i druhé hypotéky.
Daně z první hypotéky
Úrok z hypotéky zaplacený za první hypotéku je daňově uznatelný. To znamená, že majitelé domů mohou snížit svůj zdanitelný příjem o částku úroku, která byla zaplacena z půjčky za daňový rok. Odpočet daně z úroků z hypotéky se však vztahuje pouze na daňové poplatníky, kteří rozdělují výdaje na své daňové přiznání.
Příklad první hypotéky
Například, pokud si homebuyer zajistí první hypotéku ve výši 250 000 USD na nemovitost na bydlení a po několika letech získá druhou hypotéku za 30 000 USD na stejnou nemovitost, první hypotéka je nadřazená druhé hypotéce. Dlužník splácí své platby poté, co již splatil 50 000 dolarů z původní výše půjčky, a jeho majetek je vyloučen a prodán na krytí půjčky. Pokud výnosy z prodeje nemovitosti dosáhnou výše 210 000 USD, první hypoteční věřitel obdrží dlužnou částku, tj. 200 000 USD. Druhý hypoteční věřitel obdrží, co zbývá, což je v tomto případě 10 000 $. Protože první hypotéka je primární pohledávka, která má přednost před sekundárními pohledávkami, druhé hypotéky obvykle přikládají vyšší úrokové sazby než první hypotéky.
