Co je to metoda opakovaného prodeje?
Metoda opakovaného prodeje je způsob výpočtu změn prodejní ceny stejného kusu nemovitosti ve specifických časových rámcích.
Analytici trhu s bydlením využívají tento relativně jednoduchý přístup k odhadu posunů cen nemovitostí v obdobích od měsíců do let. Různé indexy cen bydlení přijaly metodu opakovaného prodeje, aby poskytovaly informace o trhu s nemovitostmi pro majitele domů a prodejci, investoři do nemovitostí a ti, kteří pracují v odvětví bydlení a financování bydlení.
Klíč s sebou
- Metoda opakovaného prodeje hodnotí, jak se v průběhu času mění ocenění domu, se zaměřením na různé prodejní ceny stejného kusu nemovitosti. Různé indexy cen bydlení přijaly metodu opakovaného prodeje k odstranění problému účtování cenových rozdílů v domech s měnící se vlastnosti. Metoda opakovaného prodeje není bez chyb, omezuje údaje na domy, které byly v průběhu vzorkovacího období prodány více než dvakrát, a přehlíží skutečnost, že se stejná vlastnost může v průběhu času měnit.
Pochopení metody opakovaného prodeje
Trh s bydlením je považován za jeden z předních ekonomických ukazatelů Spojených států. Stav trhu s bydlením a celková ekonomika jsou vzájemně propojeny mnoha způsoby. Když ceny nemovitostí stoupají, majitelé domů rostou v důvěře a často uvolňují své peněženky, což vede ke zvýšení spotřebitelských výdajů. Vývojáři jsou také podporováni příznaky zvýšené poptávky, zvyšováním hrubého domácího produktu (HDP) investováním více do nových pozemků, materiálů a pracovních míst na výstavbu nových domů.
Indexy cen bydlení jsou pověřeny důležitou a složitou prací při posuzování trendů v oblasti nemovitostí. Většina z nich se toho snaží dosáhnout sledováním ocenění v určitém regionu v určitém časovém období. Bohužel, některé výpočty, které tyto indexy používají, mohou vést k nepřesnému obrazu vývoje cen bydlení.
Mezi chybné výpočty patří výběr náhodných vzorků domů ke sledování. Tyto vlastnosti nemusí být na prodej nebo jejich struktury a typy se mohou velmi lišit. Index, který sledoval průměrnou cenu domů v určité oblasti - například mediánový index Národní asociace realitních kanceláří (NAR) nebo mediánový index sčítání lidu - by nezjistil změny ve struktuře domů versus vnější tržní faktory, které by mohly ovlivnit cenu.
Metoda opakovaného prodeje vstoupila na scénu, aby tyto strukturální problémy překonala. Byl vytvořen za účelem sledování změny ceny nemovitostí mezi běžným prodejem a jakýmkoli předchozím prodejem, což pomáhá zajistit, aby se podobné jako ve srovnání s podobnými.
Výhody a nevýhody metody opakovaného prodeje
Metody opakovaného prodeje vypočítávají změny v cenách domů na základě prodeje stejného majetku, čímž se vyhnou problému při pokusu o zohlednění cenových rozdílů v domech s různými vlastnostmi. Metody opakovaného prodeje také nabízejí přesnější alternativu k regresní analýze nebo k výpočtu průměrné prodejní ceny podle zeměpisné oblasti.
Koncept metody opakovaného prodeje poprvé představili Martin Bailey, Richard Muth a Hugh Nourse v roce 1963 a poté na konci osmdesátých let upravili Karl Case a Robert Shiller.
Metoda opakovaného prodeje však v žádném případě není bezchybná. Jednou z jeho hlavních nevýhod je, že nezohledňuje domy, které byly během vykazovaného období prodány pouze jednou.
Dalším je to, že nemovitost prodaná ve dvou různých časech během období vzorku nemusí být nutně identická. Stejný domov se mohl podstatně zhoršit nebo podstoupit velké renovace, což ovlivnilo jeho srovnatelnost.
Příklady metody opakovaného prodeje
Asi nejznámějším indexem bydlení, který se spoléhá na metodu opakovaného prodeje, je Národní index cen domů S&P CoreLogic. Index Case-Shiller měří změny hodnoty amerického trhu s bydlením na bydlení sledováním kupní ceny a hodnoty dalšího prodeje rodinných domů, které prošly minimálně dvěma transakcemi se zbraněmi.
Index nebere v potaz novou výstavbu, condos a co-ops a také vylučuje transakce bez zbraní, jako je prodej domů mezi rodinnými příslušníky za ceny nižší než tržní.
Mezi další indexy, které používají metodu opakovaného prodeje, patří měsíční index cen nemovitostí (HPI) Federální finanční agentury pro bydlení (HPI), který vychází z údajů Fannie Mae a Freddie Mac o cenách prodeje rodinných domů a hodnocení refinancování, a First American Index domácích cen CoreLogic LoanPerformance, který pokrývá širší geografickou oblast než indexy Case-Shiller nebo FHFA. Kanadský hlavní index cen domů, National Composite House Price Index, také přijímá metodu opakovaného prodeje.
Indexy, jako jsou tyto, obvykle vykazují změny cen nemovitostí z předchozího měsíce, čtvrtletí a roku. Rostoucí ceny domů naznačují rostoucí poptávku, zatímco klesající ceny znamenají klesající poptávku.
