K 28. březnu 2018 průzkum společnosti Bankrate.com o věřitelích uvedl, že úrokové sazby hypoték činily 4, 30% za 30letou fixní, 3, 72% za 15letou fixní a 4, 05% za prvních pět let s nastavitelnou 5/1 - hypotéka (ARM). Toto jsou národní průměry; sazby hypotéky se liší podle místa a jsou velmi závislé na vašem kreditním skóre.
Prvním krokem při rozhodování, zda je hypotéka s pevnou úrokovou sazbou nebo ARM nejlepší volbou na dnešním trhu, je tedy promluvit si s několika věřiteli, aby zjistili, na jakou sazbu máte nárok a jaké úvěrové podmínky pro vás mají smysl vzhledem k vašemu kreditnímu skóre, příjmu, dluhy, zálohy a měsíční platby, které si můžete dovolit.
Jakmile budete vědět, jaké sazby a termínové půjčky se vám rozšíří, jak si vybrat mezi hypotékou s pevnou sazbou a ARM? Zvažte tyto faktory.
Opraveno vs. ARM: Měsíční rozdíl plateb
Za každých 100 000 $, které si půjčíte, zaplatíte za každý z hlavních typů hypoték měsíčně průměrné úrokové sazby uvedené výše:
- 30 let, hypotéka s pevnou sazbou: 495 USD
- 15 let, hypotéka s pevnou sazbou: 726 $
- Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou 5/1: 480 $ za prvních 60 měsíců
Při pohledu pouze na měsíční splátku se hypotéka s nastavitelnou sazbou zdá být lepší volbou. Je to nejlevnější varianta o 15 $ měsíčně. Čím větší je vaše hypotéka, tím větší měsíční úspory. Pokud si půjčíte půl milionu, ušetříte měsíčně 73 USD s nastavitelnou sazbou.
Je tento rozdíl dostatečně velký, aby převzal další rizika spojená s ARM?
Druhy hypotéky s nastavitelnou sazbou
ARM přicházejí v mnoha typech. Nejoblíbenější je hybridní ARM, a z toho nejoblíbenější možností je 5/1 ARM, následovaný 3/1, 7/1 a 10/1 ARM.
Takto fungují hybridní ARM: například 5/1 ARM má pevnou úrokovou sazbu pro prvních pět let, která se nazývá úvodní období. Poté se úroková sazba upravuje jednou ročně po zbývající dobu trvání půjčky (řekněme, dalších 25 let). Existují ARM, které se upravují méně často než jednou ročně, například 3/3 a 5/5 ARM, ale ty mohou být obtížné přijít. Čím delší je počáteční období, tím menší bude rozdíl mezi úrokovou sazbou ARM a úrokovou sazbou hypotéky s pevnou sazbou.
Ve Spojených státech je úroková sazba pro většinu ARM založena na americké státní pokladně, ale asi 20% ARM je založeno na londýnské mezibankovní nabídkové sazbě (LIBOR). Sazby státní pokladny jsou v současné době velmi nízké, takže pokud si nyní vyberete ARM, je zde velká šance, že se vaše úroková sazba zvýší po skončení úvodního období ARM. Federální rezervní systém zvýšil úrokové sazby jednou v březnu a očekává se, že tak učiní ještě dvakrát v roce 2018, přičemž každé zvýšení činí 0, 25%.
Tolerance rizika a plány do budoucna
Když uzavřete hypotéku s pevnou sazbou, víte před podpisem závěrečných dokumentů přesně, jak bude vaše splátka hypotéky každý měsíc po celou dobu trvání hypotéky. Mnoho lidí si tuto stabilitu cení.
Na ARM se vztahuje úrokové riziko nebo možnost, že se úroková sazba změní. Po počátečním období se úroková sazba pro tento typ hypotéky upraví tak, aby odrážela současné tržní podmínky. Jak víte, jaká bude úroková sazba ARM, když se po úvodním období obnoví?
Podrobnosti o konkrétním ARM - tzv. Struktuře stropu úrokových sazeb - vám říkají, jak vysoká by vaše měsíční platba mohla jít. Například 5/1 ARM může mít strukturu stropu 2–2–6, což znamená, že v šestém roce (po uplynutí pětiletého úvodního období) se úroková sazba může zvýšit o 2%, v následujících letech úroková sazba se může zvyšovat o další 2% ročně a celkové zvýšení úrokové sazby nesmí během trvání půjčky nikdy činit více než 6%.
Pokud byla vaše úvodní sazba 4%, během prvních pěti let by vaše úroková sazba činila 4%. V šestém roce se může zvýšit až o 2%, v závislosti na jednoleté sazbě americké státní pokladny, takže by vaše sazba mohla dosáhnout až 6%. V sedmém roce by se vaše sazba mohla zvýšit o další 2%, na 8%, a v osmém roce by se vaše sazba mohla opět zvýšit o 2%, čímž by se vaše sazba zvýšila o 10%. V tomto okamžiku byste dosáhli stropu 6%; vaše sazba by nikdy nepřesáhla 10%.
Zatímco limit poněkud snižuje vaše riziko, u hypotéky 200 000, 30 let, rozdíl mezi úrokem 4% a 10% je měsíční splátka ve výši přibližně 955 USD oproti přibližně 1 755 $. Musíte se zeptat sami sebe, pokud je nejhorším scénářem dalších 800 dolarů měsíčně po dobu osmi až 30 let něco, s čím můžete žít.
Zda se vaše sazba někdy upraví tak vysoko, závisí na indexové sazbě ARM. Pokud je vaše ARM indexována na jednoletou státní pokladnu a tato sazba je stejná v šestém roce jako v prvním roce, vaše úroková sazba se v šestém roce nezvýší. Pokud však sazba státní pokladny vzrostla o 3%, vaše úroková sazba se v šestém roce v důsledku stropu nezvýší o více než 2%.
Lidé, kteří dostanou ARM, si často myslí, že dojde k jedné z následujících událostí:
- Budou prodávat dům před obnovením půjčky.
- Jejich příjem se zvýší před obnovením půjčky.
- Budou moci refinancovat před obnovením půjčky.
- Úrokové sazby zůstanou stabilní nebo klesající, což jim poskytne úrokovou sazbu, která je podobná úvodní sazbě, když se půjčka resetuje.
FHA ARM
Federální správa bydlení (FHA) zaručuje hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, což umožňuje věřitelům nabízet je dlužníkům, kteří potřebují mírnější požadavky, aby se kvalifikovali. FHA nabízí jednoleté ARM a 3-, 5-, 7- a 10leté hybridní ARM. Úroková sazba u jednoleté a tříleté verze se po úvodním období nemůže zvýšit o více než 1% ročně nebo o více než 5% po dobu trvání úvěru. Úroková sazba na 5, 7 a 10 let ARM se po úvodním období nemůže zvýšit o více než 2% ročně a doživotní limit je 6%.
Stejně jako všechny hypotéky FHA, i když FHA ARM může mít mírnější kvalifikaci, vyžaduje, aby dlužníci zaplatili počáteční hypotéční pojistné ve výši 1, 75% z výše úvěru (což je obvykle vráceno do úvěru a budete za něj platit úroky jako výsledek). Vyžaduje také měsíční splátku pojistného na hypoteční pojištění, jehož náklady závisí na době splatnosti a zálohy. Pokud například provedete minimální požadovanou zálohovou platbu FHA ve výši 3, 5% a uzavřete si 30letý úvěr, v hypotečním pojištění každý rok zaplatíte 0, 85% zbývajícího zůstatku úvěru, dokud úvěr nezaplatíte v plné výši. Tato částka se vydělí 12 a připočte se k vaší měsíční platbě. V případě půjčky 200 000 USD by vás počáteční pojistné stálo 3 500 USD a měsíční pojistné na hypoteční pojištění by vás stálo asi 142 dolarů měsíčně za první rok a poté by postupně klesalo. Tyto náklady zvyšují náklady na vlastnictví domu v krátkodobém i dlouhodobém horizontu a mohou ho učinit méně dostupným.
Výběr mezi půjčkou s pevnou sazbou a ARM
Nyní, když víte, jak ARM ve srovnání s úvěry s pevnou sazbou, jak se rozhodnete, který z nich má pro vaši situaci největší smysl?
Sean O. McGeehan, úvěrový důstojník v Homer Glen, Illinois, těsně před Chicagem, váží tímto způsobem. „Většina našich klientů spadá do skupiny s pevnou sazbou. Jsou to tradičně první homebuyers, kteří kupují byt nebo rodinný dům a neznají své budoucí plány, “říká. "Pokud skončí s dětmi a budou tam muset zůstat dlouhodobě, pevná sazba jim poskytne jistotu a stabilitu při splácení hypotéky."
Vzhledem k tomu, že úrokové sazby mají téměř kam jít, ale na dnešním trhu se většina domácích kupujících nezajímá o riskování ARM.
"Vzhledem k současnému prostředí s nízkými úrokovými sazbami jsem využíval 30letou možnost fixního úvěru 90% času za posledních šest let plus pro první kupce domů, " říká Lauren Abrams, hypoteční poradce s Absolutní hypotékou Bankovnictví v San Ramonu, Kalifornie.
"Je však důležité vést rozhovor o dlouhodobých plánech kupujícího na nemovitost." Ve většině případů kupující nevědí nebo nemohou předvídat, jaké budou tyto plány, “říká. „Klienti někdy trvají na tom, že se jedná pouze o domov pro začátečníky a nebude v něm déle než tři až pět let.“ Podle jejích zkušeností může být tento časový rámec ve skutečnosti kratší než jeden rok, pokud dojde k rozvodu, převodu zaměstnání, manželství nebo děti, ale tento časový rámec se také může snadno prodloužit na 10 a více let.
Dlužníci, kteří se domnívají, že budou doma kratší dobu a chtějí použít ARM, by mohli zmírnit své riziko tím, že odsunou měsíční úspory na úročený účet, aby pokryli potenciálně vyšší budoucí platby, pokud jsou stále v když se sazba upravuje. „Ve skutečnosti však obydlí obvykle tyto peníze neušetří, “ říká Abrams.
Bohatí klienti a investoři, kteří mají plán, jak dlouho budou mít hypotéku a mohou si později dovolit potenciálně vyšší platby, budou s větší pravděpodobností vidět přitažlivost ARM a pravděpodobně budou těžit z jeho zaváděcí sazby.
Sečteno a podtrženo
Podle údajů CoreLogic a Freddie Mac si v srpnu 2017 vybralo ARM méně než 10% dlužníků.
Pokračovat ve čtení
