Obsah
- Stanovení dostupné hypotéky
- Kritéria věřitelů
- Vaše kreditní skóre
- Jak vypočítat zálohu
- Jak se věřitelé rozhodují
- Osobní kritéria pro homebuyery
- Úvahy před hypotékou
- Náklady nad rámec hypotéky
- Sečteno a podtrženo
Podle realitní společnosti online Zillow může do roku 2020 na trhu s bydlením dojít k recesi. Ti, kteří si nemohou dovolit transakci za hotovost, by se neměli ptát: „Mohu si ten dům dovolit?“ Místo toho by se měli zeptat: „Mohu si dovolit půjčit si peníze na ten dům?“
Klíč s sebou
- Obecně platí, že si můžete dovolit hypotéku, která je dva až dva a půlnásobek hrubého příjmu. Platby hypotéky se skládají ze čtyř věcí: jistina, úroky, daně a pojištění, souhrnně známé jako PITI. Váš front-end poměr je procento z vašeho ročního hrubého příjmu, který směřuje k platbě vaší hypotéky, a obecně by neměl překročit 28%. Váš back-end poměr je procento z vašeho ročního hrubého příjmu, který směřuje k placení vašich dluhů, a obecně by neměla přesáhnout 36%.
Stanovení dostupné hypotéky
Obecně lze říci, že většina budoucích majitelů domů si může dovolit financovat nemovitost, která stojí dva až dva a půlnásobek hrubého příjmu. Podle tohoto vzorce si může osoba vydělávající 100 000 dolarů ročně dovolit hypotéku ve výši 200 000 až 250 000 USD. Tento výpočet je však pouze obecným vodítkem. Hypoteční kalkulačku Investopedia můžete použít k lepšímu odhadu měsíčních splátek hypotéky.
Nakonec, při rozhodování o nemovitosti, musíte zvážit několik dalších faktorů. Za prvé, je dobré pochopit, co si váš věřitel myslí, že si můžete dovolit (a jak to dospělo k tomuto odhadu). Za druhé, musíte určit některá osobní kritéria tím, že vyhodnotíte nejen své finance, ale také své preference a priority.
Hypotéky: Kolik si můžete dovolit?
Kritéria věřitelů
Zatímco každý hypoteční úvěr určuje svá vlastní kritéria pro dostupnost, vaše schopnost koupit dům - a velikost a podmínky půjčky, kterou si zasloužíte - závisí do velké míry na následujících faktorech:
Hrubý příjem
Jedná se o úroveň příjmu, který potenciální domácnost získá před zdaněním z příjmu. Obecně se to považuje za plat plus příjmy z bonusů a může zahrnovat výdělek na částečný úvazek, výdělek ze samostatné výdělečné činnosti, dávky sociálního zabezpečení, zdravotní postižení, výživné a výživné na děti. Hrubý příjem hraje klíčovou roli při určování poměru front-end.
Front-End Ratio
Tento poměr představuje procento z vašeho ročního hrubého příjmu, který lze věnovat splácení hypotéky každý měsíc. Hypoteční splátka se skládá ze čtyř složek (často společně označovaných jako PITI): jistiny, úroků, daní a pojištění (pojištění majetku a soukromé hypoteční pojištění, pokud to vyžaduje vaše hypotéka). Dobré pravidlo je, že PITI by neměl přesáhnout 28% vašeho hrubého příjmu. Nicméně, mnoho věřitelů nechat dlužníky přesáhnout 30%, a někteří dokonce nechat dlužníky přesáhnout 40%.
Zadní poměr
Také známý jako poměr dluhu k příjmu (DTI), vypočítává procento vašeho hrubého příjmu potřebného k pokrytí vašich dluhů. Dluhy zahrnují platby kreditními kartami, podporu dítěte a další nesplacené půjčky (auto, student atd.). Jinými slovy, pokud platíte 2 000 $ každý měsíc ve výdajích a vyděláte 4 000 $ každý měsíc, váš poměr je 50% - polovina vašeho měsíčního příjmu se používá k úhradě dluhu.
Zde je špatná zpráva: Poměr dluhu k příjmu 50% vám nepřinese ten sen domů. Většina věřitelů doporučuje, aby vaše DTI nepřesáhlo 36% vašeho hrubého příjmu. Chcete-li vypočítat svůj maximální měsíční dluh na základě tohoto poměru, vynásobte svůj hrubý příjem 0, 36 a vydělte 12. Například, pokud vyděláváte 100 000 $ ročně, vaše maximální měsíční výdaje na dluh by neměly přesáhnout 3 000 $. Čím nižší je poměr DTI, tím lepší.
Vaše kreditní skóre
Je-li jednou stranou cenově dostupné mince příjem, pak druhou stranou je riziko. Hypoteční půjčovatelé vyvinuli vzorec pro stanovení úrovně rizika budoucího homebuyer. Vzorec se liší, ale obecně se určuje pomocí úvěrového skóre žadatele. Žadatelé s nízkým úvěrovým skóre mohou očekávat, že na svou půjčku zaplatí vyšší úrokovou sazbu, také nazývanou roční procentní sazba (APR).
20%
Výše kupní ceny domu potřebná pro zálohu, která vám umožní vyhnout se placení soukromého hypotečního pojištění
Jak vypočítat zálohu
Záloha je částka, kterou si kupující může dovolit zaplatit z kapsy za pobyt za použití hotovosti nebo likvidních aktiv. Zaplacení zálohy ve výši nejméně 20% z kupní ceny domu je obvykle požadováno věřiteli (a je to minimum požadované k tomu, aby se zabránilo nutnosti soukromého hypotečního pojištění), ale mnoho věřitelů umožňuje kupujícím kupovat dům s výrazně menším procentem. Je zřejmé, že čím více můžete dát, tím méně financování budete potřebovat, a čím lépe se podíváte do banky.
Například, pokud si potenciální domácí kupec může dovolit platit 10% za 100 000 $ domů, je záloha 10 000 USD, což znamená, že majitel domu musí financovat 90 000 USD.
Kromě výše financování chtějí věřitelé znát také počet let, na které je hypoteční úvěr potřebný. Krátkodobá hypotéka má vyšší měsíční splátky, ale je pravděpodobně levnější po celou dobu trvání půjčky.
Jak se věřitelé rozhodují
Rozhodnutí hypotéčního poskytovatele hypotéky o cenové dostupnosti pro domácnosti se řídí mnoha různými faktory, ale v zásadě se scvrkávají na příjem, dluh, aktiva a závazky. Někdy si myslíme, že naše žádosti o hypotéku posuzuje osoba, která používá střevní pocit spíše než objektivní kritéria, ale ve skutečnosti, i když váš hypoteční úvěr měl špatný den, můžete si být jisti, že většina procesu je formální.
Půjčovatel chce vědět, kolik příjmů žadatel vydělává, kolik požadavků na tento příjem existuje a potenciál pro oba v budoucnu - zkrátka vše, co by mohlo ohrozit jeho schopnost získat zpětné platby. Příjmy, zálohy a měsíční výdaje jsou obecně základními předpoklady pro financování, zatímco úvěrová historie a skóre určují úrokovou míru samotného financování.
Osobní kritéria pro homebuyery
Půjčovatel vám může říct, že si můžete dovolit obrovský majetek, ale můžete to opravdu? Pamatujte, že kritéria věřitele se do značné míry týkají vaší hrubé mzdy. Problém s použitím hrubé mzdy je jednoduchý: započítáváte až 30% své výplaty - ale co daně, srážky FICA a pojistné na zdravotní pojištění? I když získáte vrácení daně z daňového přiznání, nepomůže vám to teď - a kolik se skutečně vrátíte?
Proto někteří finanční experti cítí, že je realističtější myslet na váš čistý příjem (aka pay-home pay) a že byste neměli používat více než 25% svého čistého příjmu na splácení hypotéky. V opačném případě, i když byste mohli být doslova schopni splácet hypotéku měsíčně, můžete skončit „chudým domem“.
Náklady na placení a údržbu vašeho domu by mohly zabírat tak velké procento vašeho příjmu - daleko a nad nominálním poměrem front-end -, že už nebudete mít dostatek peněz na pokrytí dalších diskrečních výdajů nebo nesplacených dluhů nebo na záchranu pro odchod do důchodu nebo dokonce deštivý den. Rozhodnutí, zda být nebo ne být chudým, je z velké části věcí osobní volby; Schválení hypotéky neznamená, že si platby můžete skutečně dovolit.
Nenechávejte se v pozici, že se stanete „chudými“, zaplatíte tolik za hypotéku, že vám nezbude dost peněz na pokrytí volitelných nákladů nebo na záchranu pro odchod do důchodu.
Úvahy před hypotékou
Kromě kritérií věřitele zvažte při zvažování své schopnosti platit hypotéku následující problémy.
Příjem
Spoléháte se na dva příjmy jen na zaplacení účtů? Je vaše práce stabilní? Dokážete snadno najít jinou pozici, která platí stejnou nebo lepší mzdu, pokud byste ztratili svou současnou práci? Pokud plnění vašeho měsíčního rozpočtu závisí na každém desetníku, který vyděláváte, může být i malé snížení katastrofou.
Výdaje
Výpočet ukazatele back-end bude zahrnovat většinu vašich současných dluhových výdajů, ale co další výdaje, které jste dosud nevytvořili? Budete mít děti, které jednoho dne chodí na vysokou školu? Máte v plánu koupit nové auto, kamion nebo loď? Baví vás vaše rodina roční dovolenou?
Životní styl
Jste ochotni změnit svůj životní styl a získat dům, který chcete? Pokud se vám méně výletů do nákupního centra a mírného zpřísnění rozpočtu neobtěžuje, použití vyššího zadního poměru by mohlo fungovat dobře. Pokud nemůžete provádět žádné úpravy - nebo již máte značné zůstatky na kreditních kartách - možná budete chtít hrát bezpečně a při svém domácím lovu použít konzervativnější přístup.
Osobnost
Žádní dva lidé nemají stejnou osobnost bez ohledu na svůj příjem. Někteří lidé mohou v noci zdravě spát s vědomím, že dluží 5 000 dolarů měsíčně za následujících 30 let, zatímco jiní se starají o polovinu platby, která je větší. Vyhlídka na refinancování domu za účelem umožnění plateb za nové auto by některé lidi zbláznila, aniž by se obávala ostatních vůbec.
Buďte upřímní ohledně úrovně finančního rizika, se kterým pohodlně žijete.
Náklady nad rámec hypotéky
Zatímco hypotéka je jistě největší finanční zodpovědností vlastníka domu, existuje spousta dalších nákladů, z nichž některé nezmizí ani po splacení hypotéky. Inteligentní zákazníci by si měli dobře pamatovat na následující položky:
Údržba
I když si stavíte nový domov, nezůstane navždy nový, ani drahá hlavní zařízení, jako jsou kamna, myčky nádobí a ledničky. Totéž platí pro střechu domu, pec, příjezdovou cestu, koberec a dokonce i barvu na stěnách. Pokud jste při prvním splácení hypotéky doma chudí, mohli byste se ocitnout v obtížné situaci, pokud se vaše finance nezlepší v době, kdy váš dům potřebuje velké opravy.
Utility
Teplo, elektřina, voda, odpadní voda, odvoz odpadků, kabelová televize a telefonní služby stojí peníze. Tyto náklady nejsou zahrnuty do ukazatele front-end, ani se nepočítají do ukazatele back-end. Pro většinu majitelů domů jsou však nevyhnutelné.
Asociační poplatky
Mnoho ohrazených čtvrtí nebo plánovaných komunit vyhodnocuje měsíční nebo roční asociační poplatky. Tyto poplatky jsou někdy nižší než 100 USD ročně; jindy jsou několik set dolarů za měsíc. V některých komunitách patří údržba trávníku, odklízení sněhu, komunitní bazén a další služby.
Některé poplatky se používají pouze na administrativní náklady spojené s provozováním komunity. Je důležité si uvědomit, že zatímco rostoucí počet poskytovatelů úvěrů zahrnuje asociační poplatky v poměru front-end, tyto poplatky se pravděpodobně časem budou zvyšovat.
Nábytek a výzdoba
Poté, co slunce zapadne, projeďte téměř jakoukoli komunitu nových domů a pravděpodobně si všimnete některých vnitřních světel osvětlujících rozlehlé prázdné místnosti, které můžete vidět pouze proto, že tyto velké a krásné domy nemají žádné okenní krytiny. Toto není poslední trend zdobení. Je to výsledek rodiny, která utratila všechny své peníze na dům a nyní si nemůže dovolit záclony ani nábytek. Než si koupíte nový dům, dobře se podívejte na počet místností, které bude třeba vybavit, a na počet oken, která budou vyžadovat zakrytí.
Sečteno a podtrženo
Náklady na domov jsou jediným největším osobním výdajem, kterému většina lidí kdy čelí. Před přijetím tak obrovského dluhu si udělejte čas na matematiku. Poté, co spustíte čísla, zvažte svou osobní situaci a přemýšlejte o svém životním stylu - nejen nyní, ale v příštích deseti nebo dvou letech.
Domem snů může být nyní vše, co jste chtěli, za skvělou cenu, ale stojí za to přelézt sebe i svou rodinu? Zabavíte nejen svůj dům, ale i celý svůj život? Půjčovatel vám pomůže koupit dům, ale ten, kdo by se měl rozhodnout, zda si to skutečně můžete dovolit, jste vy.
