Jak fungují
V případě reverzní hypotéky provádí věřitel platby majiteli domu na základě procenta hodnoty v domácnosti. Když majitel domu zemře nebo se přestěhuje z nemovitosti, může se stát jedna ze tří věcí: (1) Majitel domu nebo jeho dědici mohou dům prodat, aby splatili půjčku “(2) majitel domu nebo dědici mohou refinancovat stávající půjčku udržovat domov; nebo (3) věřitel může být oprávněn prodat dům za účelem vypořádání zůstatku úvěru.
I když existuje několik typů reverzních hypoték, včetně hypoték nabízených soukromými věřiteli, obecně sdílejí následující funkce:
- Starší majitelé domů nabízejí větší částku půjček než mladší majitelé domů. Dražší domy mají nárok na větší půjčky. Reverzní hypotéka musí být hlavním dluhem domu. Ostatní věřitelé musí být splaceni nebo souhlasit s podřízením svých půjček primárnímu držiteli hypotéky.Finanční poplatky mohou být zahrnuty do nákladů na půjčku.Věřitel může požádat o splacení v případě, že majitel domu nezachová majetek, nezachová si majetek pojištěn, nezaplatí majetkové daně, prohlásí bankrot, vzdá se majetku nebo se dopustí podvodu. Věřitel může také požádat o splacení, pokud je dům odsuzován nebo pokud majitel domu přidá do vlastnictví nemovitosti nového majitele, podnáší celý majetek nebo jeho část, změní jeho územní klasifikaci nebo uzavře další půjčky.
Půjčky HECM
Reverzní hypotéky existují zhruba od šedesátých let, ale nejčastější reverzní hypotékou je hypotéka na konverzi vlastního kapitálu (HECM) federálně pojištěná. Tyto hypotéky byly poprvé nabízeny v roce 1989 a jsou poskytovány Ministerstvem bydlení a rozvoje měst USA (HUD).
HECM jsou jedinou reverzní hypotékou vydanou federální vládou, která omezuje náklady na dlužníky a zaručuje, že věřitelé splní závazky. Hlavním nedostatkem HECM je, že maximální výše úvěru je omezená.
Půjčky jiné než HECM
Reverzní hypotéky jiné než HECM jsou k dispozici od různých úvěrových institucí. Hlavní výhodou těchto reverzních hypoték je to, že nabízejí půjčky v částkách, které jsou vyšší než limit HEMC. Jednou z nevýhod úvěrů jiných než HECM je to, že nejsou federálně pojištěny a mohou být výrazně dražší než půjčky HECM.
Celkové roční úvěrové náklady
Přestože je úroková sazba na hypotéku HECM stanovena vládou a náklady na vznik úvěru na HECM jsou omezeny na 2% hodnoty domu, celkové náklady na úvěr se mohou podle věřitele stále lišit. Při hledání věřitele musí dlužníci vzít v úvahu také náklady na uzavření třetích stran, pojištění hypotéky a poplatek za služby.
Abychom pomohli dlužníkům při porovnávání hypotečních nákladů, vyžaduje federální Pravda v poskytování půjček poskytovatelům hypotéky, aby poskytli dlužníkům zveřejnění nákladů ve formě celkových ročních nákladů na půjčku (TALC). Toto číslo použijte při porovnávání půjček od různých dodavatelů; jen mějte na paměti, že skutečné náklady na reverzní hypotéku budou do značné míry záviset na vybraných možnostech příjmu
Možnosti příjmu
Reverzní hypotéky HECM poskytují nejširší škálu možností generování příjmů, včetně výplaty jednorázových částek, úvěrových linek, měsíčních záloh v hotovosti nebo jakékoli jejich kombinace.
Úvěrová linka je možná nejzajímavějším rysem úvěru HECM, protože množství peněz, které má dlužník k dispozici, se v průběhu času zvyšuje o částku úroku. Půjčky jiné než HECM nabízejí méně možností příjmu. (Pokud jde o další možnosti financování domova, přečtěte si půjčky na vlastní kapitál: Co potřebujete vědět .)
Úrokové sazby
Úroková sazba na reverzní hypotéky HECM je vázána na jednoletou sazbu americké státní pokladny. Dlužníci mají možnost zvolit úrokovou sazbu, která se může měnit každý rok, nebo úrokovou sazbu, která se může měnit každý měsíc. Roční nastavitelná sazba se mění o stejnou sazbu jako jakékoli zvýšení nebo snížení jednoroční sazby americké státní pokladny. Tato roční nastavitelná sazba je omezena na 2% ročně nebo 5% po dobu trvání půjčky. Měsíční hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) začíná nižší úrokovou sazbou než ARM a upravuje se každý měsíc. Může se pohybovat nahoru nebo dolů po dobu trvání půjčky. (Chcete-li se dozvědět více o ARM, viz ARMed a Dangerous .)
Jak mohou reverzní hypotéky pomoci: Studie v reálném světě
Téměř polovina seniorů ve věku 70 a více let, kteří mají kreditní kartu, nevyplácí každý měsíc svůj zůstatek v plné výši, ale s tímto problémem mohou pomoci reverzní hypotéky. V dokumentu „Jak těžba vlastního kapitálu a reverzní hypotéky ovlivňují úvěrové výsledky seniorů v domácnosti“, pracovní dokument financovaný Správou sociálního zabezpečení USA a zveřejněný v září 2016 výzkumným střediskem Michiganské univerzity pro odchod do důchodu, vědci Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini a Maximilian D. Schmeiser zjistili, že revolvingový dluh na kreditní kartě klesá, když senioři uzavírají reverzní hypotéky.
Zabavování majetku a spáchání dluhů se rovněž stávají méně běžnými, a to nejméně do tří let po uzavření reverzní hypotéky. Největší prospěch měli senioři, kteří během dvou let zažili úvěrový šok, než si vzali zpětnou hypotéku. (Vědci definovali úvěrový šok jako pokles kreditního skóre o 25 nebo více bodů.) Tito senioři z důvodu svého úvěru nemuseli mít nárok na jiný typ půjčky na bydlení; kvalifikace pro reverzní hypotéku nezávisí na bonitě seniorů.
Studie zjistila, že reverzní hypoteční dlužníci snížili dluh své kreditní karty více než dlužníci, kteří uzavírali jiné typy úvěrů na bydlení (uzavřené úvěry na bydlení, úvěry na domácí kapitál a refinancování v hotovosti). Počáteční částky a zvýšený měsíční peněžní tok poskytované reverzní hypotékou pomohly seniorům splácet dluh z kreditní karty.
Podle studie senioři, kteří zpočátku vybrali 10 000 USD pomocí reverzní hypotéky, snížili dluh své kreditní karty v prvním roce po zapůjčení této částky o 2 364 $. Další půjčky vedly k minimálním dodatečným splátkám dluhů: za každých dalších 10 000 $ předem vybraných, senioři vyplatili dalších 166 USD, a za každých dalších 100 USD v měsíčních peněžních tocích vytvořená reverzní hypotéka, senioři vyplatili dalších 45 USD v dluhu za celý rok .
Stojí za zmínku, že tato studie zahrnuje dlužníky, kteří uzavřeli reverzní hypotéku v letech 2008 až 2011, což je ve finanční historii jedinečně špatné období. Podobná studie provedená v období hospodářské prosperity může mít různá zjištění.
Senioři, kteří považují reverzní hypotéku za řešení dluhu na kreditní kartě, by měli vyhodnotit, zda částka vlastního kapitálu, kterou ztratí v reverzních hypotečních poplatcích, a úroky stojí za to z hlediska výše úroků z kreditní karty, které ušetří. Jedná se o komplexní výpočet, který nejlépe provádí účetní nebo finanční plánovač. Reverzní hypoteční poradce nemusí být dostatečně informovaný, aby odpověděl na tuto otázku
Sečteno a podtrženo
Uzavření půjčky na váš domov je velkým rozhodnutím, které ovlivní vaše současné finance a majetek, který necháte na své dědice. Jedná se o značné náklady, včetně vzniku půjčky, servisu a úroků. Musíte si také uvědomit, že s reverzní hypotékou se váš dluh v průběhu času zvyšuje kvůli úrokům z půjčky. Pokud změníte názor na půjčku, nebo potřebujete-li se ze zdravotních důvodů přesunout z nemovitosti, použije se na výplatu reverzní hypotéky výnos z prodeje nemovitosti. V závislosti na velikosti půjčky a hodnotě nemovitosti může po splacení půjčky zůstat jen málo nebo žádné peníze.
Před uzavřením reverzní hypotéky byste měli toto téma důkladně prozkoumat, porovnat náklady od různých poskytovatelů úvěrů a přečíst si všechny zveřejňující dokumenty. Zatímco investování výnosů z reverzní hypotéky obecně není vhodné, protože je třeba získat zpět náklady na úvěr plus úrok, příjem z reverzní hypotéky může poskytnout příležitost k přeorientování dalších prvků vašeho investičního portfolia. Před převzetím hypotéky zvažte peněžní tok, který poskytne reverzní hypotéka, a přezkoumejte důsledky, které tento nový zdroj příjmu bude mít na vaši celkovou investiční strategii.
Další informace naleznete v tématu Úskalí reverzních hypoték .
