Nejtradičnější formou vlastnictví domu je vlastnit dům i pozemek, na kterém je postaven. Ti, kteří si nemohou dovolit domy nebo se nechtějí obtěžovat údržbou a údržbou venku, si mohou koupit byty nebo měšťanské domy. Existuje však i jiná možnost vlastnictví domu: nákup pouze domu a pronájem půdy, kterou zabírá.
Koupě domu v pronajaté pozemkové komunitě vám umožní vlastnit dům, který byste si jinak nemohli dovolit. Tento typ nákupu však postrádá některé výhody tradičního vlastnictví domu a má další významné nevýhody. Fungovalo by toto neobvyklé nastavení vlastnictví? Čtěte dál a zjistěte to.
Základy
S vyškoleným okem můžete obvykle najmout nemovitost pronajatou půdou, i když to není výslovně uvedeno. Klíčová slova, která je třeba hledat, zahrnují „vyrobený dům“ a „úrok z pronájmu“. Vnější prvky domu mohou být popsány například termíny „asociační bazén“ nebo „asociační tenisové kurty“. Rovněž cena pronajatého majetku bývá výrazně pod tržní hodnotou. Například, pokud je míra provozu pro tradiční třípokojovou, dvě koupelny, 1600 čtverečních stop přibližně 500 000 USD, srovnatelný dům na pronajaté půdě může stát jen 150 000 USD. Pronajatý majetek domů může mít také neobvykle upscale funkce pro jeho cenu.
Poplatky od asociace majitelů domů (HOA) také naznačují, že se může jednat o majetek pronajatých pozemků. Normální poplatek za HOA by mohl být kolem 250 USD za měsíc, zatímco poplatek za HOA za nemovitost pronajatou na pozemku může být 900 USD za měsíc. Další prozradí, že když se podíváte na satelitní mapu sousedství, kde se nachází domov, můžete si všimnout, že domy jsou blíž než obvykle a jsou si velmi podobné. Konečně, v typické čtvrti, některé domy mají své vlastní bazény, zatímco v komunitě s pronajatým pozemkem nikdo z nich nebude.
Seznamy nemovitostí ne vždy uvádějí majetek pronajaté půdy. Někdy jsou klíčové informace vyřazeny ze seznamu nemovitostí kvůli nedbalosti agenta nebo proto, že se agent nebo prodejce něco skrývá. Prozkoumejte skrytá fakta a nikdy nekupujte nemovitost pronajatou půdou bez důkladného pochopení neobvyklých vlastností tohoto typu vlastnictví domu.
Typy pronajatých pozemků
Existuje několik typů rezidenčních nemovitostí pronajatých pozemků a nejběžnější typ se liší podle regionu. Na Havaji a v Delaware existují nájemní byty. V oblastech s rezervací domorodého Američana, jako je například Palm Springs, budete moci koupit nemovitost na pronajatém rezervačním pozemku. V Los Angeles, kde dokonce i domy na předměstí daleko převyšují ceny, které si průměrný člověk může dovolit, jsou v předměstských oblastech, jako je Simi Valley a Canyon Country, pronajaté pozemky. Na Floridě a v Arizoně je také celá řada komunit pro pronajaté pozemky.
Pronajaté pozemky existují v jiných oblastech, ale protože pronájem pozemku je nekonvenčním způsobem koupě nemovitosti, není tato možnost k dispozici ve všech státech. Trailerové parky, snad nejběžnější forma společenství pronajatých pozemků, najdete téměř kdekoli.
Když si koupíte dům nebo byt na pronajaté půdě, uzavřete hypotéku na nemovitost jako obvykle. Měsíční splátka hypotéky bude nižší, protože kupní cena domu je nižší, ale musíte zaplatit také významný měsíční poplatek za pronájem půdy. Protože nemovitosti k pronájmu pozemků jsou často umístěny v celých komunitách podobných nemovitostí, může pronajatá nemovitost také zahrnovat poplatky HOA na pokrytí údržby krajiny, komunitních bazénů, komunitních budov atd.
Obecné úvahy
- Kolik času zbývá do pronájmu? Pokud je délka zbývajícího pronájmu kratší, než plánujete zůstat doma, je nutné zjistit, co se stane s vaším zájmem o nemovitost na konci doby pronájmu. Doba pronájmu také ovlivní vaši schopnost financovat dům. Může být obtížné nebo nemožné získat hypotéku, pokud zbývající doba pronájmu na zemi je 20 let a chcete 30letou hypotéku. V ideálním případě bude pronájem, který překračuje váš potenciální zbývající životnost, chránit vaše finanční zájmy a klid. I když možná nebudete žít v tomto domě po zbytek života, je hezké mít tuto možnost. A pokud dům prodáte, dlouhá zbývající doba pronájmu bude mít pozitivní vliv na vaši prodejní cenu.
Jaké jsou podmínky ustanovení o předání? Pokud nájemní smlouva vyprší, zatímco stále vlastníte dům, přečtěte si podmínky ustanovení o předání. Pokud nájemní smlouva vyprší a neobnoví se, musíte se vzdát využívání půdy, na které je postaven váš domov. Některá ustanovení o kapitulaci stanoví, že musíte také odevzdat veškerá vylepšení půdy (tj. Byt, městský dům nebo dům). Vyhněte se ošklivým překvapením získáním informací před nákupem.
Kolik je měsíční platba za pronájem pozemku, jak často se upravuje a kolik? Pokud existují poplatky HOA, položte na ně stejné otázky. Chcete se ujistit, že skutečně ušetříte peníze zakoupením nemovitosti s pronajatým pozemkem a že nebudete jednoho dne nuceni pohybovat se zvyšováním nákladů.
Jsem lepší z pronájmu? Zvažte, zda vlastnictví domu na pronajaté půdě je skutečně lepší než pronájem. Tyto dva způsoby jsou v mnoha ohledech podobné, včetně platby měsíčních poplatků, které určuje jiná strana. Vlastnění tradičního domu vám může poskytnout větší míru svobody; pokud je to pro vás důležité, může být vhodné počkat, až vám ušetří zálohy nebo zvýší váš příjem natolik, aby se kvalifikoval na dobrou hypotéku na tradiční dům.
Výhody
Koupě domu na pronajaté půdě nabízí následující výhody.
- Koupíte si dům za mnohem méně než tradiční dům, protože nemusíte kupovat pozemky.
Pronajaté pozemky jsou často lepší než bydlení pro děti a domácí zvířata a můžete investovat peníze, které vám leasing ušetří. Kupující mohou žít v cenově dostupném místě, které by si jinak nemohli dovolit. Například v Huntington Beach v Kalifornii existuje v blízkosti Tichého oceánu několik komunit pro mobilní domy. Chcete-li koupit i dům na úrovni Huntington Beach, možná budete potřebovat zhruba 400 000 dolarů. Nákup domů na základní úrovni v parku s přívěsy by ve srovnání mohl stát jen 40 000 dolarů.
Společnosti pronajaté půdy často zahrnují vybavení, které není vždy v tradičních čtvrtích, jako jsou klubovny, bazény, tenisové kurty, hřiště a golfová hřiště. Vzhledem k asociačnímu společenství mohou poplatky za HOA zahrnovat pravidelné pravidelné sečení trávníku.
Protože nevlastníte půdu, pravděpodobně budete mít nízké nebo žádné daně z majetku, což vám může pomoci vydělat část placení pronajaté půdy a poplatků HOA. V některých oblastech místní zákony omezují částku, o kterou se mohou poplatky za pronajaté pozemky každoročně zvyšovat.
Nevýhody
Níže jsou uvedeny nevýhody této formy vlastnictví domu.
- Nejvýznamnější nevýhodou vlastnictví domu na pronajaté půdě je budování vlastního kapitálu. Pro mnoho lidí je vlastnictví domu hlavním zdrojem bohatství. U nemovitosti s pronajatým pozemkem riskujete ztrátu veškerého vlastního kapitálu při vypršení leasingu v závislosti na podmínkách ustanovení o předání. Další prodej domu bude pravděpodobně obtížnější než prodej tradičního domu, zejména proto, že s každým dalším rokem se zbývající doba pronájmu zkrátí. Z tohoto důvodu, pokud chcete nechat něco svým dědicům, nebude dům na pronajaté zemi pro ně tak cenný jako tradiční domov. Pronajaté pozemky jsou často součástí HOA, což znamená další měsíční poplatky, které jsou poněkud nepředvídatelné. Zatímco poplatky HOA jsou obvykle stanovenou částkou každý měsíc, mohou se každoročně zvyšovat. HOA může také vybírat zvláštní hodnocení za významné opravy nebo upgrady komunitního majetku a vytvořit tak velkou neočekávanou fakturu. Poplatky HOA mohou být zvláště problematické pro ty, kteří nevyužívají běžné vybavení, jako jsou bazény, nebo kteří by raději dělali vlastní terénní úpravy, aby ušetřili peníze.
Zatímco tradiční vlastnictví domu může být dobrým zajištěním proti inflaci, vlastnictví nemovitosti pronajaté půdy není. Když si koupíte dům s hypotékou s pevnou sazbou, vaše splátka zůstává každý rok stejná, jak roste inflace . Měsíční platba za vlastnictví vašeho domu může být nakonec nižší než nájemné ve vašem okolí. A zatímco domácí hodnoty kolísají, během dlouhodobého zvyšování cen obvykle odpovídá nebo překračuje míru inflace. V komunitě s pronajatým pozemkem se vaše měsíční splátky nájemného a poplatky HOA pravděpodobně zvýší přinejmenším až o míru inflace. Mezitím se váš domov stane méně cenným, jak se blíží konec doby pronájmu.
Pokud máte dům na pronajaté půdě a vyprší nájem (a ustanovení o předání nevyžaduje, abyste se vzdali vlastnictví), můžete je teoreticky vzít domů s sebou do jiné komunity pronajatých pozemků nebo na pozemek, který máte zakoupeno. To však není příliš realistické, pokud si nezakoupíte přívěs domů. V opačném případě budete muset dům rozebrat a dopravit na nový pozemek. To může být velmi nepraktické a bude to pravděpodobně neúměrně drahé.
Sečteno a podtrženo
Nákup domu na pronajaté půdě může být lákavý, když vidíte nízkou prodejní cenu, ale nákup zahrnuje mnoho komplikací, které tradiční nákup domů ne. Tradiční vlastnictví domů pravděpodobně vytváří největší finanční zabezpečení pro většinu lidí, ale nákup domu na pronajaté půdě může být životaschopnou alternativou pro ty, jejichž hlavní prioritou je nákup do konkrétní komunity za nižší cenu než tradiční dům nebo byt, spíše než budování spravedlnost.
