Co je negativní amortizace?
Záporná amortizace je finanční pojem, který se týká zvýšení zůstatku jistiny úvěru způsobeného nezakrytím úroků z této půjčky. Například, pokud je platba úroku z úvěru 500 USD a dlužník platí pouze 400 USD, rozdíl 100 $ by se přičítal k zůstatku jistiny úvěru.
Klíč s sebou
- Negativní amortizační půjčka je půjčka, ve které je k zůstatku nesplaceného jistiny přidán nezaplacený úrok.Negativní amortizace jsou běžné u některých typů hypotečních produktů. Ačkoli negativní amortizace může dlužníkům poskytnout větší flexibilitu, může také zvýšit jejich expozici vůči úrokové sazbě. riziko.
Porozumění záporné amortizace
V typické půjčce se zůstatek jistiny postupně snižuje, jak dlužník provádí platby. Negativní amortizační půjčka je v podstatě opačným jevem, kdy hlavní zůstatek roste, když dlužník neprovede platby.
Negativní amortizace jsou uvedeny u některých typů hypotečních úvěrů, jako jsou hypoteční hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), které umožňují dlužníkům určit, kolik z úrokové části každé měsíční platby se rozhodnou zaplatit. K hlavnímu zůstatku hypotéky se pak přidá jakákoli část úroku, kterou se rozhodnou nezaplatit.
Dalším typem hypotéky, která zahrnuje negativní amortizaci, je tzv. Odstupňovaná platební hypotéka (GPM). U tohoto modelu je plán amortizace strukturován tak, že první platby zahrnují pouze část úroku, který bude později účtován. Během provádění těchto částečných plateb bude chybějící část úroku připočtena zpět k hlavnímu zůstatku úvěru. V pozdějších platebních obdobích budou měsíční platby zahrnovat celou úrokovou složku, což způsobí rychlejší pokles zůstatku jistiny.
Ačkoli negativní amortizace umožňují dlužníkům flexibilitu, mohou se nakonec ukázat jako nákladné. Například v případě ARM se dlužník může rozhodnout odložit splácení úroku o mnoho let. Ačkoli to může v krátkodobém horizontu pomoci zmírnit břemeno měsíčních plateb, může to dlužníky vystavit vážnému budoucímu platebnímu šoku v případě, že se úrokové sazby později zvýší. V tomto smyslu může být celková výše úroků zaplacených dlužníky nakonec mnohem vyšší, než kdyby se nespoléhali na negativní amortizaci.
Příklad negativního amortizace v reálném světě
Zvažte následující hypotetický příklad: Mike, první kupec domů, si přeje, aby jeho měsíční splátky hypotéky byly co nejnižší. Aby toho dosáhl, rozhodne se pro ARM, který se rozhodne platit jen malou část úroků z jeho měsíčních plateb.
Předpokládejme, že Mike získal hypotéku, když byly úrokové sazby historicky nízké. Navzdory tomu jeho měsíční splátky hypotéky pohlcují značné procento jeho měsíčního příjmu - i když využívá negativní amortizaci nabízenou ARM.
Ačkoli Mikeův platební plán mu může v krátkodobém horizontu pomoci spravovat jeho výdaje, vystavuje ho také většímu dlouhodobému úrokovému riziku, protože pokud se budoucí úrokové sazby zvýší, pravděpodobně si nebude moci dovolit své upravené měsíční platby. Navíc, protože Mikeova nízkoúroková platební splátka způsobuje, že zůstatek jeho úvěru klesá pomaleji, než by tomu bylo jinak, bude mít v budoucnu více jistiny a úroků, než kdyby jednoduše zaplatil celý úrok a jistinu, které dlužil každý Měsíc.
Záporná amortizace je alternativně označována jako „NegAm“ nebo „odložený úrok“.
